NBS prerátala Slovensko: Prešovský kraj zdražel o 11 %, ponuku ovládli byty, domy lacnejú

Realitný trh otvoril rok 2026 ďalším rastom

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojom najnovšom komentári potvrdila, že začiatok roka 2026 priniesol slovenskému realitnému trhu ďalší solídny rast. Priemerná cena nehnuteľnosti na bývanie sa medzikvartálne zvýšila o 3,4 % a medziročne o 11,3 %. V absolútnych číslach to znamená, že priemer cien dosiahol 3 005 €/m², teda zhruba o sto eur za štvorcový meter viac ako na konci minulého roka.

Hoci je rast naďalej dvojciferný, dynamika sa mierne spomalila. Medziročné tempo bolo na konci roku 2025 ešte vyššie, no aktuálne dáta podľa analytikov NBS naznačujú, že do trhu sa pomaly vkráda neistota. Slabší prírastok nových hypotekárnych úverov a väčšie výkyvy v mesačných objemoch obchodov ukazujú, že kupujúci začínajú byť opatrnejší.

Byty ťahajú trh, domy stagnujú

Najvýraznejšiu zmenu prináša rozdielne správanie segmentov. Celý medzikvartálny rast cien spôsobili byty, a to najmä počas februára. Ich priemerná cena sa zvýšila o 3,5 % a oproti rovnakému obdobiu minulého roka stúpla o 11,1 %. Cena typického bytu na celom Slovensku tak dosiahla 3 378 €/m², čo je o 115 €/m² viac ako koncom roka 2025.

Domy mali naopak slabší štvrťrok. Ich priemerná cena klesla z 2 139 €/m² na 2 118 €/m², teda o 21 €/m². Spolu s cenou klesla aj ponuka — podiel domov v inzerátoch sa od polovice minulého roka postupne znižuje, hoci celkový počet inzerátov sa za prvý štvrťrok nezmenil.

Najmenšie byty zdražujú najrýchlejšie

NBS upozorňuje aj na rozdielnu dynamiku v jednotlivých veľkostných kategóriách. Najprudšie rástli ceny jednoizbových bytov, ktoré sa medzikvartálne zdvihli o viac ako 5 %. Naopak, ceny najväčších bytov klesli už druhý štvrťrok po sebe.

Toto rozdelenie potvrdzuje trend posledných mesiacov: dopyt po malých a finančne dostupnejších bytoch zostáva silný, kým drahšie trojizbáky a štvorizbáky nachádzajú menej kupujúcich. Časť záujmu o jednoizbové byty pritom tvoria investori, ktorí sa zameriavajú na prenájom.

Prešovský kraj na čele rebríčka

Najväčšie prekvapenie priniesli regionálne dáta. Najvýraznejšie zdraželi nehnuteľnosti v Prešovskom kraji, kde ceny medzikvartálne vyleteli až o 11 %. Po dvoch štvrťrokoch s minimálnymi zmenami tak došlo k skokovému rastu.

NBS vysvetľuje tento posun zmenou štruktúry ponuky — z inzerátov rýchlo zmizli lacnejšie byty, takže v aktuálnej databáze zostávajú prevažne drahšie nehnuteľnosti. Výrazný nárast cien centrálna banka pozoruje najmä v okresoch Prešov a Poprad, a to aj po vylúčení turistických lokalít ako Štrba či Vysoké Tatry.

Nadpriemerne rýchlo rastúcimi regiónmi sú aj:

• Banskobystrický kraj — medzikvartálny rast 6,9 %
• Trenčiansky kraj — rast 5,1 %
• Žilinský kraj — rast 4,7 %

V Banskobystrickom kraji ťahá trh nahor predovšetkým mesto Banská Bystrica, ktoré v marci ohlásila Realitná únia ako rastovú hviezdu jari. Dáta NBS to teraz potvrdzujú aj v kvartálnom prehľade.

Hypotekárny trh dáva zmiešané signály

Spomalenie pribúdania nových hypoték je podľa NBS jedným z hlavných znakov, že trh prestáva byť jednoznačný. Sadzby sa síce v prvom kvartáli formálne nemenili, no banky priebežne upravovali fixácie a marketingové akcie. V apríli aj v máji sa do zdražovania pustila Slovenská sporiteľňa, ČSOB a VÚB — trojročná fixácia v najväčšej tuzemskej banke teraz štartuje na 3,99 %.

Pre záujemcov o vlastné bývanie to znamená, že rastu cien nezodpovedá dostupnosť úverov. Refixácie zo starších sadzieb okolo 1 % sú stále nárazom na rodinný rozpočet, ktorý NBS odhaduje na desiatky tisíc domácností v tomto roku. Centrálna banka zároveň pripravuje úpravu makroprudenciálnych pravidiel s diferencovaným prístupom k prvému bývaniu a k investorom.

Čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich

Aktuálne dáta dokresľujú obraz rozdvojeného trhu. Kupujúci, ktorí čakajú na zlacnenie, môžu byť sklamaní — byty stále zdražujú a v regiónoch ako Prešov a Banská Bystrica sa rast skôr zrýchľuje. Naopak, segment domov a väčších bytov dáva väčší priestor na vyjednávanie a v niektorých prípadoch aj na cenovú korekciu.

Predávajúcich domov NBS varuje, že ponuka sa síce sťahuje, no kupujúci reagujú na drahšie hypotéky a sú menej ochotní akceptovať vyššiu cenovku. Pre druhú polovicu roka analytici očakávajú miernejší rast cien — okolo 5 % medziročne — pri pokračujúcom tlaku na byty v krajských mestách.