O výške hypotéky nerozhoduje kúpna cena, ale odhad. Ako banka určuje hodnotu nehnuteľnosti

Väčšina kupujúcich rieši pri hypotéke úrokovú sadzbu. Prehliadaný krok, ktorý však rozhoduje o tom, koľko peňazí vôbec dostanete, je ocenenie nehnuteľnosti. Banka totiž nepožičiava percento z kúpnej ceny — požičiava percento z hodnoty zabezpečenia. Ak sa tieto dve čísla rozídu, rozdiel dopláca kupujúci z vlastných úspor.

Dve cesty k číslu: znalec alebo banka

Znalecký posudok vypracúva znalec zapísaný v zozname vedenom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Postupuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Vyhláška definuje takzvanú všeobecnú hodnotu ako objektivizovanú hodnotu — teda znalecký odhad najpravdepodobnejšej ceny, ktorú by nehnuteľnosť ku dňu ohodnotenia dosiahla na trhu za podmienok voľnej súťaže a poctivého predaja, keď kupujúci aj predávajúci konajú s primeranou informovanosťou a opatrnosťou a cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

Znalec si vyberá metódu a výber musí v posudku zdôvodniť. Používa sa najmä porovnávacia metóda (podľa realizovaných predajov porovnateľných nehnuteľností), metóda polohovej diferenciácie (technická hodnota upravená o vplyv polohy a stavu), výnosová metóda (súčasná hodnota budúcich príjmov z prenájmu) a ich kombinácia. Ak použije viac metód, do záveru ide tá, ktorá najlepšie zodpovedá definícii všeobecnej hodnoty.

Interné ocenenie banky je druhá cesta. Banka určí hodnotu vlastnými nástrojmi — cenovými mapami, databázou realizovaných obchodov, prípadne obhliadkou vlastného odhadcu. Klient nemusí zháňať toľko podkladov a proces je rýchlejší.

Čo si vybrať

• Cena. Znalecký posudok stojí spravidla približne 150 až 400 € podľa typu nehnuteľnosti a regiónu. Interné ocenenie býva lacnejšie a banky ho v akciách často preplácajú alebo odpúšťajú.
• Konzervatívnosť. Interné ocenenie býva opatrnejšie. Pri nízkom LTV to nevadí, pri financovaní na hrane limitu môže rozhodnúť o tom, či hypotéka vyjde.
• Prenositeľnosť. Pri internom ocenení nedostanete posudok do ruky. Ak neskôr refinancujete do inej banky, potrebujete nové ocenenie. Znalecký posudok si so sebou zoberiete — s obmedzením, že banky akceptujú spravidla posudok starší nanajvýš niekoľko mesiacov až rok.
• Podklady. Znalec potrebuje list vlastníctva, nadobúdaciu zmluvu, doklad o veku stavby, pri dome aj stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie a geometrický plán, prípadne pôdorysy. Pri starších stavbách býva práve zháňanie týchto dokumentov najdlhšia časť procesu.

Modelový prípad: keď odhad vyjde nižšie

Kupujete byt za dohodnutú kúpnu cenu 180 000 €. Odhad hodnoty vyjde na 165 000 €.

• pri limite LTV 80 % počíta banka úver z nižšieho z oboch čísel, teda zo 165 000 €
• maximálny úver: 132 000 € namiesto očakávaných 144 000 €
• vlastné zdroje: 48 000 € namiesto 36 000 €
• rozdiel, ktorý musíte nájsť navyše: 12 000 €

Toto je najčastejší dôvod, prečo padajú už rozbehnuté obchody. Kupujúci má podpísanú rezervačnú zmluvu, prípadne aj zaplatenú rezervačnú zálohu, a zistí, že mu chýba dvanásť tisíc eur — často v čase, keď už beží lehota na podpis kúpnej zmluvy.

Čo robiť, ak je odhad nižší než cena

• Preverte si vstupy posudku. Chybne uvedená výmera, prehliadnutá pivnica, nezapočítaná rekonštrukcia alebo zle zvolené porovnávacie nehnuteľnosti sa dajú doložiť a opraviť.
• Doložte porovnateľné predaje. Ak ste videli inzeráty rovnakých bytov v tom istom dome za vyššie sumy, priložte ich. Znalec pracuje s tým, čo má k dispozícii.
• Skúste druhú banku. Ocenenia sa medzi bankami líšia, pretože sa líšia ich databázy aj miera opatrnosti.
• Dozabezpečenie. Ak máte inú nehnuteľnosť bez ťarchy, prípadne ju majú rodičia a súhlasia, dá sa ňou doplniť hodnota zabezpečenia.
• Vyjednávajte o cene. Nižší odhad je vecný argument. Predávajúci vie, že rovnaký problém bude mať aj ďalší kupujúci na hypotéku.

Čo to znamená v praxi

Ocenenie riešte skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Rezervačné zmluvy sa bežne uzatvárajú na 30 dní a rezervačná záloha býva pri nedodržaní podmienok nevratná. Predschválená hypotéka pritom negarantuje ani výšku úveru — tú určí až odhad.

Rátajte s tým, že hodnota nie je cena. Ak platíte nad trhom, napríklad preto, že byt je presne v dome, ktorý chcete, banka vám tú prémiu nepožičia. Musíte ju pokryť z vlastného.

Ocenenie ovplyvňuje aj vašu sadzbu. Nižšie LTV znamená pre banku nižšie riziko a spravidla lepšiu ponuku úrokovej sadzby. Rozdiel medzi financovaním na 90 % a na 70 % hodnoty sa neprejaví len v tom, koľko dostanete, ale aj v tom, koľko za to zaplatíte.

Neplatí, že vyšší odhad je vždy lepší. Odhad určuje hodnotu zabezpečenia pre celú dobu splácania a pri niektorých produktoch aj základ pre poistenie. Nadhodnotené číslo vám v praxi nič neušetrí, len posunie problém do budúcnosti — napríklad pri refinancovaní, keď nový odhad vyjde reálnejšie.

Tento článok je orientačný prehľad, nejde o finančné ani právne poradenstvo. Konkrétne podmienky ocenenia a limity financovania sa medzi bankami líšia.