Pozemok s povolením stojí o 62 % viac na metri. Prirážka platí vo všetkých krajoch

Na Slovensku je práve teraz na predaj 13 411 pozemkov. Po očistení o ponuky bez ceny, s extrémnou výmerou alebo bez uvedenej plochy zostáva 10 775 a z nich je 7 819 vedených ako stavebné. Len 753 z nich, teda 9,6 %, sa v texte inzerátu odvoláva na vydané stavebné povolenie alebo územné rozhodnutie. A práve táto menšina má výrazne inú cenu.

Povolenie zdvihne meter o 62 %

Medián ceny za meter štvorcový vychádza na 120,2 €/m² pri stavebných pozemkoch so zmienkou o povolení a na 74,3 €/m² pri ostatných stavebných pozemkoch. To je rozdiel 61,7 %.

V celkovej cene je rozdiel menší — 99 000 € proti 75 000 € —, lebo pozemok s povolením býva menší:

• medián výmery 815 m² proti 977,5 m² pri ostatných stavebných pozemkoch
• povolenie je viazané na konkrétny projekt, teda na už rozdelenú a zameranú parcelu
• veľké nerozdelené pozemky sa spravidla predávajú bez papierov

Kraj po kraji: nikde nie je rozdiel záporný

Aby nešlo len o efekt toho, že sa povolenia vydávajú v atraktívnejších regiónoch, prepočítali sme rozdiel zvlášť v každom kraji — a to len v rámci stavebných pozemkov:

• Prešovský kraj — 141,1 €/m² proti 65,0 €/m², teda +117,1 %
• Košický kraj — 132,6 €/m² proti 73,5 €/m², +80,4 %
• Trenčiansky kraj — 87,9 €/m² proti 53,8 €/m², +63,5 %
• Nitriansky kraj — 90,9 €/m² proti 59,0 €/m², +54,0 %
• Bratislavský kraj — 341,7 €/m² proti 222,0 €/m², +53,9 %
• Banskobystrický kraj — 78,7 €/m² proti 51,5 €/m², +52,8 %
• Žilinský kraj — 116,1 €/m² proti 76,8 €/m², +51,1 %
• Trnavský kraj — 134,6 €/m² proti 103,3 €/m², +30,3 %

Rozdiel je kladný vo všetkých ôsmich krajoch. Po mestách s dostatočnou vzorkou je kladný v 31 z 34. Najvyššie rozdiely sú vo Zvolene (193,1 proti 75,0 €/m²), v Michalovciach (129,1 proti 52,1 €/m²) a v Nových Zámkoch (110,6 proti 46,9 €/m²). V Bratislave ide o 475,4 €/m² proti 253,3 €/m².

Koľko stojí získať povolenie samostatne

Prirážka nie je len o pohodlí. Vyjadruje čas, riziko a náklady, ktoré kupujúci nemusí znášať. Podľa aktuálnej praxe platí:

• správny poplatok za rozhodnutie o stavebnom zámere pre rodinný alebo dvojgeneračný dom je 300 €
• zákonná lehota na rozhodnutie je 30 dní, v zložitejších prípadoch 60 dní
• v praxi to od podania kompletnej žiadosti po právoplatné rozhodnutie trvá zvyčajne 1 až 3 mesiace, pri komplikovaných projektoch aj vyše pol roka
• k tomu treba projektovú dokumentáciu, vyjadrenia správcov sietí, prípadne geometrický plán

Nový stavebný zákon účinný od apríla 2025 spojil pri rodinných domoch územné a stavebné konanie do jedného konania. Skrátil tým reťazec krokov, samotné vyjadrenia dotknutých orgánov však ostali. Práve tie sú v praxi najčastejším zdrojom zdržania.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

Pre kupujúceho je rozdiel 46 €/m² pri 800 m² pozemku približne 37 000 €. Za to dostáva istotu, že sa na parcele dá postaviť konkrétny dom v konkrétnom rozsahu. Otázka teda je, či je tá istota v danom prípade toľko hodná.

Pred kúpou pozemku s povolením si overte:

• právoplatnosť — vydané rozhodnutie ešte nie je právoplatné, kým neuplynie lehota na odvolanie a doložka o právoplatnosti nie je vyznačená
• platnosť v čase — povolenie má obmedzenú platnosť a stavba sa musí začať v určenej lehote, inak stráca účinky
• prevoditeľnosť — povolenie je viazané na stavebníka; pri zmene vlastníka treba zmenu stavebníka nahlásiť stavebnému úradu
• konkrétny projekt — povolenie platí na dom podľa priloženej dokumentácie; ak chcete iný pôdorys alebo iné umiestnenie, potrebujete zmenu pred dokončením stavby
• prípojky — vydané povolenie nezaručuje, že sú siete na hranici pozemku a že majú voľnú kapacitu

Pre predávajúceho platí opak: papiere sú najlacnejšie zhodnotenie pozemku, aké je k dispozícii. Náklady rádovo v tisícoch eur zodpovedajú v mediáne desiatkam tisíc eur rozdielu v cene. Podmienkou je, aby bol projekt reálny — teda taký, aký by kupujúci naozaj postavil, nie najlacnejšia dokumentácia, ktorú bude treba prerobiť.

A ešte jedna vec, ktorá z čísel vyplýva menej nápadne: len necelá desatina stavebných pozemkov v ponuke má povolenie. Väčšina trhu sa teda predáva ako prísľub, nie ako hotová vec. Rozdiel v cene meria presne tento posun.