Podnájom bytu bez písomného súhlasu vlastníka je neplatný od začiatku

Nájom a podnájom znejú podobne, ale sú to dva rôzne vzťahy s dvoma rôznymi zmluvami. Nájomca má zmluvu s vlastníkom bytu. Podnájomník má zmluvu s nájomcom, nie s vlastníkom — a práve preto zákon vyžaduje, aby o tom vlastník vedel a písomne s tým súhlasil.

Čo hovorí Občiansky zákonník

Podnájom bytu upravuje § 719 Občianskeho zákonníka. Jeho prvý odsek je jednoznačný: prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia len s písomným súhlasom prenajímateľa.

• Súhlas musí byť písomný. Ústny súhlas ani mlčanie vlastníka nestačí.
• Súhlas musí predchádzať zmluve alebo byť aspoň súčasný s jej uzavretím. Dodatočné schválenie po podpise problém nerieši.
• Bez súhlasu je zmluva o podnájme absolútne neplatná podľa § 39 v spojení s § 719 ods. 1. Absolútnu neplatnosť súd zohľadní aj vtedy, keď ju žiadna zo strán nenamietne.
• Ak nájomca dlhšie nemôže byt používať a prenajímateľ bez vážnych dôvodov s podnájmom nesúhlasí, jeho vyjadrenie vôle môže nahradiť súd (§ 719 ods. 2).
• Podnájom dohodnutý na určitý čas sa skončí uplynutím tohto času (§ 719 ods. 3).
• Po skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom (§ 719 ods. 4). Na rozdiel od nájomcu bytu nemá nárok na náhradné bývanie.

Následok pre nájomcu: dôvod na výpoveď

Prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu bez písomného súhlasu vlastníka sa považuje za hrubé porušenie povinností nájomcu. Je to samostatný výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Nájomca teda neriskuje len to, že podnájomná zmluva je neplatná — riskuje samotný nájom.

Výpoveď musí byť písomná a dôvod v nej musí byť skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Inak je výpoveď neplatná. Pri nájme na neurčitý čas platí trojmesačná výpovedná lehota, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak sa strany nedohodli inak (§ 710 ods. 3).

Kedy sa to týka bežných situácií

• Nájomca si vezme spolubývajúceho a berie od neho peniaze za izbu. Ide o podnájom časti bytu — potrebuje písomný súhlas.
• Nájomca odchádza na pol roka do zahraničia a byt „požičia“ známemu. To isté, aj keď je odplata symbolická.
• Nájomca ponúkne byt na krátkodobé ubytovanie cez platformu. Nejde o klasický podnájom, ale bez súhlasu vlastníka je to porušenie zmluvy prakticky vždy — a od roku 2027 pribudne aj povinná registrácia krátkodobých prenájmov.
• Nájomca zapíše do bytu firmu. Nesúvisí s podnájmom, ale rovnako to potrebuje súhlas vlastníka.

Čo to znamená pre vlastníka bytu

• Do nájomnej zmluvy dajte podnájom výslovne. Buď ho zakážete, alebo ho podmienite predchádzajúcim písomným súhlasom. Zákonná úprava platí aj bez toho, ale explicitné ustanovenie odstráni dohady.
• Súhlas dávajte konkrétny, nie generálny. Uveďte, komu, na akú časť bytu a na aký čas. Generálny súhlas „na podnájom“ sa dá vykladať široko.
• Skontrolujte poistenie a domový poriadok. Vyšší počet užívateľov býva dôvodom na úpravu zálohy za služby aj na iné poistné podmienky.
• Ak podnájom zistíte, konajte písomne. Výzva na odstránenie protiprávneho stavu s dôkazom o doručení je predpokladom, aby neskoršia výpoveď obstála.

Čo to znamená pre podnájomníka

• Pýtajte si písomný súhlas vlastníka ešte pred podpisom. Bez neho je vaša zmluva neplatná a na byte nemáte žiadny právny titul.
• Overte si, dokedy trvá nájom vášho prenajímateľa. Podnájom nemôže trvať dlhšie než nájom, z ktorého je odvodený.
• Nemáte nárok na náhradné bývanie. Po skončení podnájmu sa musíte vysťahovať, hoci nájomca bytu takú ochranu v niektorých prípadoch má.
• Kauciu odovzdávate niekomu, kto byt nevlastní. Dohodnite si jej vrátenie písomne a nechajte si doklad o zaplatení.

Na čo si dať pozor

Uvedená úprava sa vzťahuje na nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka. Ak je nájom uzavretý ako krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., riadi sa časť práv a povinností týmto zákonom — a podnájom aj tam štandardne podlieha súhlasu prenajímateľa, ak zmluva neurčuje inak. Vždy si preto najprv zistite, aký typ zmluvy vlastne máte.

Podnájom nie je nič nezákonné — nezákonné je robiť ho potichu. Jeden podpis navyše ochráni všetkých troch: vlastníka pred neznámym užívateľom, nájomcu pred výpoveďou a podnájomníka pred zmluvou, ktorá pred súdom neobstojí.