Nájmy na Slovensku klesli o 1,7 %: Košice najprudšie, Žilina proti trendu

Priemerné ponukové mesačné nájomné za byt na Slovensku dosiahlo v prvom štvrťroku 2026 736 € a oproti predchádzajúcemu štvrťroku kleslo o 1,7 %. Vyplýva to z indexu Deloitte Rent Index, ktorý sleduje ponukové nájomné bez záloh na energie v desiatich slovenských mestách.

Je to pozoruhodný obrat. Kým kúpne ceny bytov rastú dvojciferným tempom, nájomné sa medzikvartálne otočilo nadol. Pre nájomníkov je to prvá dobrá správa za dlhé roky, pre prenajímateľov signál, že sa nožnice medzi cenou bytu a dosiahnuteľným nájmom roztvárajú.

Rebríček miest podľa výšky nájomného

• Bratislava 948 € (-2,1 %) — najvyššie nájomné na Slovensku
• Košice 736 € (-4,8 %) — najväčší pokles zo všetkých meraných miest
• Nitra 664 € (+1,8 %)
• Žilina 650 € (+2,2 %) — najväčší rast
• Prešov 650 € (+0,1 %)
• Trnava 629 € (+0,3 %)
• Banská Bystrica 597 € (+0,7 %)
• Poprad 580 € (-2,2 %)
• Trenčín 544 € (-1,3 %) — najnižšie nájomné z meraných miest

Pokles teda neťahal celý trh rovnomerne. Klesali veľké mestá s najväčšou ponukou, teda Košice, Bratislava a Poprad, zatiaľ čo Žilina, Nitra a Banská Bystrica rástli. Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším meraným mestom je takmer dvojnásobný.

Podľa počtu izieb

• Jednoizbový byt 468 € (-0,56 %)
• Dvojizbový byt 655 € (-0,69 %)
• Trojizbový byt 858 € (-0,85 %)
• Štvorizbový byt 1 422 € (-0,60 %)
• Päť- a viacizbový byt 2 049 € (-3,83 %)

Najviac klesli najväčšie byty. To zodpovedá tomu, čo dlhodobo vidieť na trhu: dopyt sa koncentruje do malých bytov, kým veľké jednotky sa prenajímajú ťažšie a ich majitelia musia s cenou ustúpiť viac.

Rozhoduje stav bytu

Zaujímavý je pohľad na skladbu ponuky podľa stavu nehnuteľnosti:

• Novostavba 853 € — tvorí 38 % ponuky
• Kompletná rekonštrukcia 688 € — 44 % ponuky
• Čiastočná rekonštrukcia 576 € — 16 % ponuky
• Pôvodný stav 755 € — len 3 % ponuky

Až 82 % inzerovaných nájomných bytov je novostavba alebo byt po kompletnej rekonštrukcii. Byt v pôvodnom stave sa na nájomnom trhu prakticky nevyskytuje. Priemer 755 € pri tejto kategórii je preto potrebné brať s rezervou, keďže ide len o 3 % ponuky a priemer skresľuje niekoľko veľkých bytov.

V Bratislave sa trh rozdelil

Vnútri Bratislavy vývoj nebol jednotný. Kým v širšom centre nájomné klesalo, okrajové časti rástli:

• Podunajské Biskupice 732 € (+9,1 %)
• Vrakuňa 714 € (+3,2 %)
• Rača 738 € (+2,9 %)
• Staré Mesto 1 295 € (-0,2 %)
• Devínska Nová Ves 675 € (-4,5 %)
• Nové Mesto 881 € (-5,7 %)

Čo to znamená pre prenajímateľov

Ak prenajímate byt, najdôležitejší praktický záver je, že cenu už nemožno nastaviť podľa vlaňajšieho inzerátu. Trh sa rozišiel podľa lokalít a v niektorých mestách aj vnútri jedného mesta ide vývoj opačným smerom.

• Porovnávajte aktuálnu konkurenciu vo svojej štvrti, nie priemer za celé mesto.
• Počítajte s dlhším časom na obsadenie. Pri rastúcej ponuke sa mesiac prázdneho bytu prejaví na ročnom výnose viac než 20 € na nájme.
• Zvážte čiastočnú rekonštrukciu. Tvorí len 16 % ponuky, pritom je to cenovo dostupný kompromis, ktorý časť nájomcov aktívne hľadá.

Čo to znamená pre investorov a nájomcov

Pre investora je kombinácia rastúcich cien bytov a klesajúceho nájomného zásadná. Výnos z prenájmu sa stláča z oboch strán naraz: obstarávacia cena hore, mesačný príjem dole. Ak ste si výnos počítali podľa čísel spred dvoch rokov, prepočítajte ho nanovo a rátajte aj s obdobiami, keď je byt prázdny.

Pre nájomcu naopak platí, že vyjednávacia pozícia sa zlepšila, najmä v Košiciach a v bratislavskom Novom Meste. Pri predlžovaní zmluvy má zmysel odvolať sa na aktuálnu ponuku v okolí.

Na záver jedna dôležitá poznámka k metodike: ide o ponukové ceny z inzerátov, nie o reálne uzavreté nájomné zmluvy, a bez záloh na energie. Skutočne dohodnuté nájomné býva spravidla nižšie než inzerované. Index za druhý štvrťrok 2026 zatiaľ nebol zverejnený, takže či ide o začiatok trendu alebo len o jednorazový výkyv, ukážu až ďalšie dáta.