Novostavby v Bratislave Q1 2026: Predaj sa spomalil na 631 bytov, ceny atakujú 5 700 €/m²

Bratislavský trh novostavieb otvoril rok 2026 v miernejšom tempe, no s neoslabujúcim cenovým tlakom. Podľa údajov dátovej spoločnosti BuiltMind sa v prvom kvartáli vo verejnom predaji predalo 631 bytov, čo je o niečo menej ako v silnom závere roka 2025. Ponuka pritom zostáva široká: ku koncu marca evidoval trh 3 732 dostupných jednotiek, vrátane rezervovaných bytov.

Absorpcia klesla pod pätinu ponuky

Pomer medzi predanými a ponúkanými bytmi – takzvaná absorpcia – klesol na úroveň približne 17 %. V praxi to znamená, že počas prvých troch mesiacov našla nového majiteľa menej ako pätina aktuálnej ponuky. Tempo predaja je tak najslabšie za niekoľko kvartálov, hoci zostáva v rozpätí, ktoré analytici považujú za zdravé. Spomalenie pripisujú predovšetkým rastúcim hypotekárnym sadzbám a opatrnejšiemu prístupu kupujúcich, ktorí čakajú na ďalší vývoj.

Na strane financovania pribudol v máji ďalší dôvod na váhanie. Slovenská sporiteľňa od 4. mája 2026 zvýšila trojročnú fixáciu z 3,79 % na 3,99 %, čím sa zaradila k aprílovej vlne ČSOB (3-r. fixácia od 3,60 %) a VÚB. Tatra banka v špeciálnej ponuke pre klientov s odmeňovacím programom drží 3,29 % na dvojročnej fixácii, mladí klienti do 30 rokov dostanú 3,19 %. Celoplošný priemer hypoték však už druhý rok po sebe stúpa.

Cenovka ďalej rastie, malé byty miznú prvé

Aj napriek slabšiemu predaju sa ceny posúvajú výlučne smerom hore. Priemerná ponuková cena novostavby v Bratislave dosiahla v Q1 2026 takmer 5 700 €/m² vrátane DPH, čo je o 1,6 % viac ako v predchádzajúcom kvartáli. Pri reálne uzavretých zmluvách bola priemerná predajná cena okolo 5 500 €/m², medzikvartálne o 2,8 % vyššia.

BuiltMind upozorňuje, že rozdiel medzi predanými a dostupnými bytmi nie je náhodný: trh najlepšie absorbuje malé a cenovo prístupné jednotky. Z ponuky postupne miznú jednoizbové byty s metrovou cenou pod 4 000 € a dvojizbáky s celkovou cenou pod 200 000 €. Na trhu zostávajú väčšie a drahšie byty, ktoré ťahajú priemernú cenovú hladinu vyššie. Štatistika tak môže pôsobiť optikou „rast cien", v skutočnosti však z dát vypadávajú najlacnejšie segmenty.

Slnečnice opäť na čele predajov

Najúspešnejším projektom začiatku roka boli podľa portálu novostavba.sk Slnečnice v Petržalke, ktoré v prvom kvartáli predali 55 bytov. Z toho 26 jednotiek pripadlo na sektor Slnečnice – Nové Viladomy. Developer pripomenul, že v roku 2025 mu Slnečnice priniesli takmer 360 predaných bytov – zhruba každý piaty predaný byt v Bratislave bol z tohto projektu.

Silnú pozíciu si držia aj projekty v Novom Meste, Ružinove a Petržalke pri električkových radiálach. Naopak segment prémiových centrálnych novostaviek nad 7 000 €/m² zaznamenal pokojnejší kvartál.

Bratislava drží status brány do regiónu CEE

Hoci sa časť investičného kapitálu presúva do regiónov ako Trenčín, Žilina či Banská Bystrica, kde sú nájomné výnosy vyššie, Bratislava si zachováva pozíciu investičnej brány do strednej a východnej Európy. Potvrdzuje to aj nedávny štart výstavby projektu Ister Tower, ktorý v roku 2026 získal stavebné povolenie. V hlavnom meste však investorov tlačí kombinácia drahšieho financovania a nižších výnosov: pri novostavbe nad 5 500 €/m² s DPH sa hrubý nájomný výnos pohybuje okolo 3–4 %, zatiaľ čo regionálne metropoly ponúkajú aj 5–6 % p. a.

Výhľad: rast cien okolo 5 %, ale opatrnejší kupec

Analytici pre rok 2026 očakávajú pokračovanie cenového rastu, no v miernejšom tempe. Hlavný analytik 365.bank Tomáš Búlik odhaduje rast cien bývania do úrovne približne 5 %, najsilnejšie tempo predpokladá v Bratislavskom a Trenčianskom kraji. Trh pritom začína selektovať: kupujúci sa viac zaujímajú o energetickú triedu, prevádzkové náklady a lokalitu a sú menej ochotní prijať akýkoľvek slogan developera.

Praktický odkaz pre kupujúcich je dvojaký. Ak hľadáte malý a cenovo dostupný byt, ponuka sa stenčuje a treba reagovať rýchlo – reálne sa stáva, že najlacnejšie jednotky sú pri otvorení predaja vypredané za pár dní. Ak hľadáte väčší alebo prémiový byt, máte naopak silnejšiu vyjednávaciu pozíciu, lebo ich na trhu zostáva viac a developeri zvažujú flexibilnejšie podmienky.