Päťročné fixácie z roku 2022 končia v 2027. Pri 150 000 € je to okolo 200 € mesačne

Hovorca NBS Peter Majer uviedol, že ďalšia väčšia vlna refixácií príde v roku 2027, keď sa budú končiť päťročné fixácie. Kto si v roku 2022 zobral úver 150 000 € na 30 rokov s modelovou sadzbou 1,3 %, splácal 503 € mesačne. Pri sadzbe 4,29 % by po refixácii platil 701 €, teda o 198 € viac.

Najsilnejšia vlna sa podľa NBS odohrala v prvom polroku 2025, keď končili trojročné fixácie zo začiatku roka 2022. Ku koncu roka 2025 bolo refixovaných približne 70 % portfólia a priemerná splátka po refixácii stúpla asi o 90 €. Podiel nesplácaných úverov sa pritom držal okolo 1,1 %.

Koľko pribudne pri rôznej výške úveru

Model počíta úver z roku 2022 na 30 rokov so sadzbou 1,3 %. Po piatich rokoch sa zostatok prepočíta na zvyšných 25 rokov. Sadzby sú z novembrových cenníkov: 3,80 % je najnižšia päťročná ponuka, 4,29 % trojročná a 4,49 % päťročná ponuka Slovenskej sporiteľne.

• Úver 100 000 € (zostatok 85 919 €): dnes 336 €, po refixácii 444 €, 467 € alebo 477 €, teda +108 až +141 €
• Úver 150 000 € (zostatok 128 878 €): dnes 503 €, po refixácii 666 €, 701 € alebo 716 €, teda +163 až +212 €
• Úver 200 000 € (zostatok 171 837 €): dnes 671 €, po refixácii 888 €, 935 € alebo 954 €, teda +217 až +283 €

Rozdiel medzi najnižšou a najvyššou sadzbou v modeli predstavuje pri 150 000 € až 50 € mesačne, čiže skoro 600 € ročne. Na ponuky sa preto oplatí pozerať skôr, než príde list z banky. Ročné úroky pri zostatku 128 878 € vzrastú z približne 1 675 € na 5 529 €. Priemer NBS je za celé portfólio, teda aj za menšie zostatky.

Na čo máte právo

Pravidlá upravuje § 18 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie. Zákon má evidovanú novú verziu od 20. 11. 2026, preto si pred krokom overte aktuálne znenie.

• Oznámenie vopred: veriteľ musí termín uplynutia fixácie oznámiť najneskôr dva mesiace vopred
• Splatenie pri konci fixácie: v súvislosti s uplynutím fixácie sa poplatok neplatí
• Žiadosť: ak ju veriteľ vyžaduje, treba ju poslať najneskôr mesiac pred uplynutím fixácie
• Mimoriadne splátky: bez poplatku do 30 % istiny za kalendárny rok, najviac raz za mesiac

Čo to znamená pre dlžníkov, prenajímateľov a predávajúcich

• Dlžníci: mimoriadna splátka 20 000 € by v modeli znížila splátku pri 4,29 % zo 701 € na 592 €. Predĺženie o 5 rokov na 30 rokov by ju znížilo na 637 €, ale celkovo zaplatíte na úrokoch viac.
• Prenajímatelia: pri investičnom byte s týmto úverom je to o 2 376 € ročne menej v rozpočte. Bez zvýšenia nájmu to klesne priamo z čistého výnosu.
• Predávajúci: ak predaj rieši vyššiu splátku, počítajte aj s časom. Pri konci fixácie je úver možné splatiť bez poplatku, mimo neho a nad ročný limit 30 % môže veriteľ účtovať skutočné náklady, najviac 1 % z predčasne splatenej sumy.
• Kupujúci: sadzby dnes nesú aj nové úvery, v auguste bol priemer NBS 3,9 %. Vlastný rozpočet si preto otestujte aj na vyššej sadzbe.

Refixácia nie je jednorazový šok pre celý trh, ale osobná udalosť s konkrétnym dátumom. Skontrolujte si v zmluve, kedy vám fixácia končí, a začnite porovnávať ponuky aspoň tri mesiace vopred. Automaticky prijatá sadzba nemusí byť tá najlepšia, ktorú môžete dostať.