Nové LTV limity: mladí až 90 %, na tretí byt len 70 % — platiť majú od januára 2027

Národná banka Slovenska mení pravidlo, ktoré rozhoduje o tom, koľko vlastných peňazí musíte mať pri kúpe bývania. Doteraz platil pre takmer všetkých rovnaký strop: banka požičala maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Po novom sa limit rozdelí podľa toho, kto si berie úver — pre mladých do 35 rokov sa uvoľní na 90 %, pre kupujúcich tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa zúži na 70 %.

Dôležitý je aj termín. Vo verejnom priestore koluje dátum 1. október 2026, no v aktuálnych materiáloch NBS sa účinnosť zmenených pravidiel navrhuje od 1. januára 2027. Kto teda zvažuje ďalší investičný byt na hypotéku, má do konca roka ešte staré podmienky.

Čo presne sa mení

• Mladí do 35 rokov, ktorí nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú prvé bývanie: limit LTV sa zvyšuje z 80 % na 90 %. Vlastných zdrojov teda stačí okolo 10 % namiesto 20 %.
• Ostatní dlžníci (vrátane kúpy druhej nehnuteľnosti): limit zostáva na 80 %.
• Tretia a každá ďalšia rezidenčná nehnuteľnosť: limit sa sprísňuje z 80 % na 70 % a výnimka na vyššie financovanie sa na túto skupinu neuplatní.
• Objem výnimiek pre ostatných dlžníkov (úvery nad limit, až do 90 %) sa zmenšuje z 20 % na 5 % všetkých nových úverov.

Podľa NBS sa sprísnenie dotkne približne 7 % nových hypoték — teda menšiny trhu, no práve tej, ktorá najviac súťaží s kupujúcimi na vlastné bývanie.

Koľko vlastných peňazí to znamená v eurách

Pri byte za 150 000 € vyzerá rozdiel takto:

• LTV 90 % → úver 135 000 €, vlastné zdroje 15 000 €
• LTV 80 % → úver 120 000 €, vlastné zdroje 30 000 €
• LTV 70 % → úver 105 000 €, vlastné zdroje 45 000 €

Rozdiel medzi mladým prvokupujúcim a majiteľom tretieho bytu je teda 30 000 € vlastných peňazí pri rovnakej nehnuteľnosti. Pri drahšom byte v Bratislave za 260 000 € je to rozdiel medzi 26 000 € a 78 000 €.

Pozor na to, z čoho sa LTV počíta

Percentá sa nepočítajú z kúpnej ceny, ale z hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. Ak je odhad nižší než cena v kúpnej zmluve, chýbajúci rozdiel doplácate z vlastných zdrojov nad rámec akontácie. Pri LTV 70 % sa tento efekt znásobuje — na trhu, kde ponukové ceny bytov rastú rýchlejšie než odhady, je rozumné počítať s rezervou.

Nemenia sa ostatné limity: dlh k príjmu (DTI) je ohraničený ôsmimi ročnými čistými príjmami a splátka nesmie prekročiť stanovený podiel disponibilného príjmu (DSTI), pričom banka počíta so stresovým navýšením sadzby. Pre investorov je preto reálnym obmedzením často už dnes práve DTI, nie akontácia.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Prvokupujúci do 35 rokov potrebujú polovicu doterajšej akontácie. Pri byte za 175 000 € (celoslovenský medián ponuky) to je rozdiel medzi 35 000 € a 17 500 € — často roky šetrenia.
• Investori s dvoma a viac bytmi majú do konca roka 2026 predvídateľné podmienky. Od januára 2027 im na rovnaký byt bude chýbať o 15 % ceny viac vo vlastných zdrojoch.
• Pákový efekt investície klesá. Pri byte za 150 000 € a 10 % ročnom zhodnotení hodnoty zarobí investor s LTV 90 % 100 % vloženého kapitálu, pri 80 % je to 50 % a pri 70 % už len približne 33 %. Nižšia páka znamená aj nižšie riziko pri poklese cien.
• Nájomný trh môže zaznamenať menší prítok nových investičných bytov. Ak sa spomalí nákup bytov na prenájom, ponuka nájmov sa nebude rozširovať tak rýchlo ako doteraz.
• Mladí dostanú do rúk vyššie úvery, čo pri obmedzenej ponuke môže časť cenového tlaku vrátiť do segmentu malých bytov — presne tam, kde je dnes cena za m² najvyššia.

Na čo si dať pozor do konca roka

Ak plánujete kúpu tretej nehnuteľnosti, kľúčové bude, kedy banka úver schváli a poskytne, nie kedy podáte žiadosť. Pri rozostavaných novostavbách s odovzdaním v roku 2027 sa preto vypláca overiť si, podľa akých pravidiel bude úver posudzovaný v čase čerpania. A ak vám do veku 35 rokov chýbajú mesiace, rozdiel medzi 80 % a 90 % môže byť dôvodom na presné časovanie žiadosti.

Paradox celého opatrenia je v tom, že uvoľnenie pre mladých aj sprísnenie pre investorov mieria na ten istý cieľ — dostať byty do rúk ľudí, ktorí v nich chcú žiť. Otázkou zostáva, či to pri ponuke bytov, ktorá dlhodobo nerastie, ceny skôr neposunie ešte vyššie.