Nedokončený dom nie je zľava. Proti hotovej novostavbe ušetríte 9 % na metri

Nedokončený dom má v inzercii povesť lacnejšej cesty k bývaniu. Čísla hovoria opak. Za dom označený ako holodom, hrubá stavba alebo rozostavaný dom pýtajú predávajúci medián 1 942 €/m², za hotový dom 1 285 €/m². Meter je teda o 51,1 % drahší. Keď sa porovná to isté s tým istým, zľava síce existuje, ale je oveľa menšia, než sa čaká — a v troch krajoch nie je vôbec.

Ako sme počítali

Z aktívnych ponúk rodinných domov na predaj sme si nechali tie, kde je uvedená cena aj úžitková plocha domu (nie výmera pozemku), teda 9 375 ponúk k 23. augustu 2026. Za nedokončený dom považujeme ponuku, ktorá v texte inzerátu spomína holodom, hrubú stavbu alebo rozostavanú stavbu. Takých je 944, teda 10,1 % ponuky — zhruba každý desiaty dom na predaj.

Naivný výsledok: nedokončený dom je drahší

• Nedokončený dom: medián 239 400 € pri 123 m², teda 1 942 €/m²
• Hotový dom: medián 199 000 € pri 142 m², teda 1 285 €/m²
• Rozdiel: cena o 20,3 % vyššia, meter o 51,1 % drahší, plocha o 19 m² menšia

Podľa použitého slova sa čísla líšia. Ponuky so slovom holodom (629 inzerátov) majú medián 2 054 €/m², hrubá stavba (152) 1 585 €/m² a rozostavaný (151) len 1 291 €/m². Holodom je v praxi takmer hotová novostavba bez povrchov, rozostavaný dom môže byť čokoľvek od základovej dosky po strechu.

Kde je chyba v porovnaní

Rozdiel nemeria stav domu, ale jeho vek a polohu. Medzi nedokončenými domami je 56,3 % novostavieb, medzi hotovými len 13,2 %. Nedokončený dom je typicky nová stavba pri meste, hotový dom je typicky starší dom na dedine. Porovnávať ich navzájom je porovnávanie dvoch rôznych trhov.

Rovnaké s rovnakým: zľava je 9 %

Keď sa porovnajú len novostavby, obraz sa otočí:

• Nedokončená novostavba: medián 247 600 € pri 117 m², teda 2 080 €/m² (462 ponúk)
• Hotová novostavba: medián 279 000 € pri 120 m², teda 2 287 €/m² (884 ponúk)
• Rozdiel: meter o 9,1 % lacnejší, na mediánovej cene 31 400 €

Po krajoch (opäť len novostavby) zľava platí v piatich z ôsmich: Košický kraj −24,7 %, Banskobystrický −17,0 %, Trnavský −14,4 %, Bratislavský −9,7 %, Prešovský −5,3 %. V troch krajoch je nedokončený dom na metri drahší: Trenčiansky +13,7 %, Nitriansky +11,3 %, Žilinský +8,3 %.

Nedokončený dom sa pritom nepredáva pomalšie. Medián veku aktívneho inzerátu je v oboch skupinách rovnaký — 22 dní.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Zľava musí pokryť dokončenie. Rozdiel 31 400 € je celý rozpočet na povrchy, kúpeľne, kuchyňu, podlahy a technológie. Ceny stavebných prác pritom podľa Štatistického úradu SR v júni 2026 medziročne rástli o 6,1 % a materiálov o 6 %, takže rozpočet spred roka už neplatí.
• Kategória nie je cena. Slovo holodom v inzeráte nehovorí nič o tom, čo presne je hotové. Pýtajte si zoznam dokončených prác, projekt, stavebné povolenie a fotografie technického stavu, nie vizualizácie.
• Financovanie je iné. Banka pri rozostavanej stavbe čerpá úver postupne podľa stavu výstavby a chce ju mať zapísanú na liste vlastníctva. Počítajte s odhadom po etapách a s tým, že do kolaudácie nebývate.
• Overte si kraj, nie Slovensko. V Trenčianskom, Nitrianskom a Žilinskom kraji dnes za nedokončenú novostavbu pýtajú viac za meter než za hotovú. Tam je namieste otázka, prečo.

Na čo si dať pozor v číslach

Ide o ponukové ceny, nie o realizované obchody. Kategória nedokončeného domu je odvodená z textu inzerátu, takže dom, ktorý sa označí inak, nám do vzorky nespadne. Pri rozostavaných domoch býva v inzeráte uvedená projektovaná plocha, nie plocha, ktorá reálne stojí — cena za meter je preto skôr optimistická. A rozdelenie po krajoch stojí na desiatkach ponúk, nie na tisíckach.

Záver je aj tak jednoznačný: nedokončený dom nie je kategória so zľavou. Je to konkrétny dom v konkrétnom stave a rozdiel proti hotovej novostavbe treba vypočítať, nie predpokladať.