Novostavieb v Bratislave je najviac od roku 2017. Predá sa ich okolo 700 za štvrťrok

V Bratislave je na predaj najviac nových bytov za posledných deväť rokov. Analýza spoločnosti BENCONT INVESTMENTS napočítala koncom septembra 2026 4 863 bytov v 113 projektoch, medziročne o 22,5 % viac. Dáta BuiltMind, ktoré zverejnila TASR, hovoria o takmer 4 300 bytoch. Čísla sa líšia metodikou, záver je rovnaký: výber je najširší od roku 2017.

Predaj medzitým výrazne nerastie, ale ani nepadá. Za tretí štvrťrok to bolo 664 bytov podľa BENCONT a 728 bytov podľa BuiltMind, hoci priemerná sadzba hypoték vzrástla od začiatku roka z 3,4 na 3,9 %.

Dva zdroje, jeden smer

Ako vyzerá tretí štvrťrok 2026 podľa oboch analýz:

• Ponuka: 4 863 bytov (BENCONT), takmer 4 300 bytov (BuiltMind)
• Prírastok za štvrťrok: +632 bytov (BENCONT), približne +400 bytov (BuiltMind)
• Predaj: 664 bytov (BENCONT), 728 bytov (BuiltMind)
• Priemerná ponuková cena: 5 361 €/m² (BENCONT), 5 740 €/m² (BuiltMind)

Rozchádzajú sa aj v hodnotení cien. BuiltMind uvádza najvyšší priemer vo svojich dátach a rast približne o 2 % za štvrťrok. BENCONT vidí stagnáciu, +0,4 % medziročne. Priemerný ponúkaný byt podľa BENCONT stojí 372 091 €, čo je o 3 % menej než pred rokom. Zároveň sa zmenšil na 65,56 m² (−2,1 %).

Ceny podľa okresov

Priemerná ponuková cena s DPH podľa BENCONT, zoradené od najdrahšieho okresu:

• Bratislava I: 7 498 €/m², priemerný byt 558 573 €
• Bratislava II: 5 445 €/m², priemerný byt 368 105 €
• Bratislava III: 5 037 €/m², priemerný byt 360 330 €
• Bratislava V: 4 674 €/m², priemerný byt 320 530 €
• Bratislava IV: 4 417 €/m², priemerný byt 291 952 €

Najviac bytov je v okrese Bratislava II, 1 525 čiže 31,4 % ponuky. Spolu s okresom Bratislava IV (1 062 bytov) tvorí viac než polovicu trhu. Medzi Starým Mestom a najlacnejším okresom je rozdiel vyše 3 000 €/m².

Predávajú sa hlavne dvojizbové byty

Predaje sa koncentrujú do menších bytov. Dvojizbové tvorili podľa BENCONT 52,3 % predajov, pred rokom to bolo 43,9 %. Za tretí štvrťrok predaje podľa počtu izieb vyzerali takto:

• Dvojizbové: 347 bytov
• Trojizbové: 146 bytov
• Jednoizbové: 93 bytov
• Štvorizbové: 73 bytov
• Päťizbové: 5 bytov

Priemerný predaný dvojizbový byt mal 51,36 m² a stál približne 276 652 €, trojizbový takmer 399 000 €. Priemerná cena predaného metra bola 5 213 €, o 1,7 % menej než v predchádzajúcom štvrťroku, ale o 7,3 % viac než pred rokom.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Máte z čoho vyberať. Pri tempe okolo 700 bytov za štvrťrok by súčasná ponuka vystačila zhruba na šesť až sedem štvrťrokov. Cushman & Wakefield uvádza, že za štvrťrok sa predá približne každý šiesty byt z ponuky.
• Priestor je v detailoch. Pýtajte sa na parkovanie, štandard, termín dokončenia a to, čo je v cene. Priemerný predaný meter (5 213 €) je podľa BENCONT nižší než priemerný ponúkaný (5 361 €).
• Prepočítajte si splátku. Pri úvere 80 % na priemerný dvojizbový byt, čiže 221 322 €, a splatnosti 30 rokov znamená rast sadzby z 3,4 na 3,9 % splátku 1 044 € namiesto 982 €, teda o 62 € mesačne viac.

Čo to znamená pre developerov a investorov

Konkurencia medzi projektmi rastie, zatiaľ čo náklady nepadajú. Ceny stavebných prác boli v auguste medziročne vyššie o 5,4 %, stavebných materiálov o 6,9 %. Analytik BENCONT preto očakáva skôr stagnujúce ceny a možné odkladanie projektov, predaj je podľa neho oproti roku 2017 takmer polovičný. Pre investora to znamená, že výber je širší, ale pri novom byte treba rátať aj s tým, koľko podobných bytov sa v okolí dokončí v rovnakom čase a bude súperiť o rovnakých nájomníkov.

Takeaway: ponuka rastie, predaj sa drží okolo 700 bytov za štvrťrok a ceny nových bytov sa podľa jedného zdroja mierne zvyšujú, podľa druhého stoja. Údaje sú ponukové ceny a odhady predajov dvoch analytických spoločností, nie transakčné dáta, a sú len za Bratislavu.