Nepriechodné izby spomína 7,6 % inzerátov bytov. Priechodné priznáva len 1 %

Dispozícia bytu je jedna z vecí, ktoré sa po kúpe menia najťažšie. Predávajúci to vedia, a preto pri trojizbových a väčších bytoch radi zdôraznia, že izby sú nepriechodné. V aktívnej ponuke k 2. 10. 2026 to robí 1 002 z 13 102 inzerátov bytov na predaj, teda 7,6 %. Opačnú informáciu, teda že byt má priechodnú izbu, uvádza bez ďalšieho vysvetlenia len 133 inzerátov (1,0 %). Na jeden inzerát, ktorý priechodnú izbu prizná, pripadá 7,5 inzerátu, ktoré sa chvália nepriechodnými.

Kde sa o nepriechodných izbách píše

Zmienka rastie s počtom izieb. Pri garsónkach a jednoizbových bytoch nemá zmysel, pri dvojizbových je zriedkavá a najčastejšia je pri trojizbových bytoch.

• 1-izbové byty: 1,6 %
• 2-izbové byty: 5,3 %
• 3-izbové byty: 11,2 % (555 inzerátov)
• 4- a viacizbové byty: 10,0 %

Podľa materiálu domu spomína nepriechodné izby 13,9 % inzerátov v paneláku (104 zo 747 s uvedeným materiálom) a 8,3 % v tehlovom dome. Pri novostavbách je to 5,0 % proti 8,1 % pri starších bytoch. Nové projekty majú nepriechodné izby ako štandard, takže ich netreba zdôrazňovať.

Podľa krajov je zmienka najčastejšia v Bratislavskom kraji (11,0 %) a v Nitrianskom kraji (9,1 %). Nasleduje Banskobystrický (7,5 %), Košický (7,0 %), Trnavský (6,6 %) a Trenčiansky kraj (6,5 %). Najmenej často ju uvádzajú inzeráty v Prešovskom (5,3 %) a Žilinskom kraji (4,9 %).

Nepriechodné izby a rekonštrukcia

Inzeráty s nepriechodnými izbami takmer vždy opisujú aj úpravy bytu. Rekonštrukciu spomína 76,9 % z nich, kým pri inzerátoch bez zmienky o dispozícii je to 53,5 %. Zmenu alebo úpravu dispozície, prerobenie či vybúranie priečok uvádza 15,1 % proti 12,3 %. Ide teda často o staršie byty, kde majiteľ dispozíciu upravil a teraz to chce ukázať.

Podobne vyzerajú aj inzeráty, ktoré priechodnú izbu priznávajú. Rekonštrukciu spomína 80,5 % z nich. Priechodná izba teda nie je znakom zanedbaného bytu, ale skôr pôvodnej dispozície, ktorú nová kuchyňa a kúpeľňa nezmenili.

Prejaví sa to v cene?

Hrubé porovnanie nepriechodných izieb so zvyškom ponuky ukazuje malý rozdiel: na inzertnom portáli 2 493 proti 2 513 €/m² (−0,8 %), na realitnom 3 648 proti 3 797 €/m² (−3,9 %). Byty s touto zmienkou majú medián plochy 70 m² proti 65 m², pretože ide prevažne o trojizbové byty.

• V rovnakom meste, na rovnakom portáli a pri rovnakom počte izieb: −6,1 %, kladný rozdiel v 22 z 94 skupín
• + novostavba alebo staršia stavba: −6,0 %, kladný rozdiel v 25 z 95 skupín
• + zmienka o rekonštrukcii: −3,3 %, kladný rozdiel v 30 z 89 skupín

Nepriechodné izby teda trh neodmeňuje vyššou cenou metra. Zmienka sa objavuje v bytoch, ktoré potrebujú argument navyše, napríklad v staršom paneláku, kde kupujúci očakáva pôvodnú dispozíciu. Pri inzerátoch s priechodnou izbou je porovnateľných skupín len 11, preto ich cenu samostatne nehodnotíme.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Overte to na pôdoryse, nie v texte. Nepriechodná izba znamená, že do nej vstupujete z chodby alebo predsiene, nie cez inú izbu. Požiadajte o pôdorys s rozmermi a dverami.
• Pýtajte sa na úpravy dispozície. Ak predávajúci izby oddelil novou priečkou, overte, či úprava prešla povolením alebo ohlásením na stavebnom úrade a či o nej vie správca domu.
• Pozor na kuchyňu a obývačku. Pri spojenej kuchyni s obývačkou býva prechod do spálne často cez obývaciu časť. Formálne môže byť izba nepriechodná, prakticky ňou budete chodiť.
• Priechodná izba nie je dôvod odmietnuť byt. Pri pracovni alebo jedálni nemusí prekážať. Rozhodujúce je, ako budete byt užívať.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak má byt nepriechodné izby, napíšte to, ale doložte pôdorysom. Samotné slovo cenu nezvýši, pomôže však kupujúcemu rýchlejšie vyradiť nevhodné ponuky. Ak má byt priechodnú izbu, uveďte to otvorene. Kupujúci to na obhliadke aj tak zistí.

Takeaway: nepriechodné izby sú v inzerátoch argument starších trojizbových bytov po rekonštrukcii. Prirážku na metri neprinášajú, kupujúcemu však ušetria jednu prestavbu.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 2. 10. 2026 s cenou 300 – 15 000 €/m² a plochou 10 – 400 m², bez duplicít. Zmienka odčítaná z textu inzerátu. Porovnanie v skupinách s aspoň troma inzerátmi na každej strane, výsledok je medián rozdielov medzi skupinami.