NBS: meter bývania je už na 3 120 €. Celok zdražel rýchlejšie než byty aj domy

Priemerná ponuková cena nehnuteľností na bývanie dosiahla v 3. štvrťroku 2026 3 120 €/m². Za tri mesiace pribudlo 78 €, teda 2,6 %, a medziročne je meter drahší o 10,9 %. Národná banka Slovenska to uviedla v komentári z 3. novembra 2026 s výstižným záverom: drahšie hypotéky rast cien zatiaľ nepribrzdili.

Jedno číslo však pri čítaní zastaví. Byty zdraželi o 1,9 % a domy o 1,8 %, celý trh pritom o 2,6 %. Celok teda vzrástol rýchlejšie než obe jeho hlavné časti.

Prečo celok rástol rýchlejšie než byty aj domy

Priemer sa nehýbe len cenami, ale aj tým, čo je v ponuke. NBS súčasne uvádza, že podiel bytov v ponuke je najvyšší za posledné tri roky. Byty majú výrazne vyššiu cenu za meter ako domy, takže keď ich v ponuke pribudne, ťahajú priemer nahor aj bez toho, aby ktokoľvek zvýšil cenu. Presný rozklad na vplyv cien a skladby komentár neuvádza, smer je však jasný. Pre kupujúceho je preto užitočnejšie sledovať čísla za segment než jeden súhrnný priemer.

• Všetky nehnuteľnosti: 3 120 €/m², +78 €, +2,6 % za štvrťrok
• Byty: 3 497 €/m², +67 €, +1,9 % za štvrťrok
• Domy: 2 202 €/m², +40 €, +1,8 % za štvrťrok

Tempo sa po jarnom spomalení znova zrýchlilo

Medzištvrťročný rast mal v tomto roku pílovitý tvar. V 1. štvrťroku ceny pridali 3,4 %, v 2. štvrťroku len 1,2 % a v 3. štvrťroku 2,6 %. Medziročné tempo sa pohlo z 9,5 % v 2. štvrťroku na 10,9 %. Podľa NBS stojí za rastom silný dopyt: časť domácností pravdepodobne urýchlila kúpu v očakávaní ďalšieho zdraženia úverov. Priemerná sadzba nových hypoték sa medzi júnom a septembrom posunula z 3,8 % na 3,9 %, objem nových úverov však počas leta zostal vysoký a mierne spomalil až na konci štvrťroka.

Kraje: deväť percent na jednej strane, pokles na druhej

Rozdiely medzi regiónmi sú väčšie než samotný celoslovenský rast. Zmena za štvrťrok v krajoch, ktoré NBS vo výstupoch číselne uvádza:

• Banskobystrický: +9,3 % (najviac okolie Banskej Bystrice, drahšie novostavby)
• Trnavský: +4,4 % (byty v okrese Dunajská Streda, domy v okrese Trnava)
• Bratislavský: +2,7 % (najviac okresy Bratislava IV a V)
• Košický: −0,3 % (jediný kraj s poklesom)

Skok v Banskobystrickom kraji treba čítať opatrne. NBS ho spája s drahšími novostavbami v okolí krajského mesta, takže aj tu sa na čísle podpísala skladba ponuky, nielen zdraženie rovnakých bytov.

Čo zdraželo a čo zlacnelo

• Jedno- a dvojizbové byty zdraželi najviac, teda segment, ktorý kupujú ľudia s najmenšou rezervou.
• Najväčšie byty klesli o 7 %. NBS to označuje za korekciu približne rovnako výrazného rastu z predchádzajúceho obdobia, nie za zlom.
• Novostavby pridali 1,5 %, staršie nehnuteľnosti rástli viac ako dvojnásobným tempom. Novostavby tvoria približne 26 % sledovaných dát.
• Nových inzerátov je o 2 % menej ako pred rokom.
• Načasovanie: byty zdraželi najviac v júli, domy až na konci štvrťroka.

Čo to znamená pre kupujúcich

Modelový byt so 60 m² by pri priemernej cene bytov stál 209 820 €, o štvrťrok skôr 205 800 €. Rozdiel je 4 020 €. Pri hypotéke na 80 % ceny a 30 rokov to pri sadzbe 3,9 % znamená splátku 792 € namiesto 777 €, teda o 15 € viac. Posun sadzby z 3,8 % na 3,9 % zdražie tú istú splátku o 10 €. Za jeden štvrťrok tak cena pohla splátkou viac než sadzba, a navyše treba o 804 € viac vlastných zdrojov.

• Porovnávajte segment a lokalitu, nie celoslovenský priemer. V Košickom kraji a v Banskej Bystrici ide o dva odlišné trhy.
• Pri väčších bytoch skontrolujte históriu ceny. Tam, kde ceny korigujú, je väčší priestor na vyjednávanie.
• Starší byt už nie je automaticky výhodnejší. Rastie rýchlejšie ako novostavba, preto si do porovnania zarátajte aj cenu rekonštrukcie.

Čo to znamená pre predávajúcich a investorov

Predávajúci väčšieho bytu by nemal stavať cenu na vrchole z predchádzajúceho štvrťroka. Pri malých bytoch je pozícia silnejšia, ale vyšší podiel bytov v ponuke znamená viac porovnateľných inzerátov. Investor by mal rátať s tým, že zdražovanie kupnej ceny bez rovnakého rastu nájmu znižuje výnos. NBS zároveň naznačuje, že údaje o čerpaní hypoték v septembri ukazujú obmedzenú životnosť predzásobenia sa úverom.

Takeaway: meter bývania stojí 3 120 €, ale zaujímavejšie je to, čo sa skrýva v priemere. Byty a domy rástli pod 2 %, malé byty najrýchlejšie, najväčšie klesli a Košický kraj ako jediný išiel do mínusu. Ide o ponukové ceny z inzerátov, nie o ceny skutočných predajov, a modelové prepočty slúžia len na orientáciu.