Nájom 700 € zvýši hypotéku o polovicu tejto sumy. Banky rátajú príjem z prenájmu rôzne

Kto vlastní prenajatý byt a chce si kúpiť druhú nehnuteľnosť, narazí na otázku, ktorú si väčšina žiadateľov kladie neskoro: započíta mi banka nájomné do príjmu? Odpoveď je áno — ale koľko z neho, to sa medzi bankami líši natoľko, že tá istá žiadosť dostane v dvoch bankách odlišnú výšku úveru.

Prečo banka neuzná celý nájom

Nájomné nie je mzda. Byt môže mesiace stáť prázdny, nájomca môže prestať platiť, do toho idú náklady na správu, fond opráv, opravy a daň. Banka preto z inzerovanej sumy odpočíta rizikovú rezervu — a práve v jej výške sa banky rozchádzajú.

Druhý dôvod je regulačný. Nájomné vstupuje do ukazovateľov DTI (celkový dlh k ročnému príjmu) a DSTI (splátky k čistému príjmu), ktoré určuje Národná banka Slovenska. Čím väčšiu časť nájmu banka uzná, tým vyšší úver sa do limitov zmestí.

Ako to počítajú jednotlivé banky

Prístupy sa dajú rozdeliť do troch skupín.

Percento z nájmu, ktorý chodí na účet

• Fio banka — uznáva prakticky celý nájom, ktorý reálne prichádza na účet. Najštedrejší prístup na trhu, výmenou za dlhšie schvaľovanie.
• ČSOB — približne 70 % nájmu.
• mBank — 70 % po odpočítaní nákladov na energie, čo v praxi vychádza okolo polovice hrubého nájmu.
• Tatra banka — približne 55 % nájmu prichádzajúceho na účet.
• ČSOB a Poštová banka — v niektorých režimoch 50 % skutočne pripísaných platieb.

Výpočet z daňového priznania

• Slovenská sporiteľňa — vychádza z priznania za predchádzajúci rok a uznáva približne polovicu, pričom v niektorých režimoch platí aj absolútny strop. Príjem, ktorý vznikol až tento rok, tak započítať nedokáže.
• UniCredit, VÚB — počítajú z daňového základu po odpočítaní zaplatenej dane, delené dvanástimi. Výsledok býva nižší než pri percentuálnych modeloch.
• OTP banka — primárne z daňového priznania, pri kratšej histórii prenájmu alternatívne nižšie percento z nájmu.

Neakceptuje vôbec

• Prima banka príjem z prenájmu nehnuteľnosti do posudzovania nezaráta.

Prakticky to znamená: pri nájme 700 € mesačne jedna banka pridá k príjmu takmer celých 700 €, iná 385 €, ďalšia 350 € a jedna nič. Pri dvadsaťročnej splatnosti je rozdiel medzi prvou a treťou v desiatkach tisíc eur maximálnej výšky úveru.

Čo musíte doložiť

• Výpisy z účtu — vo všetkých bankách minimálne tri, často šesť. Platby v hotovosti sa neakceptujú. Ak vám nájomca nosí peniaze v obálke, pre banku ten príjem neexistuje.
• Nájomnú zmluvu — spravidla uzavretú aspoň na rok, s tým, že prenájom už nejaký čas beží (podľa banky 3 až 6 mesiacov) a nekončí sa v najbližších mesiacoch.
• Daňové priznanie — banky s daňovým modelom ho vyžadujú vždy, banky s percentuálnym modelom niekedy nie.
• Bankové tlačivo o potvrdení príjmu tam, kde banka pracuje s daňovým základom.

Spoločné pravidlo: príjem z prenájmu je vždy len doplnkový. Žiadateľ musí mať hlavný príjem zo zamestnania alebo z podnikania. Samotný nájom, aj keď je vysoký a stabilný, na hypotéku nestačí.

Daňová strana veci

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Platí pri ňom:

• Oslobodenie do 500 € ročne. Zdaňuje sa len časť príjmu nad túto sumu a v rovnakom pomere sa krátia aj výdavky.
• Registrácia na daňovom úrade. Prenajímateľ je povinný požiadať o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenájom začal.
• Daňové priznanie typu B. Prenájom sa uvádza v ňom, nie v type A.
• Pri prenájme sa neuplatňujú paušálne výdavky — iba preukázateľné, a len ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, možno si uplatniť napríklad odpisy a opravy.

Tu je paradox, na ktorý žiadatelia narážajú: kto si daňový základ optimalizuje na minimum, uvidí to v banke, ktorá počíta z daňového priznania. Nižšia daň dnes znamená nižšiu hypotéku o rok.

Čo s tým môžete urobiť

• Nechajte nájom chodiť na účet, a to na jeden a ten istý. Šesť mesiacov čistej histórie na výpise otvára najviac dverí.
• Zmluvu uzavrite na dobu určitú aspoň na rok a vyhnite sa tomu, aby sa končila krátko po podaní žiadosti.
• Vyberte banku podľa modelu, nie podľa sadzby. Ak je nájom podstatnou časťou vášho príjmu, banka s percentuálnym modelom vám dá vyšší úver než banka s daňovým — aj keď má o desatinu percenta drahšiu sadzbu.
• Ak plánujete kúpu o rok, riešte daňové priznanie už teraz. Pri modeloch počítajúcich z daňového základu je rozhodujúce priznanie za predchádzajúci rok, ktoré už spätne nezmeníte.
• Rátajte s tým, že prenajatá nehnuteľnosť je zároveň záväzok. Ak na nej máte hypotéku, jej splátka ide do výpočtu DSTI proti vám.

Zhrnutie

Príjem z prenájmu hypotéku zvýši, ale nie o toľko, koľko nájomca platí. Reálne sa počíta s polovicou až tromi štvrtinami sumy a v jednej banke s ničím. Rozhoduje pritom nie výška nájmu, ale to, či chodí na účet, či je podložený zmluvou a či sa objavil v daňovom priznaní.

Podmienky jednotlivých bánk sa priebežne menia a líšia sa aj podľa typu úveru a bonity žiadateľa. Uvedené hodnoty sú orientačné k 8/2026 — konkrétny výpočet si vypýtajte priamo v banke. Nejde o finančné poradenstvo.