Nájom „vrátane energií“ nie je drahší. Inzerované ceny sa nedajú porovnávať

Keď si prezeráte inzeráty na prenájom bytu, porovnávate čísla, ktoré neznamenajú to isté. Jeden inzerát uvádza nájom vrátane energií, druhý bez nich a väčšina neuvádza nič. Prešli sme 7 625 aktívnych inzerátov na prenájom bytu k 20. augustu 2026 a hľadali sme, o koľko sa tieto dve skupiny líšia. Odpoveď: takmer vôbec — a práve to je problém.

Väčšina inzerátov to nepovie

Na dominantnom inzertnom portáli (5 492 inzerátov s cenou aj plochou):

• 39,7 % (2 179 inzerátov) uvádza, že cena je vrátane energií alebo poplatkov
• 6,3 % (348) výslovne píše, že energie v cene nie sú
• 54,0 % (2 965) o energiách nepíše nič

Na druhom portáli je pomer podobný: 29,3 % vrátane, 9,2 % bez a 61,6 % bez zmienky. Inak povedané — pri viac než polovici ponuky sa z inzerátu nedozviete, čo je v cene.

Rozdiel medzi „vrátane“ a „bez“ je nula až 50 eur

Ak by nájom „vrátane energií“ naozaj obsahoval energie a služby, mal by byť systematicky vyšší. V dátach to tak nie je. Porovnanie pri rovnakom počte izieb na dominantnom portáli:

• 1-izbový byt: vrátane energií 500 € (n = 734), bez energií 500 € (n = 81) — rozdiel 0 €
• 2-izbový byt: vrátane 650 € (n = 870), bez 600 € (n = 127) — rozdiel +50 €
• 3-izbový byt: vrátane 725 € (n = 497), bez 750 € (n = 110) — rozdiel −25 €

Na druhom portáli ide krivka rovnakým smerom, pri väčších bytoch dokonca výraznejšie: jednoizbový 574 € proti 550 € (+24 €), dvojizbový 750 € proti 800 € (−50 €) a trojizbový 900 € proti 990 € (−90 €).

V Bratislave, kde je vzorka najhrubšia, je výsledok rovnaký: byty inzerované vrátane energií majú medián 800 € (n = 212), byty bez energií 850 € (n = 91). Byt „so všetkým v cene“ je v inzeráte o 50 € lacnejší.

Nejde o efekt veľkosti — medián plochy je v oboch skupinách takmer rovnaký, 55 m² proti 58 m².

Prečo to nesedí

Energie a služby k bytu nie sú položka za pár desiatok eur. Podľa Úradu pre reguláciu sieťových odvetví stúpla priemerná koncová cena elektriny pre domácnosti od januára 2026 medziročne o 2,78 %, koncové ceny plynu sú proti predtým dotovaným cenám vyššie približne o tretinu a ročné náklady domácnosti na plyn rastú podľa odberu o 12 až 360 €. Vodné a stočné pridávajú približne 68 € ročne, teplo asi 4 € ročne. K tomu treba prirátať mesačné zálohy do fondu opráv a za správu domu, ktoré sa pri bežnom byte pohybujú v desiatkach eur.

Súčet týchto položiek je pri dvojizbovom byte rádovo vyšší než 50 eur mesačne. Rozdiel, ktorý medzi oboma skupinami v inzercii vidíme, teda reálne náklady na energie a služby nepokrýva.

Vysvetlenia sú v zásade dve a obe sú pre záujemcu nepríjemné. Buď slovné spojenie „vrátane energií“ v inzerátoch nie je použité jednotne — niekde znamená všetko, inde len fond opráv a správu bez spotreby — alebo je uvedená cena orientačná a skutočná suma sa dorieši až pri obhliadke. V oboch prípadoch platí to isté: čísla v inzerátoch sa medzi sebou porovnávať nedajú.

Čo to znamená pre nájomcu

Ak si vyberáte medzi dvoma bytmi za 650 € a 700 €, rozdiel 50 € vám nič nehovorí, kým neviete, čo je v každej z tých súm zahrnuté. Reálny rozdiel v mesačnom výdavku môže byť opačný, než ako vyzerá v inzeráte.

Štyri otázky, ktoré treba položiť pred obhliadkou

• Čo presne je v uvedenej sume? Pýtajte sa na tri okruhy zvlášť: spotreba energií (elektrina, plyn, teplo, voda), zálohy do fondu opráv a správy domu a ostatné poplatky (odvoz odpadu, výťah, internet).
• Ide o zálohy alebo o paušál? Pri zálohách príde raz ročne vyúčtovanie a môže znamenať doplatok. Pri paušále doplatok nehrozí, ale spravidla je nastavený s rezervou pre prenajímateľa.
• Kto je odberateľom u dodávateľa? Ak zmluvy s dodávateľmi ostávajú na prenajímateľa, na vyúčtovanie sa dostanete len cez neho. Ak sa prepisujú na vás, rátajte s tým, že energie sú mimo dohodnutého nájmu.
• Aké bolo vyúčtovanie za minulý rok? Toto je najspoľahlivejšia otázka. Vlastník rozpis má a jeho neochota ukázať ho je informácia sama o sebe.

Dáta pochádzajú z aktívnej inzercie k 20. augustu 2026. Zaradenie inzerátu do skupiny „vrátane“ alebo „bez“ vychádza z textu inzerátu, nie z nájomnej zmluvy. Ide o ponukové ceny, nie o zmluvne dohodnuté nájmy.