Novela stavebného zákona je schválená: čo sa mení od 15. 11. 2026 a od 1. 1. 2027

Národná rada SR v utorok 15. septembra 2026 definitívne schválila novelu stavebného zákona — zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, ktorý platí od 1. apríla 2025. Novelu predložilo Ministerstvo dopravy SR. Nejde o novú reformu, ale o opravu miest, na ktorých sa zákon v prvom roku a pol praxe zadrhával. Účinnosť je rozdelená: menšia časť od 15. novembra 2026, hlavná časť od 1. januára 2027. V auguste, keď bola novela v druhom čítaní, sa pre menšiu časť uvádzal 1. november — schválené znenie počíta s 15. novembrom.

Čo schválená novela mení

Podľa zhrnutí schváleného znenia, ktoré zverejnili ASB.sk a Topky.sk, ide najmä o tieto body:

• Pojmy: spresňuje sa „pevné spojenie stavby so zemou“ a zmontované výrobky, definícia budovy sa zosúlaďuje s novou úpravou katastra, dopĺňa sa definícia inžinierskej stavby a vracia sa pojem „pozemná stavba“.
• Drobné stavby a stavebné úpravy: upravuje sa rozsah dokumentácie pri drobných stavbách a úpravách, ktoré nezasahujú do nosných konštrukcií, a to, kto ju môže vypracovať.
• Jedna dokumentácia k stavebnému zámeru: stavebník predkladá jednu dokumentáciu a sám si zvolí, či ju vypracuje v podrobnosti stavebného zámeru, alebo projektu stavby.
• Overenie projektu bude možné aj po právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere.
• Kontrolná prehliadka: stavebný úrad môže pri nej overiť zmenu dokumentácie, ak sa nedotýka práv susedov.
• Dodatočné povolenie: umožňuje sa dodatočne povoliť nepovolené zmeny existujúcich stavieb postavených podľa nového zákona.
• Obce: prenesený výkon štátnej správy na úseku výstavby majú zabezpečovať dvaja zamestnanci na plný úväzok.
• Vodné stavby: zrýchľuje sa povoľovanie prvkov na zadržiavanie vody.

Pozmeňujúci návrh, ktorý chcel rozšíriť okruh drobných stavieb s jednoduchým grafickým znázornením namiesto projektovej dokumentácie, parlament neschválil.

Na čo si dať pozor

V letných zhrnutiach návrhu sa objavovali aj konkrétne čísla — jednotná výška plota, hranica výkonu fotovoltiky na ohlásenie či vyššie minimálne pokuty. Tieto body sme v dostupných zhrnutiach schváleného znenia nenašli potvrdené. Kým novelu nepodpíše prezident a nevyjde v Zbierke zákonov, pred plánovaním stavby si overte platné znenie priamo na portáli Slov-Lex alebo na stavebnom úrade.

Čo to znamená pre stavebníka rodinného domu

• Menej duplicít na začiatku. Jedna dokumentácia k stavebnému zámeru a možnosť overiť projekt neskôr môžu skrátiť čas od návrhu po povolenie.
• Zmena počas stavby nemusí znamenať nové konanie. Ak sa úprava nedotýka susedov, stavebný úrad ju môže posúdiť pri kontrolnej prehliadke.
• Termín podania rozhoduje o režime. Kto podáva žiadosť na prelome rokov, mal by si overiť, podľa akého znenia sa bude jeho konanie posudzovať.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Dodatočné povolenie nie je automatické. Novela otvára cestu k legalizácii nepovolených zmien, no nie každá stavba ju splní. Pri kúpe domu s prístavbou, garážou či bazénom stále porovnajte list vlastníctva, stavebné povolenie a kolaudáciu so skutočným stavom.
• Kataster a stavebné údaje sa zbližujú. Zosúladenie definície budovy s úpravou katastra smeruje k tomu, aby sa rozdiely medzi papiermi a realitou ukázali skôr — ideálne ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
• Na ceny bytov to v roku 2027 vplyv mať nebude. Zrýchlenie povoľovania sa môže prejaviť na ponuke nových bytov až s odstupom niekoľkých rokov.

Záver: novela stavebného zákona je schválená a bude platiť v dvoch krokoch — od 15. novembra 2026 a od 1. januára 2027. Zjednodušuje dokumentáciu a otvára dodatočné povolenie nepovolených zmien. Konkrétne čísla z letného návrhu si pred stavbou overte vo finálnom znení v Zbierke zákonov.