Notárska úschova pri byte za 150 000 € stojí 475 €. Vinkulácia je lacnejšia

Medzi podpisom kúpnej zmluvy a zápisom nového vlastníka do katastra ubehne aj niekoľko týždňov. V tomto okne stojí proti sebe dvojica protichodných záujmov: predávajúci nechce prepísať nehnuteľnosť skôr, než má peniaze, a kupujúci nechce poslať peniaze skôr, než je vlastníkom. Slovenská prax to rieši tromi spôsobmi a rozdiel medzi nimi je niekoľko stoviek eur — a v zlom scenári celá kúpna cena.

Koľko stojí notárska úschova

Odmena notára nie je vec dohody. Určuje ju vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. a je rovnaká u každého notára. Položka za prijatie peňazí do úschovy je pásmová:

• z prvých 5 000 € základu 1 %
• z presahujúcej sumy do 50 000 € základu 0,5 %
• z presahujúcej sumy do 100 000 € základu 0,3 %
• z presahujúcej sumy do 500 000 € základu 0,1 %
• z presahujúcej sumy do 10 000 000 € základu 0,05 %
• najmenej 50 €; suma nad 10 miliónov eur sa do základu nezapočítava

V praxi to znamená nasledovné odmeny (bez dane z pridanej hodnoty, ak je notár jej platiteľom):

• Kúpna cena 100 000 € → 50 + 225 + 150 = 425 €
• Kúpna cena 150 000 € → 50 + 225 + 150 + 50 = 475 €
• Kúpna cena 200 000 € → 50 + 225 + 150 + 100 = 525 €
• Kúpna cena 300 000 € → 50 + 225 + 150 + 200 = 625 €

Pásmová konštrukcia má jednu peknú vlastnosť: pri drahšej nehnuteľnosti odmena rastie veľmi pomaly. Rozdiel medzi bytom za 150 000 € a domom za 300 000 € je len 150 €.

Ako úschova prebieha

Kupujúci prevedie kúpnu cenu na osobitný účet, ktorý určí notár. Notár spíše notársku zápisnicu o zložení kúpnej ceny, v ktorej sú presne uvedené podmienky, po splnení ktorých peniaze vydá predávajúcemu — typicky po predložení listu vlastníctva s novým vlastníkom a bez tiarch. Kým úschova trvá, notár smie s peniazmi nakladať len spôsobom, ktorý zabezpečuje splnenie účelu úschovy. Nie sú to jeho peniaze ani peniaze kupujúceho na bežnom účte.

Vinkulácia: lacnejšia, ale s jednou dierou

Vinkulácia funguje podobne — peniaze sú blokované na účte v banke a uvoľnia sa až po splnení dohodnutej podmienky. Rozdiel je v tom, kto peniaze drží. Pri vinkulácii je to banka a účet je vedený na kupujúceho.

• Cena: banky si účtujú rádovo desiatky eur, bežne okolo 25 €; presná suma je v sadzobníku konkrétnej banky.
• Riziko exekúcie: ak je na kupujúceho počas trvania obchodu začaté exekučné konanie, exekútor môže zablokovať prostriedky aj na vinkulovanom účte. Notárska úschova peniaze v tomto prípade ochráni.
• Kedy je najvhodnejšia: pri kúpe financovanej hypotékou, kde banka aj tak uvoľňuje úver po zápise záložného práva. Pri štandardnom prevode bytu je vinkulácia najbežnejším riešením.

Priama platba na účet predávajúceho

Tretia možnosť je najlacnejšia a najrizikovejšia: kupujúci pošle peniaze priamo predávajúcemu, spravidla časť pri podpise a zvyšok po vklade. Riziká sú konkrétne:

• Kataster môže vklad prerušiť alebo zamietnuť — a peniaze sú medzitým u predávajúceho.
• Na nehnuteľnosti sa môže objaviť ťarcha, o ktorej kupujúci nevedel.
• Ak sa obchod zrúti, vymáhanie zaplatenej zálohy je súdny spor, nie administratívny úkon.

Pri zálohe pred podpisom zmluvy platí to isté dvojnásobne — rezervačný depozit poslaný na súkromný účet nie je ničím krytý.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci s vlastnými zdrojmi a bez úveru má z notárskej úschovy najväčší úžitok — je to jediný nástroj, ktorý peniaze oddelí od jeho vlastného majetku.
• Kupujúci s hypotékou väčšinou vystačí s vinkuláciou, pretože banka uvoľní úver až po splnení svojich podmienok. Vlastný vklad je však vhodné riešiť rovnakým režimom ako úver.
• Predávajúci by mal trvať na tom, aby bola celá kúpna cena zložená pred podaním návrhu na vklad. Prísľub úhrady „po prepise“ nie je zabezpečenie.
• Pri komplikovanejších obchodoch — viacero predávajúcich, splátka existujúcej hypotéky z kúpnej ceny, vyplatenie spoluvlastníka — je úschova výhodnejšia, lebo zápisnica vie obsiahnuť viacero podmienok a viacero príjemcov.
• Kto platí: náklady na úschovu aj vinkuláciu najčastejšie znáša kupujúci, keďže chránia predovšetkým jeho. Rozdelenie je však vecou dohody a patrí do kúpnej zmluvy, nie do ústneho prísľubu.

Čo si dohodnúť v zmluve

• Presnú podmienku uvoľnenia — spravidla list vlastníctva, na ktorom je kupujúci ako vlastník a nie sú na ňom ťarchy okrem tých dohodnutých.
• Lehotu, do ktorej sa peniaze vrátia kupujúcemu, ak kataster vklad zamietne.
• Kto hradí odmenu notára alebo poplatok banky.
• Čo sa stane pri prerušení konania — kataster často vyzve na doplnenie a lehota sa predĺži; zmluva by na to mala pamätať.

Sumár je nepríjemne jednoduchý. Rozdiel medzi vinkuláciou a notárskou úschovou pri byte za 150 000 € je približne 450 €, teda tri desatiny percenta kúpnej ceny. Za tie peniaze si kupujete jediný scenár, v ktorom sa k zloženej kúpnej cene nedostane ani banka, ani exekútor, ani druhá strana. Pri obchode, kde ide o celoživotné úspory, je to najlacnejšia položka v celom rozpočte.