NBS mení pravidlá hypoték: mladí 90 %, tretia nehnuteľnosť len 70 %

Národná banka Slovenska navrhuje zrušiť jednotný limit pre pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Namiesto jedného stropu 80 % pre všetkých majú od 1. januára 2027 platiť tri rôzne limity podľa toho, kto si požičiava a koľkú nehnuteľnosť kupuje. Pre kupujúceho, ktorý dnes šetrí na prvý byt, je to najväčšia zmena pravidiel financovania bývania za posledné roky.

Tri skupiny, tri limity

• Mladí do 35 rokov na prvé bývanie — LTV 90 %. Podmienkou je, že žiadny z dlžníkov ani spoludlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom úveru je kúpa alebo výstavba bývania.
• Tretia a ďalšia nehnuteľnosť — LTV 70 %. Platí pre dlžníkov, ktorí už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, bez ohľadu na vek a bez ohľadu na to, na čo bude nehnuteľnosť slúžiť.
• Všetci ostatní — LTV 80 %, teda bez zmeny oproti dnešku.

Vlastníctvo sa overuje cez kataster a počíta sa súhrnne za všetkých spoludlžníkov. Do počtu vstupujú dokončené rezidenčné nehnuteľnosti vrátane spoluvlastníckych podielov aspoň 50 %. Pozemky a rozostavané stavby sa nerátajú.

Výnimky sa zúžia štvornásobne

Banky dnes môžu nad limit poskytnúť približne 20 % nových úverov. Po zmene sa tento objem zníži na približne 5 %. To je pre trh rovnako podstatné ako samotné čísla limitov: doteraz sa dalo cez výnimku dostať vyššie pomerne často, po roku 2027 to bude výrazne vzácnejšie. Pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti je limit 70 % pevný strop bez výnimiek.

Overovanie bonity klienta zostáva nedotknuté. Limity na pomer dlhu k príjmu a na zaťaženie splátkou platia ďalej — uvoľnené LTV neznamená, že banka požičia každému mladému žiadateľovi 90 %. Určuje len hornú hranicu, v ktorej sa banka smie pohybovať.

Čo to znamená pre mladého kupujúceho

Medián ponukovej ceny bytu na Slovensku je dnes 175 000 €. Pri dnešnom limite 80 % musí kupujúci prísť s 35 000 € vlastných zdrojov. Pri limite 90 % je to 17 500 €. Rozdiel 17 500 € je pri priemernej mzde približne rok a pol čistého príjmu — a práve táto suma dnes najčastejšie rozhoduje o tom, či mladá domácnosť kupuje, alebo ďalej platí nájom.

Druhá strana rovnice je splátka. Modelovo pri sadzbe 3,35 % a splatnosti 30 rokov vychádza úver 140 000 € (80 %) na približne 617 € mesačne, úver 157 500 € (90 %) na približne 694 € mesačne. Je to 77 € mesačne navyše a zhruba 10 300 € viac zaplatených úrokov za celú dobu splácania. Nižšia akontácia teda nie je zľava, je to presun nákladu z dneška do budúcich tridsiatich rokov.

Čo to znamená pre investora

Pri kúpe tretej nehnuteľnosti sa počet potrebných vlastných zdrojov mení opačným smerom. Medián ponukovej ceny bytu v Košiciach je 205 000 €. Dnes na taký byt stačí 41 000 € vlastných peňazí, po zmene to bude 61 500 €, teda o 20 500 € viac. Pri drahšom byte v Bratislave je rozdiel ešte väčší.

Vyššia akontácia zároveň mení výnos. Hrubý nájomný výnos sa počíta z ceny nehnuteľnosti a ten sa nemení, ale pákový efekt úveru sa zmenšuje — pri rovnakom nájme je návratnosť vlastného vkladu pomalšia. Časť investičného dopytu sa preto pravdepodobne presunie do lacnejších regiónov, kde potrebný vklad zostane v dosahu.

Prečo to NBS robí

Centrálna banka uvádza dva dôvody. Prvým je dostupnosť bývania: v roku 2025 kúpili viac než polovicu bytov a domov ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, a 16 % nových úverov šlo dlžníkom s dvomi a viac nehnuteľnosťami. Druhým je finančná stabilita — investičný dopyt zosilňuje cenové výkyvy a v kríze prehlbuje straty bánk. Samotné sprísnenie sa podľa NBS dotkne približne 7 % hypoték.

Na čo si dať pozor

• Ide o návrh opatrenia NBS, ktorý prešiel medzirezortným pripomienkovým konaním v júni 2026. Účinnosť sa pôvodne navrhovala od 1. októbra 2026 a na žiadosť bankového sektora sa posunula na 1. januára 2027.
• Uvoľnený limit nie je nárok — konkrétnu výšku úveru vždy posudzuje banka podľa príjmu a výdavkov.
• Ak kupujete ako pár, podmienka „nevlastní žiadnu nehnuteľnosť“ sa posudzuje za oboch. Byt zdedený po starých rodičoch môže z 90 % limitu vyradiť oboch žiadateľov.
• Kto plánuje kúpu tretej nehnuteľnosti a chce ju financovať pri LTV 80 %, má na to posledné mesiace roka 2026.

Zmena nie je o tom, koľko peňazí sa na trh naleje, ale o tom, komu sa nalejú. Mladý kupujúci dostane skorší prístup k vlastnému bývaniu za cenu vyššieho úroku, investor s dvomi bytmi bude potrebovať o pätinu ceny viac hotovosti. Na ceny bytov to bude pôsobiť dvomi protichodnými smermi naraz — a to, ktorý prevládne, sa ukáže až v priebehu roka 2027.