Nový Občiansky zákonník prepíše nájmy bytov. Rozhodne sa v septembri

Nájom bytu na Slovensku dnes upravujú tri rôzne predpisy: všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka, osobitná úprava nájmu bytu v jeho § 685 a nasledujúcich a od roku 2014 aj samostatný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ si medzi nimi vyberá podľa toho, ako veľmi chce byť chránený — a nájomca podľa toho, čo mu ostane. Táto roztrieštenosť sa má skončiť.

Vláda schválila návrh nového Občianskeho zákonníka 6. mája 2026, parlament ho 9. júna 2026 posunul do druhého čítania a o definitívnom znení má rozhodnúť v septembri. Kódex má 2 144 paragrafov na takmer 600 stranách a nahradiť má zákonník platný od roku 1964. Navrhovaná účinnosť je 1. júla 2027.

Jeden režim namiesto troch

Najväčšia zmena nie je v jednotlivostiach, ale v štruktúre. Nájom bytu, domu, nebytového priestoru aj hnuteľnej veci má byť upravený priamo v Občianskom zákonníku a osobitné predpisy sa zrušia. Prakticky to znamená, že zmizne dnešná voľba medzi „klasickým“ nájmom a krátkodobým nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.

Dnes je táto voľba pre prenajímateľa zásadná. Pri klasickom nájme podľa Občianskeho zákonníka je výpovedných dôvodov málo, výpovedná lehota je trojmesačná a v niektorých prípadoch vzniká nájomcovi nárok na bytovú náhradu. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je oveľa flexibilnejší, ale vyžaduje si registráciu prenajímateľa na daňovom úrade a maximálnu dĺžku dva roky s možnosťou dvakrát predĺžiť.

Čo návrh mení pre prenajímateľa

• Koniec bytovej náhrady. Návrh ruší povinnosť zabezpečiť nájomcovi po skončení nájmu na neurčitý čas náhradné bývanie. Dnes je to jeden z hlavných dôvodov, prečo sa prenajímatelia klasickému nájmu vyhýbajú.
• Výpoveď bez udania dôvodu. Podľa vládou schváleného znenia má prenajímateľ pri nájme na neurčitý čas možnosť vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu — s dlhou, šesťmesačnou výpovednou lehotou.
• Automatické predĺženie. Ak prenajímateľ po uplynutí dohodnutej doby nájmu nevyzve nájomcu na vrátenie bytu, nájom pokračuje za rovnakých podmienok. Presná lehota na výzvu patrí medzi body, ktoré sa v druhom čítaní ešte môžu zmeniť.

Čo návrh mení pre nájomcu

• Jednotná úprava zábezpeky. Kaucia dostane zákonný rámec — maximálnu výšku, pravidlá použitia aj lehotu na vrátenie. Strop má byť trojnásobok mesačného nájomného.
• Prednostné právo na obnovenie. Nájomca má za určitých okolností dostať prednosť pri predĺžení nájmu pred iným záujemcom.
• Zvieratá podľa zmluvy. O tom, či v byte môže byť pes alebo mačka, rozhoduje prenajímateľ, ale zákaz musí byť v nájomnej zmluve výslovne uvedený.

Dve veci z pôvodného návrhu vypadli

Znenie, ktoré išlo do pripomienkového konania na jeseň 2025, obsahovalo dve ustanovenia, ktoré prenajímatelia kritizovali a ktoré sa do vládou schváleného textu nedostali:

• Úrok z kaucie. Pôvodne mal prenajímateľ vrátiť zábezpeku aj s úrokom za čas, počas ktorého mal peniaze k dispozícii. Vo vládnom návrhu ostal úrok len vtedy, ak si ho strany dohodnú v zmluve.
• Právo nájomcu chovať zviera. Pôvodne malo ísť o právo nájomcu, ktoré prenajímateľ mohol obmedziť len z vážneho dôvodu. Vo vládnom návrhu je to opäť rozhodnutie prenajímateľa.

Čo to znamená pre existujúce zmluvy

Návrh počíta s tým, že zmluvy uzavreté podľa dnešného Občianskeho zákonníka sa od účinnosti nového kódexu začnú riadiť novou úpravou. Neznamená to, že prestanú platiť — znamená to, že sa na ne od roku 2027 budú vzťahovať nové pravidlá o výpovedi, zábezpeke aj skončení nájmu. Zmluvy uzavreté podľa zákona o krátkodobom nájme bytu majú podľa návrhu dobehnúť v starom režime až do skončenia alebo predĺženia.

Pre trh to má jeden konkrétny dôsledok: nájomné zmluvy, ktoré sa dnes podpisujú na dva alebo tri roky, prekročia hranicu roku 2027. Ak sa kódex schváli v navrhovanej podobe, ich režim sa v polovici platnosti zmení.

Čo s tým teraz

• Nepodpisujte nič „na istotu“ dopredu. Text sa v druhom čítaní ešte môže meniť — dve ustanovenia už z návrhu vypadli po pripomienkach. Definitívne znenie bude známe po septembrovom hlasovaní.
• Skontrolujte, v akom režime prenajímate. Ak máte zmluvu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., overte si, či ste splnili registráciu na daňovom úrade — bez nej sa na zmluvu tento režim nevzťahuje a platí všeobecná úprava so slabšou pozíciou prenajímateľa.
• Pri dlhších zmluvách myslite na prechod. Ak podpisujete nájom presahujúci polovicu roku 2027, dohodnite si v zmluve výšku a spôsob zvyšovania nájomného aj podmienky vrátenia zábezpeky — tieto body návrh výslovne ponecháva na dohodu strán.
• Zvieratá si vyriešte písomne. Ak zviera zakazujete, uveďte to v zmluve. Ak ho povoľujete, uveďte to tiež — mlčanie zmluvy bude po roku 2027 vykladané inak než dnes.

Rekodifikácia nie je kozmetická úprava. Je to prvá kompletná výmena súkromného práva za viac než šesťdesiat rokov a nájom bytu je jednou z oblastí, kde sa jej dopad prejaví najrýchlejšie — pri prvej výpovedi, pri prvom vrátení kaucie a pri prvej zmluve, ktorá prekročí júl 2027.