Pasívny alebo nízkoenergetický dom: hrubo o 71 % drahší meter, po očistení o 10 %

Označenie „pasívny“ alebo „nízkoenergetický“ patrí k najsilnejším slovám, ktoré sa v inzerátoch domov objavujú. V aktívnej ponuke kukera.sk k 3. 10. 2026 ho používa 168 z 6 235 inzerátov domov na predaj, teda 2,7 %. Na inzertnom portáli je to 2,6 % (121 domov), na realitnom 3,0 % (47 domov).

Rozdiel v cene je výrazný. Medián ceny za meter takého domu je na inzertnom portáli 2 324 €/m² proti 1 359 €/m² pri ostatných domoch (+71,0 %) a na realitnom portáli 2 900 €/m² proti 1 964 €/m² (+47,7 %). Celková cena je však bližšie: 294 990 € proti 220 000 € na inzertnom portáli a 349 900 € proti 299 000 € na realitnom. Dôvod je jednoduchý: tieto domy sú menšie.

Menšie, novšie a s inou technikou

Medián úžitkovej plochy domu označeného ako pasívny alebo nízkoenergetický je 120 m² na inzertnom portáli (ostatné 143 m²) a 112 m² na realitnom (ostatné 150 m²). Podiel zmienky s rastúcou plochou klesá:

• do 120 m²: 4,0 %
• 120 – 180 m²: 2,5 %
• 180 – 250 m²: 1,7 %
• nad 250 m²: 1,6 %

Kľúčová je novostavba. Slovo novostavba obsahuje 61,9 % týchto inzerátov, pri ostatných domoch 17,1 %. Medzi domami označenými ako novostavba spomína pasívny alebo nízkoenergetický štandard 9,1 % inzerátov, pri starších domoch len 1,3 %. Žiadny z týchto inzerátov neopisuje dom v pôvodnom stave (pri ostatných 15,4 %).

Inak vyzerá aj technika (domy so zmienkou / ostatné domy):

• tepelné čerpadlo: 42,9 % / 9,7 %
• podlahové kúrenie: 32,1 % / 12,1 %
• rekuperácia: 13,1 % / 2,7 %
• fotovoltika: 11,3 % / 5,0 %
• plyn: 27,4 % / 46,3 %
• garáž: 23,2 % / 39,1 %

Podľa krajov je zmienka najčastejšia v Prešovskom (3,5 %) a Bratislavskom kraji (3,0 %), nasleduje Trnavský (2,9 %), Žilinský (2,8 %), Košický (2,6 %), Nitriansky (2,5 %), Trenčiansky (2,1 %) a Banskobystrický kraj (2,0 %).

Koľko z prirážky zostane po očistení

Ceny metra sme porovnali v rámci rovnakého portálu a postupne pridávali ďalšie podmienky:

• v tom istom meste alebo obci: +46,5 % (34 porovnateľných skupín, v 30 vyšla prirážka)
• v tom istom meste, novostavby zvlášť: +23,5 % (38 skupín)
• v tom istom kraji a pásme plochy: +28,3 % (35 skupín)
• to isté, novostavby zvlášť: +13,6 % (37 skupín)
• navyše zmienka o rekonštrukcii zvlášť: +10,2 % (37 skupín)

Z hrubých +48 až +71 % teda po zohľadnení lokality, plochy a toho, či ide o novostavbu, zostane približne +10 až +14 %. To je stále citeľný rozdiel, ale omnoho menší, než naznačuje prvé porovnanie.

Čo to znamená pre kupujúceho

• „Pasívny“ v inzeráte nie je úradná kategória. Rozhoduje energetický certifikát. Od 1. 1. 2021 musia nové budovy na Slovensku spĺňať úroveň budovy s takmer nulovou potrebou energie podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a vyhlášky č. 364/2012 Z. z. Pri novostavbe je teda nízka spotreba štandard, nie bonus.
• Pýtajte si energetický certifikát a projektové hodnoty. Pri skutočne pasívnom dome by mal predávajúci vedieť doložiť mernú potrebu tepla na vykurovanie a výsledok testu vzduchotesnosti.
• Overte techniku, ktorá spotrebu drží nízko. Rekuperácia potrebuje pravidelnú výmenu filtrov, tepelné čerpadlo servis. Pýtajte sa na záruky a doklady o servise.
• Porovnávajte celkovú cenu, nie len meter. Menší dom s vyšším metrom môže vyjsť celkovo lacnejšie než väčší dom s nižším metrom a vyššími účtami.

Kam smeruje legislatíva

Revidovaná smernica o energetickej hospodárnosti budov (EÚ) 2024/1275 počíta s tým, že nové budovy budú od roku 2030 budovami s nulovými emisiami, verejné budovy už od roku 2028. Rozdiel medzi „bežnou“ novostavbou a domom, ktorý sa dnes v inzeráte označuje ako pasívny, sa tak bude ďalej zmenšovať.

Záver

Pasívny alebo nízkoenergetický štandard spomína necelé 3 % inzerátov domov a ide takmer výlučne o menšie novostavby s tepelným čerpadlom. Hrubý rozdiel v cene metra je veľký, po porovnaní podobných domov však zostane okolo 10 %. Slovo v inzeráte berte ako dôvod pýtať sa na certifikát a merania, nie ako hotový dôkaz nízkych účtov.

Metodika: aktívne inzeráty domov na predaj v databáze kukera.sk k 3. 10. 2026, jeden inzerát bez duplicít, plocha domu (nie pozemku). Zmienka podľa textu inzerátu (pasívny, nízkoenergetický). Porovnania počítané zvlášť pre každý portál. Orientačné údaje, nie znalecký posudok.