Nezariadený byt na prenájom takmer neexistuje. Nábytok stojí 105 € mesačne

Kto na Slovensku hľadá prázdny byt, do ktorého si donesie vlastný nábytok, narazí na trh, ktorý s ním nepočíta. V 5 362 aktívnych ponukách bytov na prenájom pripadá na jednu ponuku výslovne označenú ako nezariadená 27 ponúk označených ako zariadené. Nábytok nie je na slovenskom nájomnom trhu doplnok, ale takmer povinná výbava — a má svoju cenu.

Ako je ponuka rozdelená

• zariadený — 3 865 ponúk, 72,1 %
• bez zmienky o zariadení — 1 176 ponúk, 21,9 %
• čiastočne zariadený alebo podľa dohody — 179 ponúk, 3,3 %
• nezariadený — 142 ponúk, 2,6 %

Podiel zariadených ponúk je pritom vyrovnaný naprieč krajmi: od 67,6 % v Banskobystrickom po 76,7 % v Bratislavskom. Nejde teda o zvláštnosť veľkých miest, ale o celoslovenský štandard.

Koľko stojí nábytok mesačne

Mediány nájomného bez energií vychádzajú takto:

• zariadený byt: 650 € pri 55 m², teda 11,90 €/m²
• nezariadený byt: 545 € pri 58,5 m², teda 9,30 €/m²
• bez zmienky: 590 € pri 54 m², teda 11,32 €/m²

Rozdiel je 105 € mesačne (+19,3 %) na celom nájme a +28,0 % na štvorcovom metri — nezariadené byty sú totiž v priemere o niečo väčšie, takže prepočet na meter rozdiel ešte zväčší. Ročne ide o 1 260 €.

Podľa veľkosti bytu: garsónka najmenej, trojizbový najviac

• 1-izbový: 500 € proti 450 € → +50 € (+11,1 %)
• 2-izbový: 650 € proti 520 € → +130 € (+25,0 %)
• 3-izbový: 750 € proti 600 € → +150 € (+25,0 %)

Logika je priamočiara: v garsónke je „zariadenie“ posteľ, skriňa a kuchynský kút, v trojizbovom byte ide o tri obytné miestnosti vrátane detskej. Čím viac izieb, tým väčšia časť nájmu pripadá na vybavenie. Pri štvorizbových bytoch je vzorka nezariadených ponúk jednociferná, preto ich do porovnania neberieme.

Kraj rozhoduje viac než veľkosť

Príplatok za zariadenie sa medzi krajmi líši viac než medzi dispozíciami:

• Žilinský +30,4 % (600 € proti 460 €)
• Košický +26,6 % (750 € proti 592 €)
• Prešovský +17,6 %, Banskobystrický +16,5 %, Nitriansky +15,4 %
• Trnavský +9,1 %, Bratislavský +6,7 %
• Trenčiansky 0,0 % (550 € proti 550 €)

Paradox je v tom, že najmenej sa zariadenie oplatí práve tam, kde je nájom najdrahší. V Bratislave je medián zariadeného bytu 845 € a nezariadeného 800 €, teda rozdiel 5,6 %. Vysvetlenie je jednoduché: v hlavnom meste je zariadený byt taká samozrejmosť, že nezariadený nie je lacnejšia alternatíva, ale výnimka pre nájomcu, ktorý si to výslovne pýta. V Banskej Bystrici je rozdiel +11,7 %, v Nových Zámkoch dokonca záporný (−6,0 %), tam sa nezariadené byty ponúkajú vo väčších dispozíciách.

Čo to znamená pre prenajímateľa

• Návratnosť je rádovo dva až štyri roky. Základné zariadenie dvojizbového bytu — kuchynská linka so spotrebičmi, práčka, postele, skrine, sedačka, stôl — vyjde približne na 3 000 až 6 000 €. Pri príplatku 130 € mesačne to znamená 23 až 46 mesiacov, kým sa investícia vráti. Nábytok sa medzitým opotrebuje, takže reálna doba je dlhšia než hrubý výpočet.
• Rýchlejšie sa prenajme. Zariadený byt je v inzercii mediánovo 15 dní, nezariadený 17 a ponuka bez zmienky 18 dní. Pri nájme 650 € znamená jeden ušetrený mesiac prázdneho bytu viac než polrok príplatku za nábytok.
• Daňová stránka nie je automatická. Príjem z prenájmu bez živnosti sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, uplatniteľné sú len výdavky na energie a ostatné služby spojené s užívaním — nie nábytok, nie odpisy, nie opravy. Zaradenie do obchodného majetku má zase dôsledok pri budúcom predaji, lebo päťročný test oslobodenia sa počíta od vyradenia.
• Oslobodenie do 500 € stále platí. Podľa § 9 ods. 1 písm. g) toho istého zákona je príjem z prenájmu do 500 € ročne oslobodený a výdavky sa krátia v rovnakom pomere.

Čo to znamená pre nájomcu

• Vlastný nábytok sa oplatí až pri dlhšom horizonte. 105 € mesačne je 1 260 € ročne. Ak si rovnaké vybavenie kúpite za 3 000 až 6 000 €, vyrovnáte sa za dva a pol až päť rokov — a nábytok sa sťahuje s vami. Pri nájme na rok alebo dva je zariadený byt jednoznačne lacnejší.
• Preberací protokol je dôležitejší než zmluva. Pri zariadenom byte preberáte cudzí majetok. Zoznam vybavenia s fotografiami a stavom ku dňu odovzdania je jediná ochrana pri vysporiadaní zábezpeky.
• Zábezpeka má strop. Ak je zmluva uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, peňažná zábezpeka nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného vrátane úhrad za plnenia. Pri klasickom nájme podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka takýto zákonný strop nie je a výška je vecou dohody. Kauciu spomína v texte inzerátu len 8,0 % ponúk, dohodne sa teda spravidla až na obhliadke.
• Bežné opotrebenie nie je škoda. Za primerané opotrebenie zodpovedajúce dobe užívania nájomca neručí; ručí za poškodenie nad tento rámec. Práve preto má vstupný protokol zmysel.

Čo sa v inzerátoch spomína okrem nábytku

• parkovanie — 47,8 % ponúk
• internet — 41,8 %
• práčka — 23,1 %
• klimatizácia — 18,8 %
• umývačka riadu — 15,7 %
• domáce zvieratá (povolené alebo zakázané) — 5,3 %
• energie v cene nájmu — 0,6 %

Posledné číslo stojí za pozornosť. Inzerovaná suma je takmer vždy nájom bez energií a bez služieb, ktoré k nej pridajú typicky ďalších 100 až 200 € mesačne podľa veľkosti bytu a spôsobu vykurovania. Pri porovnávaní ponúk sa preto pýtajte na celkovú mesačnú sumu vrátane záloh, nie na číslo z inzerátu.

Slovenský nájomný trh je zariadený trh. Príplatok okolo 105 € mesačne je pritom nižší než náklad, ktorý by nájomca mal s vlastným vybavením v prvých rokoch — a pre prenajímateľa je to investícia, ktorá sa vracia skôr cez rýchlejšie obsadenie bytu než cez samotný príplatok.

Poznámka k dátam: ide o ponukové nájomné aktívnych inzerátov k 28. 8. 2026 bez energií a služieb, nie o uzavreté zmluvy. Zariadenie je odčítané z textu inzerátu. Vzorka nájomných bytov pochádza prakticky celá z jedného inzertného portálu, takže čísla nemôže skresliť zloženie dvoch zdrojov, ale ani nereprezentujú ponuku realitných kancelárií. Ceny nábytku sú orientačné trhové rozpätia, nie výsledok merania.