Pešiu dostupnosť sľubuje 27 % bytov. V tej istej mestskej časti za ňu prirážka nie je

Formulka „všetko v pešej dostupnosti“ patrí k najčastejším vetám v inzerátoch bytov. V aktívnej ponuke kukera.sk k 3. 11. 2026 sa pešia dostupnosť alebo vzdialenosť „pešo“ objavuje v 3 655 z 13 629 inzerátov bytov na predaj, teda v 26,8 %. Na inzertnom portáli je to 22,9 % (2 020 bytov), na realitnom 34,1 % (1 635 bytov).

Na prvý pohľad sa pešia dostupnosť platí. Na inzertnom portáli majú takéto byty medián 2 733 €/m² proti 2 512 €/m² (+8,8 %), na realitnom 4 054 €/m² proti 3 601 €/m² (+12,6 %). Plocha je pritom takmer rovnaká, 64 proti 65 m² a 66 proti 66 m². Medián celkovej ceny je 168 863 € proti 159 000 €, resp. 254 000 € proti 219 900 €.

Kde sa pešia dostupnosť spomína najčastejšie

Podiel inzerátov bytov s pešou dostupnosťou podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 35,9 % (1 445 bytov)
• Košický: 27,1 % (545)
• Trenčiansky: 24,5 % (258)
• Žilinský: 23,2 % (290)
• Nitriansky: 21,8 % (307)
• Banskobystrický: 21,6 % (259)
• Prešovský: 21,3 % (244)
• Trnavský: 20,0 % (307)

Najviac takýchto bytov je v Bratislave: v Starom Meste 282, v Ružinove 235 a v Petržalke 150, ďalších 362 inzerátov uvádza len Bratislavu bez mestskej časti. Mimo hlavného mesta vedú Košice (256) a Nitra (116). Podiel rastie s cenou: pri bytoch do 150 000 € je to 20,9 %, medzi 150 000 a 250 000 € 27,7 %, medzi 250 000 a 400 000 € 33,8 % a nad 400 000 € 32,3 %.

Aké byty to sú

Podiel vybraných znakov v inzerátoch (pešia dostupnosť proti ostatným bytom):

• Výťah: 56,0 % proti 40,5 %
• Rekonštrukcia: 45,2 % proti 36,4 %
• Novostavba: 21,8 % proti 22,9 %
• Terasa: 8,9 % proti 10,3 %

Ide teda najmä o byty v mestských bytových domoch s výťahom, často po rekonštrukcii. Novostavby sú zastúpené rovnako ako v celej ponuke.

Koľko z prirážky ostane v tej istej mestskej časti

Byty s pešou dostupnosťou sme porovnali s bytmi v tej istej obci (v mestách v tej istej mestskej časti) a na tom istom portáli:

• Kraj a podobná plocha: +5,2 % (drahšie v 98 zo 148 porovnaní)
• Rovnaký počet izieb: +1,2 % (drahšie v 276 z 502 porovnaní)
• Podobná plocha: +0,7 % (drahšie v 306 zo 605 porovnaní)
• Plocha, novostavba a rekonštrukcia: +0,6 % (drahšie v 401 zo 783 porovnaní)
• Rovnaká mestská časť a portál: +0,5 % (drahšie v 114 z 213 porovnaní)
• Izby, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +0,2 % (drahšie v 405 z 812 porovnaní)

Celoslovenská prirážka 9 až 13 % sa v rámci tej istej mestskej časti takmer celá stratí. Byty s touto vetou sú drahšie preto, že ležia v mestách a v centrálnejších štvrtiach, nie preto, že ju majú v popise. V porovnaní v rámci kraja ostáva +5,2 %, lebo kraj ešte mieša centrum mesta s okolitými obcami.

Rozdiel sa líši aj medzi krajmi. V Bratislavskom kraji vychádza v tej istej mestskej časti −2,7 % a po zohľadnení plochy, novostavby a rekonštrukcie −1,8 %. V Košickom kraji je to +2,5 %, resp. +4,3 %. Ani jeden z krajov však nedáva prirážku, ktorá by pripomínala celoslovenský rozdiel.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Overte si konkrétne vzdialenosti. „Pešo“ môže znamenať tri minúty aj dvadsať. Do mapy si zadajte adresu a zmerajte cestu k zastávke, škole, lekárovi a obchodu.
• Nepripisujte vete hodnotu navyše. V tej istej mestskej časti sa byt s touto vetou predáva za podobnú cenu metra ako byt bez nej.
• Porovnávajte v štvrti. Celoslovenský rozdiel je skreslený tým, kde byty ležia. Rozhoduje cena podobných bytov v okolí.

Čo to znamená pre predávajúceho

Pešia dostupnosť je v štvrti so službami štandard, nie výhoda, za ktorú kupujúci zaplatí viac. Väčší význam má konkrétny údaj: „zastávka 150 m, škola 400 m“. Takúto vetu kupujúci overí a pri porovnávaní ponúk si ju zapamätá.

Takeaway: pešiu dostupnosť spomína 27 % bytov na predaj a v Bratislavskom kraji 36 %. Pri podobnom byte v tej istej mestskej časti je cena metra rovnaká, rozdiel 0 až 1 %. Údaje sú mediány z aktívnych inzerátov na predaj na kukera.sk k 3. 11. 2026, nie transakčné ceny.