Nové byty v ponuke majú o 12 % lacnejší meter než tie, čo visia dlhšie

V aktívnej ponuke bolo 17. augusta 2026 15 431 bytov na predaj s uvedenou cenou aj výmerou. Ak ich rozdelíme podľa toho, kedy sa v inzercii objavili, dostaneme dve nápadne odlišné čísla. Byty, ktoré pribudli za posledných 30 dní, majú medián 2 682,92 €/m². Byty, ktoré v ponuke visia dlhšie, pýtajú 3 038,46 €/m². Rozdiel je 11,7 % a na prvý pohľad vyzerá ako správa o zlacňovaní. Nie je ňou.

Dve skupiny, dve rýchlosti

• Nové ponuky (do 30 dní): 8 618 inzerátov, medián ceny 169 000 €, 66 m², 2 682,92 €/m², v inzercii 11 dní
• Staršia zásoba (nad 30 dní): 6 813 inzerátov, medián ceny 189 000 €, 67 m², 3 038,46 €/m², v inzercii 51 dní
• Nové ponuky tvoria 55,8 % celej aktívnej ponuky bytov

Veľkosť bytov je v oboch skupinách takmer rovnaká, 66 proti 67 m², takže rozdiel nevzniká tým, že by dnes pribúdali menšie byty. Vzniká inde.

Prečo je celkové číslo zavádzajúce

Naše dáta stoja na dvoch zdrojoch: inzertnom portáli, kde prevažujú súkromní predávajúci, a realitnom portáli, kde prevažujú kancelárie. Cenové hladiny sa na nich líšia rádovo o tretinu. Keď skupiny rozdelíme podľa zdroja, rozdiel sa obráti alebo zmizne:

• Inzertný portál: nové 6 747 ponúk za 2 477,78 €/m², zásoba 3 534 ponúk za 2 400,00 €/m² — nové sú o 3,2 % drahšie
• Realitný portál: nové 1 871 ponúk za 3 552,24 €/m², zásoba 3 279 ponúk za 3 725,29 €/m² — nové sú o 4,6 % lacnejšie

Vysvetlenie je v zložení. Drahší realitný portál tvorí 48,1 % staršej zásoby, ale len 21,7 % nových ponúk. Priemer teda neklesol preto, že by ceny padali, ale preto, že medzi novými ponukami je viac lacnejšieho segmentu. Ide o klasický efekt zloženia vzorky, pri ktorom celok tvrdí opak toho, čo tvrdí každá jeho časť.

Kraje: čo sa deje vnútri jedného portálu

Po vylúčení efektu zloženia zostáva reálny signál. Na realitnom portáli má sedem z ôsmich krajov nové ponuky lacnejšie než staršiu zásobu:

• Banskobystrický −30,1 %, Žilinský −11,4 %, Trenčiansky −9,5 %, Prešovský −9,5 %
• Košický −4,5 %, Bratislavský −3,6 %, Trnavský −1,8 %
• Jediná výnimka: Nitriansky +2,6 %

Na inzertnom portáli je obraz opačný a slabší. Nové ponuky pýtajú viac v Banskobystrickom (+9,9 %), Košickom (+9,6 %) a Nitrianskom kraji (+5,9 %), menej v Žilinskom (−3,2 %) a Bratislavskom (−2,7 %). Trenčiansky kraj je prakticky na nule.

Mestá s najväčším rozostupom

Medzi mestami s dostatočným počtom ponúk na oboch stranách (inzertný portál) je rozptyl široký:

• Nové ponuky výrazne lacnejšie: Trebišov −23,6 %, Liptovský Mikuláš −16,3 %, Ilava −9,9 %, Spišská Nová Ves −9,8 %, Senec −8,3 %, Trnava −6,6 %
• Nové ponuky výrazne drahšie: Brezno +18,9 %, Ružomberok +13,2 %, Levice +12,9 %, Nové Zámky +11,8 %, Vranov nad Topľou +10,4 %
• Veľké mestá takmer bez pohybu: Bratislava −2,2 %, Košice +1,3 %, Žilina +0,4 %, Banská Bystrica −0,8 %

Zľavy prezrádzajú, kde je problém

Najpresvedčivejší rozdiel medzi skupinami nie je v cene, ale v tom, koľko predávajúcich už cenu znížilo. Na inzertnom portáli má zníženú cenu 254 z 6 747 nových ponúk, teda 3,8 %, ale 383 z 3 534 kusov staršej zásoby, teda 10,8 %. V staršej zásobe teda každý deviaty inzerát už raz zlacnel a napriek tomu stále visí. Priemerná hĺbka zľavy je pritom v oboch skupinách podobná, 4,42 % pri nových a 4,93 % pri starších.

Čo z toho má kupujúci a čo predávajúci

• Kupujúci: staršia zásoba je miestom, kde má vyjednávanie zmysel. Inzerát, ktorý visí druhý mesiac a už raz zlacnel, hovorí o cene viac než akýkoľvek popis.
• Predávajúci: ak ste pred mesiacom nastavili cenu podľa toho, čo bolo v inzercii, kopírovali ste práve tie ponuky, ktoré sa nepredali. Referenciou má byť to, čo z trhu odchádza, nie to, čo v ňom zostáva.
• Pri čítaní štatistík: každé číslo o priemernej cene si pýta otázku, z akej zmesi vzniklo. Rovnaké dáta dali tu −11,7 % aj +3,2 %, podľa toho, či sa vzorka rozdelila podľa zdroja.

Poctivá poznámka k dátam

Naša databáza ponuky nesiaha ľubovoľne ďaleko do minulosti. Pri inzertnom portáli evidujeme ponuky od 18. júna 2026, pri realitnom od 23. mája 2026. Skupina označená ako staršia zásoba preto v prvom prípade znamená ponuky staré 31 až 60 dní a v druhom 31 až 86 dní. Nejde teda o inzeráty, ktoré visia rok, ale o tie, ktoré neodišli počas prvého mesiaca. Vzorka je aktívna ponuka, nie uzavreté obchody, a hovorí o cenách požadovaných, nie dosiahnutých.