Poplatok za rozvoj má nový strop 50 €/m². Novostavbu zdraží ešte pred výkopom

Ešte pred prvým výkopom má stavba na Slovensku jednu položku, o ktorej väčšina kupujúcich novostavieb nevie: miestny poplatok za rozvoj. Od 1. novembra 2025 je účinná novela zákona č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj, vykonaná zákonom č. 144/2025 Z. z. Zdvihla hornú hranicu sadzby z 35 € na 50 € za každý začatý meter štvorcový podlahovej plochy nadzemnej časti stavby. Dolná hranica zostala na 5 €.

Ako sa poplatok počíta

• Základom je podlahová plocha nadzemnej časti stavby uvedená v právoplatnom rozhodnutí o stavebnom zámere.
• Od tejto plochy sa odpočíta 60 m². Odpočet sa neuplatní pri rozšírení ani pri zmenšení existujúcej stavby.
• Výsledok sa vynásobí sadzbou, ktorú si obec určila vo svojom všeobecne záväznom nariadení, a od roku 2026 aj inflačným koeficientom.
• Poplatok je splatný do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia o vyrubení.

Poplatníkom je stavebník uvedený v rozhodnutí — teda aj človek, ktorý si stavia rodinný dom, nielen developer. Poplatníkom naopak nie je obec, samosprávny kraj ani štát. Poplatok sa neplatí zo stavieb, ktoré zákon oslobodzuje, medzi nimi školské a zdravotnícke zariadenia, stavby sociálneho bývania či stavby na výkon náboženských obradov.

Inflačný koeficient: sadzba sa už nikdy nevráti nižšie

Novinkou, ktorá bude poplatok tichým spôsobom dvíhať každý rok, je inflačný koeficient. Ministerstvo financií ho zverejňuje najneskôr do 31. októbra predchádzajúceho kalendárneho roka. Koeficient na rok 2026 vychádza z pomeru indexov spotrebiteľských cien za júl 2025 a júl 2024 a ministerstvo ho oznámilo pod číslom MF/012697/2025-726.

Podstatná je poistka v zákone: ak by koeficient vyšiel nižší ako 1, nahradí sa hodnotou 1. Inflácia teda vie poplatok len zvýšiť, nie znížiť. Sadzbu samotnú môže obec meniť iba k 1. januáru a nová sadzba musí platiť minimálne dvanásť mesiacov, takže stavebník aspoň nedostane zmenu uprostred prípravy projektu.

Koľko to reálne robí

Rodinný dom so 160 m² podlahovej plochy nadzemnej časti pri sadzbe 35 €/m² znamenal poplatok 3 500 € — (160 − 60) × 35. Pri novom strope 50 €/m² je to 5 000 €. Rozdiel 1 500 € je viac, než stojí kompletná projektová dokumentácia menšieho domu.

V obci so sadzbou 20 €/m², akú má napríklad Nitra, vyjde rovnaký dom na 2 000 €. Rozdiel medzi dvoma obcami vzdialenými desať kilometrov tak môže byť aj trojnásobný.

Pri bytovom dome sa poplatok počíta z podlahovej plochy celej stavby, takže odpočet 60 m² sa v prepočte na jeden byt prakticky stratí. Bytovka s 2 800 m² nadzemnej podlahovej plochy a 40 bytmi pri sadzbe 50 €/m² znamená pre developera 137 000 €, čo je 3 425 € na jeden byt. Táto suma nezmizne — stane sa súčasťou kalkulácie predajnej ceny.

Bratislavské Nové Mesto je na strope hneď

Mestská časť Bratislava-Nové Mesto prijala VZN č. 7/2025 z 23. septembra 2025 s účinnosťou od 1. novembra 2025, teda presne v deň účinnosti novely. Sadzby sú nasledovné:

• stavby na bývanie: 50 €/m²
• priemyselné stavby a stavby na ostatné podnikanie: 50 €/m²
• ostatné stavby: 25 €/m²
• stavby pre poľnohospodárstvo a skleníky: 20 €/m²

V Bratislave a v Košiciach platí špecialita: „obcou“ na účely tohto poplatku je mesto aj mestská časť, takže sadzby sa líšia doslova od ulice k ulici.

Dve úľavy, ktoré novela priniesla

Novela nie je len o zvyšovaní. Obec môže vo svojom nariadení znížiť sadzbu až o 75 % pre priemyselné a skladové stavby umiestnené v priemyselnom parku. A stavebník sa môže s obcou dohodnúť, že namiesto zaplatenia poplatku zrealizuje investíciu do verejnej infraštruktúry — musí ju však bezodplatne previesť na obec do šiestich mesiacov od dokončenia stavby a postupovať podľa pravidiel verejného obstarávania. Ak rozhodnutie o stavebnom zámere stratí platnosť, poplatok sa vracia; skutočnosť treba obci oznámiť do 60 dní.

Čo to znamená pre kupujúcich a stavebníkov

• Kupujúci novostavby poplatok nikdy neuvidí na faktúre, no zaplatí ho v cene bytu. Pri bytovkách rádovo tri až štyri tisíce eur na jednotku.
• Stavebník rodinného domu si má sadzbu overiť skôr, než kúpi pozemok. VZN je na stránke obce a rozdiel medzi susednými obcami vie byť tisíce eur.
• Investor do prenájmu by mal poplatok počítať ako súčasť vstupnej ceny, nie ako prevádzkový výdavok — vzniká jednorazovo pri povolení stavby.
• Prechodné pravidlo: poplatková povinnosť, ktorá vznikla do 31. decembra 2025, sa posudzuje podľa doterajších predpisov.

Výnos poplatku nie je voľné vreckové obce. Zákon ho viaže na kapitálové výdavky — školské a zdravotnícke zariadenia, sociálne služby, cesty, vodovody, kanalizáciu, parky či verejnú zeleň — a obec ho má použiť v tom katastrálnom území, kde ho vybrala. Práve to je paradox poplatku za rozvoj: čím rýchlejšie sa lokalita zastavuje, tým viac peňazí má obec na infraštruktúru, ktorá tú istú lokalitu robí drahšou.