Nájom po novom: bytové náhrady sa rušia a z kaucie bude prenajímateľ platiť úroky

Nájomné bývanie na Slovensku sa dnes riadi tromi predpismi naraz: Občianskym zákonníkom, zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Rekodifikácia Občianskeho zákonníka, ktorú vláda schválila na jar 2026, má túto trojkoľajnosť skončiť. Všetky nájmy — byty, domy, kancelárie aj hnuteľné veci — má upravovať jediný predpis, s výnimkou nájmu poľnohospodárskej pôdy. Plánovaná účinnosť je 1. júl 2027.

Pre prenajímateľov aj nájomcov to nie je vzdialená téma. Nájomné zmluvy sa uzatvárajú na roky a nový zákonník sa má vzťahovať aj na vzťahy, ktoré vznikli pred jeho účinnosťou.

Koniec bytových náhrad

Najväčšou zmenou je úplné zrušenie inštitútu bytových náhrad. Podľa doterajšej úpravy musel prenajímateľ pri výpovedi nájmu na neurčitý čas v mnohých prípadoch zabezpečiť nájomcovi náhradný byt alebo náhradné ubytovanie. Práve táto povinnosť je jedným z hlavných dôvodov, prečo sa na slovenskom trhu takmer nepoužíva nájom na neurčitý čas a prečo prenajímatelia reťazia krátke zmluvy na rok.

Ak povinnosť odpadne, mala by sa zmeniť motivácia oboch strán: dlhšie a stabilnejšie zmluvy sa stanú pre majiteľa prijateľnými bez rizika, že sa bude o nájomcu starať aj po skončení nájmu.

Zábezpeka s úrokom a bez ľubovôle

Finančná zábezpeka — v praxi kaucia alebo depozit — má byť po novom komplexne regulovaná. Návrh počíta so zákonným limitom jej výšky, s pravidlami, na čo ju možno použiť, a s povinnosťou vrátiť ju po skončení nájmu. Novinkou, ktorá vyvoláva najviac diskusií, je, že prenajímateľ má vrátiť aj úroky za obdobie, počas ktorého peniaze držal.

Ako veľmi sa to dotkne trhu, ukazujú dáta z inzercie. Z 5 609 aktívnych ponúk prenájmu bytov (jeden inzertný portál, 8. septembra 2026, nájomné 150 – 5 000 €) spomína zábezpeku, kauciu alebo depozit 3 120 ponúk = 55,6 %. Dvojmesačnú zábezpeku uvádza výslovne 176 inzerátov. Pri mediánovom nájomnom 620 € mesačne ide o sumu, ktorá leží u prenajímateľa bežne aj niekoľko rokov.

Zvieratá v byte

Nájomca má získať právo chovať v byte zviera, pokiaľ nespôsobuje neprimerané ťažkosti prenajímateľovi ani susedom. Zákaz bude musieť byť výslovne dohodnutý v zmluve — nebude teda platiť automaticky.

V ponuke prenájmov sa téma zvierat objavuje často: zmienku o zvieratách nesie 1 408 inzerátov = 25,1 % a výslovný zákaz („bez zvierat“ a podobné formulácie) 460 = 8,2 %. Pre porovnanie, požiadavku na nefajčiara uvádza 621 ponúk = 11,1 %.

Forma zmluvy a výpoveď

Nájomná zmluva na byt už nemá byť pre svoju platnosť nutne písomná — postačí aj ústna dohoda. Ak však nájomca požiada o písomné potvrdenie, prenajímateľ mu ho musí poskytnúť. Právnici napriek tomu odporúčajú písomnú formu, lebo bez nej sa v spore ťažko preukazuje, na čom sa strany dohodli.

Rozširujú sa aj dôvody, pre ktoré prenajímateľ nemusí predĺžiť nájom — napríklad opakované neplnenie povinností nájomcu. Pri skončení nájmu na určitý čas má stačiť písomná výzva v lehote jedného mesiaca.

Čo to znamená pre prenajímateľov a nájomcov

Pre prenajímateľa je hlavným prínosom zrušenie bytových náhrad a jasné pravidlá výpovede. Cenou za to je regulovaná zábezpeka aj s úrokom a strata možnosti paušálne zakázať zvieratá bez toho, aby to bolo v zmluve.

Pre nájomcu je najväčším plusom to, že sa zábezpeka prestane vracať „ako sa dohodne“ a že sa mu nedá zamlčať právo na písomné potvrdenie zmluvy. Zároveň však stráca ochranu v podobe náhradného bývania, ktorá dnes v niektorých situáciách drží nájom na neurčitý čas prakticky nevypovedateľný.

Pre trh ako celok je najpodstatnejšie zjednotenie predpisov. Dnes sa v inzercii spomína krátkodobý nájom len v 50 ponukách (0,9 %) — zákon č. 98/2014 Z. z. sa napriek dobrému úmyslu ujal minimálne. Ak sa jeho ochranné prvky presunú priamo do Občianskeho zákonníka, budú platiť pre všetkých bez toho, aby si ich strany museli osobitne dojednať.

Na čo si dať pozor

Ide o návrh v legislatívnom procese. Vláda ho schválila, definitívne slovo má parlament a jednotlivé ustanovenia sa počas prerokovania môžu ešte zmeniť. Do 1. júla 2027 platia doterajšie pravidlá vrátane bytových náhrad a zákona o krátkodobom nájme bytu.

Prakticky to znamená, že zmluvu uzavretú dnes na tri roky bude jej posledný rok posudzovať už podľa nového zákonníka. Ustanovenia o zábezpeke, zvieratách a výpovedných dôvodoch má zmysel formulovať tak, aby obstáli v oboch režimoch — teda písomne, s presnou výškou zábezpeky a s výslovnou dohodou o zvieratách, ak ju prenajímateľ chce.

Prehľad je informatívny a nenahrádza právne poradenstvo. Konečné znenie zákona bude známe až po schválení v parlamente.