NBS rozdeľuje hypotéky na dve triedy: Pre prvé bývanie pripravuje uvoľnenie LTV na 90 %, pre investorov naopak sprísnenie

Národná banka Slovenska sa chystá na najvýraznejšiu zmenu pravidiel hypoték od krízy v roku 2014. Po viac ako desaťročí, počas ktorého platil pre všetkých klientov rovnaký 80-percentný strop pre pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV), prichádza návrh, ktorý slovenský trh rozdelí na dve odlišné triedy — kupujúcich prvého bývania a investorov.

Plošný limit padá, prichádza diferenciácia

Súčasný režim je jednoduchý: banka môže poskytnúť hypotéku maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti a iba obmedzená časť úverov (10 %) môže siahnuť až na 90 % LTV. Pravidlo platilo bez ohľadu na to, či si klient kupuje prvý byt na bývanie alebo druhú nehnuteľnosť na prenájom.

NBS na portáli slov-lex.sk zverejnila predbežnú informáciu, podľa ktorej chce „plošné nastavenie LTV nahradiť modelom, ktorý lepšie zohľadňuje individuálnu rizikovosť hypoték". Cieľom je odstrániť bariéry pre financovanie prvého bývania — a zároveň zabrániť tomu, aby uvoľnenie pravidiel posilnilo dopyt zo strany investorov a opäť rozhýbalo ceny smerom hore.

Čo navrhujú odborníci

Konkrétne paragrafové znenie ešte známe nie je, no z analýzy uverejnenej v denníku Pravda a komentárov NBS sa črtá nasledujúci model:

• Prvé bývanie: Garantované LTV 90 % bez dnešnej úrokovej prirážky, ktorá takéto úvery zdražuje. Banka by tak mladej rodine s úsporami len na 10 % ceny mohla schváliť hypotéku za rovnakú sadzbu ako klientovi s 20-percentným dofinancovaním.
• Druhé a tretie nehnuteľnosti: LTV potlačené smerom k 50 – 60 %. Investor by musel z vlastných zdrojov priniesť aspoň 40 % kúpnej ceny, čo by malo znížiť investičný dopyt po menších bytoch v krajských mestách.

Diskusia okolo zmeny sa nemá zastaviť pri LTV. Analytici upozorňujú, že rovnako dôležité sú aj ukazovatele DTI a DSTI — teda celková zadlženosť voči ročnému príjmu a maximálna výška mesačnej splátky ako podiel z čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Práve tieto limity dnes v kombinácii s LTV rozhodujú o tom, či mladý pár získa dostatočne vysoký úver.

Časový harmonogram regulácie

Pripomienky verejnosti k predbežnej informácii mohli prísť do 30. apríla 2026. Riadne medzirezortné pripomienkové konanie sa má rozbehnúť v priebehu mája alebo júna. Ak schvaľovanie pôjde štandardným tempom, opatrenie by mohlo nadobudnúť účinnosť koncom roka 2026 alebo začiatkom roka 2027.

Časovo to padá do obdobia, keď slovenský trh očakáva ďalšiu vlnu refixácií. Podľa údajov NBS sa fixácia končí takmer 28 % všetkých aktuálne splácaných hypoték — väčšine z nich pri sadzbách medzi 1 % a 2 %, teda klientom, ktorí pri novej fixácii prejdú na sadzby okolo 4 %. Mesačná splátka pri úvere 100 000 eur a 30-ročnej splatnosti sa pri prechode z 1,09 % na 4,5 % zvyšuje z 326 na 507 eur.

Inšpirácia z Českej republiky — ale opačná

Pohľad cez rieku Moravu ukazuje, akým smerom Slovensko nejde samo. Česká národná banka od 1. apríla 2026 sprísnila pravidlá pre investičné hypotéky: LTV pre druhú a ďalšiu nehnuteľnosť stiahla na 70 % a stanovila ukazovateľ DTI na maximálne sedemnásobok ročného príjmu. Slovenský návrh sa s tým rámcovo zhoduje, no NBS ide o krok ďalej — kým ČNB ponecháva limity pre prvé bývanie nezmenené, slovenský regulátor ich plánuje uvoľniť.

Čo to znamená pre kupujúcich

Pre mladé páry a samostatne stojaceho kupujúceho prvého bytu môže byť zmena zásadná. Pri priemernej cene 2-izbáka v Bratislave 230 000 eur dnes klient potrebuje aspoň 46 000 eur úspor (20 %). Pri uvoľnení LTV na 90 % bez prirážky by stačilo 23 000 eur — rozdiel, ktorý mnohí kupujúci dokážu „prerobiť" v horizonte dvoch rokov sporenia.

Druhá strana mince: ak NBS investorov vytlačí na 50 – 60 % LTV, časť dopytu sa z trhu naozaj môže stratiť. Analytici upozorňujú, že to môže prechodne stabilizovať ceny menších bytov v krajských mestách, ktoré boli v ostatných dvoch rokoch typickým investičným produktom. Hrubý výnos novostavbového bytu v Bratislave totiž už klesol pod 4 % p. a., čo by spolu s nutnosťou vyššieho vlastného kapitálu znížilo atraktivitu hypotékou financovaných investícií.

Banky aj realitní makléri zatiaľ s návrhom súhlasia v hlavnej línii — dostupnosť prvého bývania je z dlhodobého hľadiska kľúčová pre stabilitu trhu. Diabol bude v detaile: ako presne sa stanoví „prvé bývanie", aké budú výnimky pre rozvod či vrátenie sa z nájmu, a či sa LTV pre investorov nastaví dostatočne prísne na to, aby to malo reálny dopad. Na odpovede si budeme musieť počkať do konca pripomienkového konania.