Novela stavebného zákona: plot jednotne 2 m, fotovoltika do 300 kW len na ohlásenie

Nový stavebný zákon — zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe spolu so zákonom č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní — nadobudol účinnosť 1. apríla 2025. Po roku a pol praxe predložilo Ministerstvo dopravy SR jeho novelu, ktorú Národná rada SR posunula do druhého čítania. Navrhovaná účinnosť je rozdelená: menšia časť od 1. novembra 2026, hlavná časť od 1. januára 2027. Nejde o novú reformu, ale o opravu miest, na ktorých sa reforma v praxi zadrhla.

Tri deklarované ciele novely

• Spresniť terminológiu a systematiku zákona — napríklad pojmy „pevné spojenie stavby so zemou“, „zmontovaný výrobok“, „budova“ či „inžinierska stavba“ a návrat pojmu „pozemná stavba“.
• Zefektívniť a zrýchliť povoľovacie procesy — úprava rozsahu dokumentácie, postupov stavebného úradu, kontrolných prehliadok a kolaudácie.
• Posilniť kontrolu a sankcie — vyššie pokuty za čierne stavby a porušenia.

Čo sa má zmeniť konkrétne

Podľa doterajších zhrnutí návrhu ide predovšetkým o tieto body:

• Plot jednotne do 2 metrov. Doteraz sa výška, po ktorú plot nevyžadoval ohlásenie, líšila podľa materiálu (1,6 verzus 2 m). Novela má zaviesť jednu hranicu bez ohľadu na to, či je plot drevený, murovaný alebo z pletiva.
• Zjednodušená dokumentácia pre drobné stavby. Pri drobných stavbách a stavebných úpravách má postačiť „jednoduché grafické znázornenie“ namiesto plnohodnotnej projektovej dokumentácie.
• Rodinný dom na jeden projekt. Namiesto dvoch samostatných dokumentácií má stavebníkovi rodinného domu stačiť jedna.
• Fotovoltika do 300 kW a nabíjacie stanice na ohlásenie. Presun z povoľovacieho režimu do režimu ohlásenia — administratívne najvýznamnejšia zmena pre majiteľov domov aj pre komerčné budovy.
• Možnosť upustiť od kolaudácie v osobitných prípadoch, najmä pri drobných stavbách, stavebných úpravách a údržbe, ktoré pôvodne podliehali len ohláseniu.
• Overenie projektu až po právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere.
• Vyššie pokuty. Minimálna sankcia sa má zvýšiť z 30 na 300 €, v závažných prípadoch až na 30 000 €.
• Personálne minimum na obciach — prenesený výkon štátnej správy na úseku výstavby majú zabezpečovať dvaja zamestnanci na plný úväzok.

Čo to znamená pre stavebníka rodinného domu

Menej papiera na začiatku, drahšie chyby na konci. Zjednodušená dokumentácia a jeden projekt namiesto dvoch znížia vstupné náklady a čas. Zároveň však desaťnásobné zvýšenie minimálnej pokuty mení kalkuláciu pri „drobnostiach“, ktoré sa doteraz riešili dodatočne — pri sankcii 30 € sa niektorým stavebníkom oplatilo riskovať, pri 300 € už menej a pri 30 000 € vôbec.

Fotovoltika prestáva byť projekt a stáva sa nákupom. Ak strešná elektráreň do 300 kW pôjde na ohlásenie, odpadne najdlhšia časť procesu. Pre rodinný dom, kde sa bavíme o jednotkách kilowattov, to znamená, že jediným reálnym obmedzením ostane zmluva s distribučnou sústavou — nie stavebný úrad.

Pozor na dátumy. Novela zatiaľ nie je schválená. Je vo druhom čítaní a jej obsah sa môže v pozmeňujúcich návrhoch ešte zmeniť. Kto plánuje ohlásenie alebo žiadosť na prelome rokov, mal by rátať s dvoma režimami: časť zmien má platiť od 1. novembra 2026, zvyšok až od 1. januára 2027.

Čo to znamená pre kupujúceho a investora

Kupujete dom s prístavbou alebo bazénom? Pýtajte sa na papiere. Sprísnenie sankcií smeruje na nepovolené stavby a v praxi sa najčastejšie objaví práve pri prevode nehnuteľnosti, keď sa porovná list vlastníctva so skutočným stavom. Zodpovednosť za nepovolenú stavbu prechádza s pozemkom na nového vlastníka.

Rýchlejšie povoľovanie neznamená lacnejšie bývanie automaticky. Skracovanie procesov je zo strany developerov dlhodobo označované za jednu z príčin vysokých cien, ale medzi zmenou zákona a novými bytmi na trhu je odstup niekoľkých rokov. V roku 2027 sa nemá čo prejaviť na cenníku.

Dvaja zamestnanci na obci sú tichý, ale podstatný bod. Najčastejšia sťažnosť po spustení reformy nesmerovala na text zákona, ale na kapacitu úradov. Ak sa personálne minimum udrží aj v schválenom znení, dopad na reálne lehoty môže byť väčší než všetky terminologické spresnenia dokopy.

Zhrnutie

Novela nemení filozofiu stavebného zákona — mení jeho prevádzku. Pre bežného stavebníka je najdôležitejšia trojica: jednotná výška plota, jeden projekt na rodinný dom a fotovoltika na ohlásenie. Pre trh je najdôležitejšie to, čo v novele nie je vidno na prvý pohľad: personálne obsadenie stavebných úradov a to, či sa lehoty naozaj skrátia. Sledovať treba druhé čítanie a záverečné hlasovanie — do schválenia platí naďalej doterajší režim.

ℹ️ Text vychádza z verejne dostupných zhrnutí vládneho návrhu novely a z informácií o priebehu legislatívneho procesu. Ide o návrh, nie o platné právo. Nejde o právne poradenstvo — pri konkrétnom zámere sa riaďte znením účinným v čase podania.