Nájom nebytového priestoru: bez štyroch náležitostí je zmluva neplatná

Kto si prenajíma priestor na podnikanie, býva prekvapený dvakrát. Prvýkrát, keď zistí, že sa jeho zmluva neriadi rovnakými pravidlami ako nájom bytu. Druhýkrát, keď sa ukáže, že chýbajúca veta v zmluve robí celý vzťah neplatným. Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. a jeho pravidlá sú stručné, ale tvrdé. V aktívnej ponuke je pritom 5 034 komerčných priestorov na prenájom (jeden inzertný portál, stav k 7. 9. 2026), takže nejde o okrajovú agendu.

Štyri veci, ktoré v zmluve musia byť

Podľa § 3 zákona č. 116/1990 Zb. musí mať zmluva o nájme nebytového priestoru písomnú formu a musí obsahovať:

• predmet a účel nájmu — teda konkrétny priestor a to, na akú činnosť sa prenajíma
• výšku nájomného
• splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia
• čas, na ktorý sa nájom uzaviera, ak nejde o nájom na neurčitý čas

Ak zmluva tieto náležitosti neobsahuje, je neplatná. Nejde o formalitu, ktorú by súd prehliadol — neplatnosť znamená, že vzťah sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie a strany strácajú istotu o tom, čo si vlastne dohodli.

Kto má čo udržiavať

§ 5 hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať priestor v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať, ak sa strany nedohodnú inak. Nájomca uhrádza náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Slovné spojenie „ak sa nedohodne inak“ je v praxi to najdôležitejšie v celom paragrafe — väčšina komerčných zmlúv presúva údržbu na nájomcu a robí to celkom legálne.

Výpoveď: záleží na tom, či je nájom na určitý čas

• Nájom na neurčitý čas (§ 10) — prenajímateľ aj nájomca môžu vypovedať zmluvu písomne a bez uvedenia dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.
• Nájom na určitý čas (§ 9) — vypovedať sa dá len z dôvodov uvedených v zákone. Prenajímateľ napríklad vtedy, keď nájomca užíva priestor v rozpore so zmluvou, mešká s platením nájomného alebo služieb viac než mesiac, hrubo porušuje pokoj a poriadok alebo prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. Nájomca vtedy, keď stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si priestor prenajal, alebo sa priestor bez jeho zavinenia stane nespôsobilým na dohodnuté užívanie.
• Výpovedná lehota (§ 12) — tri mesiace, ak nie je dohodnuté inak. Počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
• Vrátenie priestoru (§ 13) — nájomca vracia priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Nájom na určitý čas teda dáva nájomcovi stabilitu, ale za cenu, že sa z neho nedá jednoducho odísť. Pri päťročnej zmluve na predajňu to znamená päť rokov záväzku, aj keď sa podnikanie nerozbehne.

Čo si dohodnúť nad rámec zákona

• Technické zhodnotenie a jeho odpisovanie. Kto zaplatí prestavbu priestoru a čo sa s ňou stane po skončení nájmu — vrátenie do pôvodného stavu môže byť drahšie než samotná rekonštrukcia.
• Prevádzkové náklady zvlášť od nájomného. Energie, upratovanie, správa objektu a odvoz odpadu sa v komerčných zmluvách bežne účtujú popri nájomnom a v inzeráte v cene nebývajú.
• Indexáciu nájomného. Doložka viazaná na infláciu je štandard; podstatné je, aký index sa použije a či má strop.
• Podnájom. Bez súhlasu prenajímateľa je prenechanie priestoru do podnájmu výpovedným dôvodom.
• Kauciu a jej vrátenie. Zákon ju neupravuje, takže platí len to, čo je v zmluve.
• Predkupné právo alebo právo na predĺženie. Ak do priestoru investujete, oplatí sa mať zmluvne ošetrené, čo bude po skončení doby.

Čo to znamená pre prenajímateľov

Majiteľ, ktorý prenajíma priestor firme, má výhodnejšiu pozíciu než pri nájme bytu — pri nájme na neurčitý čas môže vypovedať bez dôvodu. Zároveň nesie riziko, ktoré pri bývaní nie je: ak nájomcovi skončí podnikanie, priestor sa uvoľní a nový nájomca sa hľadá dlhšie než na byt. Preto sa v komerčnom nájme bežne kombinuje doba určitá s opciou na predĺženie — istota pre obe strany bez toho, aby sa ktorákoľvek zaviazala na desať rokov dopredu.

Ide o orientačný prehľad zákonnej úpravy k septembru 2026, nie o právne poradenstvo. Konkrétne zmluvné podmienky si nechajte posúdiť pred podpisom — pri neplatnosti zmluvy podľa § 3 sa už spätne opraviť nedá.