Penthouse spomína 0,4 % bytov na predaj. Pri rovnakej ploche je meter drahší asi o 30 %

Penthouse je v slovenskej inzercii skôr výnimka ako bežné označenie. V aktívnej ponuke kukera.sk k 23. 10. 2026 sa slovo penthouse objavuje v 52 z 13 087 inzerátov bytov na predaj, teda v 0,4 %. Na realitnom portáli je to 0,8 % (37 bytov), na inzertnom len 0,2 % (15 bytov). Do výpočtu sme nezahrnuli ponuky zo zahraničia, ktoré tvorili značnú časť pôvodných zásahov.

Rozdiel v cene je veľký, no na prvý pohľad zavádzajúci. Medián ceny metra je na realitnom portáli 4 347 €/m² proti 3 756 €/m² pri ostatných bytoch (+15,7 %), na inzertnom 3 109 €/m² proti 2 567 €/m² (+21,1 %). Oveľa viac sa líši celková cena: medián 739 900 € proti 234 900 € na realitnom portáli. Dôvodom je plocha, medián penthousu tam má 152 m², ostatné byty 66 m².

Kde a v akej cene sa penthousy ponúkajú

Podiel inzerátov so slovom penthouse podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 0,7 % (25 bytov)
• Prešovský: 0,7 % (8)
• Žilinský: 0,5 % (6)
• Banskobystrický: 0,3 % (4)
• Nitriansky a Košický: po 0,2 % (po 3)
• Trnavský a Trenčiansky: 0,1 % (2 a 1)

Podľa cenových pásiem je väzba zrejmá. Pod 150 000 € penthouse prakticky neexistuje, medzi 150 000 a 250 000 € ho spomína 0,1 % bytov, medzi 250 000 a 400 000 € 0,7 % a nad 400 000 € 3,5 % ponúk. Podľa počtu izieb je najčastejší pri bytoch so štyrmi a viac izbami (1,3 %).

Čo penthouse v inzeráte sprevádza

Penthousy sa od bežných bytov líšia aj ďalšou výbavou, ktorú inzeráty uvádzajú (podiel s penthousom proti ostatným):

• Terasa: 73,1 % proti 15,3 %
• Novostavba: 50,0 % proti 20,7 %
• Garáž: 44,2 % proti 14,2 %
• Klimatizácia: 38,5 % proti 21,0 %
• Výťah: 34,6 % proti 44,3 %
• Rekonštrukcia: 11,5 % proti 61,1 %

Penthouse je teda najmä nový, veľký byt s terasou. Nízky podiel výťahu je prekvapivý a môže súvisieť s tým, že inzerát výťah jednoducho neuvádza.

Prirážka po zohľadnení polohy a plochy

Aby sme oddelili samotné označenie od polohy a veľkosti, porovnávali sme penthousy s bytmi v tej istej mestskej časti alebo obci a na tom istom portáli:

• Rovnaká lokalita a portál: +4,4 % (drahšie v 17 z 27 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: +12,4 %
• + podobná plocha: +33,1 % (drahšie v 21 z 25 porovnaní)
• Kraj a podobná plocha: +26,1 %
• Lokalita, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +27,7 % (drahšie v 11 z 14 porovnaní)

Pri porovnaní len podľa lokality je prirážka malá, lebo veľké byty majú spravidla nižšiu cenu metra. Keď penthouse porovnáme s rovnako veľkým bytom, rozdiel narastie na štvrtinu až tretinu. Vzorka je však malá, preto ide o orientačný rozsah, nie presnú hodnotu.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Overte, čo je vo vlastníctve: strešná terasa môže byť súčasťou bytu alebo spoločnou časťou domu s právom výlučného užívania. Rozdiel zistíte z listu vlastníctva a zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Plocha terasy: pýtajte sa, či je v uvedenej ploche započítaná. Cena za meter sa potom môže výrazne meniť.
• Strecha a izolácia: pri byte pod strechou overte stav hydroizolácie a kto platí jej opravy.
• Prehrievanie: veľké presklenie a strešná poloha zvyšujú letné teploty, preto sledujte tienenie a chladenie.
• Porovnávajte s rovnako veľkými bytmi: porovnanie s priemerom mesta prirážku podhodnotí.

Zhrnutie: penthouse spomína 0,4 % inzerátov bytov a nad 400 000 € až 3,5 %. Pri podobne veľkom byte v tej istej lokalite je jeho meter drahší približne o 26 až 33 %. Dáta kukera.sk k 23. 10. 2026, mediány z aktívnych inzerátov bytov na predaj na Slovensku.