Najdrahšia ulica Slovenska stojí deväťkrát viac než najlacnejšia

Realitné cenníky sa zvyknú končiť pri meste alebo mestskej časti. My sme zišli o úroveň nižšie — na ulicu. Zo 16 372 aktívnych ponúk bytov na predaj má konkrétnu ulicu uvedených 10 080, teda 61,6 %. Keď z nich vyberieme ulice s aspoň ôsmimi ponukami, dostaneme 210 ulíc pokrývajúcich 2 854 bytov — a v nich rozpätie, aké medzi krajmi neuvidíte.

Najdrahšia je Pribinova v bratislavskom Starom Meste s mediánom 8 298,61 €/m². Najlacnejšia je Biskupická v Lučenci s 901,10 €/m². Pomer je 9,2 : 1. Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším krajom je pritom len 2,1-násobný (Bratislavský kraj 4 290,51 €/m², Nitriansky 2 029,09 €/m²). Adresa rozhoduje o cene viac než kraj.

Desať najdrahších ulíc

• Pribinova, Bratislava-Staré Mesto — 8 298,61 €/m² (10 ponúk, medián 609 900 € / 64 m²)
• Banskobystrická, Bratislava-Staré Mesto — 7 985,55 €/m² (8 ponúk, 504 000 € / 86 m²)
• Bottova, Bratislava-Staré Mesto — 7 655,87 €/m² (14 ponúk, 304 500 € / 40 m²)
• Továrenská, Bratislava-Staré Mesto — 7 254,55 €/m² (17 ponúk, 396 000 € / 55 m²)
• Landererova, Bratislava-Staré Mesto — 6 726,89 €/m² (15 ponúk, 444 000 € / 75 m²)
• Vlárska, Bratislava-Nové Mesto — 6 487,73 €/m² (10 ponúk, 625 000 € / 95 m²)
• Novomeského, Košice — 6 426,78 €/m² (12 ponúk, 226 950 € / 28 m²)
• Kysucká, Košice-Západ — 6 404,76 €/m² (14 ponúk, 139 000 € / 21 m²)
• Mýtna, Bratislava-Staré Mesto — 6 053,56 €/m² (8 ponúk, 342 700 € / 68 m²)
• Zadunajská cesta, Bratislava-Petržalka — 5 833,33 €/m² (8 ponúk, 455 000 € / 78 m²)

Prvá šestica je zoznamom adries okolo bratislavského nábrežia a novej štvrte pri Eurovei. Siedme a ôsme miesto však patrí niečomu inému: Novomeského a Kysucká majú mediánovú výmeru 28 a 21 m². Sú to malometrážne byty a cena za meter je pri nich vysoká práve preto, že byt je malý. V absolútnej cene stojí byt na Kysuckej 139 000 €, teda menej než celoslovenský medián bytu. Vysoká cena za meter automaticky neznamená drahú lokalitu.

Desať najlacnejších ulíc

• Biskupická, Lučenec — 901,10 €/m² (20 ponúk, 65 000 € / 88 m²)
• 5. apríla, Bánovce nad Bebravou — 1 280,13 €/m² (8 ponúk, 90 000 € / 70 m²)
• Horný rad, Myjava — 1 292,43 €/m² (9 ponúk, 83 000 € / 64 m²)
• Sídlisko Juh, Vranov nad Topľou — 1 316,36 €/m² (8 ponúk, 60 500 € / 70 m²)
• Malohontská, Rimavská Sobota — 1 368,42 €/m² (9 ponúk, 65 000 € / 57 m²)
• Železničná, Rimavská Sobota — 1 396,88 €/m² (8 ponúk, 79 500 € / 60 m²)
• Edelényská, Rožňava — 1 420,29 €/m² (22 ponúk, 91 450 € / 68 m²)
• A. Hlinku, Detva — 1 420,75 €/m² (8 ponúk, 106 950 € / 76 m²)
• Berehovská, Trebišov — 1 452,57 €/m² (11 ponúk, 107 490 € / 72 m²)
• Sládkovičova, Žiar nad Hronom — 1 475,65 €/m² (10 ponúk, 35 200 € / 24 m²)

Za 65 000 €, čo je medián bytu na Biskupickej v Lučenci, kúpite na Pribinovej necelých osem metrov štvorcových.

Koľko sa dá stratiť v jednom meste

Rozdiel medzi mestami je známy. Zaujímavejšie je rozpätie vnútri jedného mesta:

• Bratislava (74 ulíc): od Pribinovej 8 298,61 €/m² po Jána Jonáša v Devínskej Novej Vsi 3 282,86 €/m² — 2,5-násobok
• Košice (31 ulíc): od Novomeského 6 426,78 €/m² po Železiarenskú 2 644,12 €/m² — 2,4-násobok
• Trenčín (7 ulíc): od Karpatskej 4 695,49 €/m² po Štvrť SNP 1 986,79 €/m² — 2,4-násobok
• Banská Bystrica (3 ulice): od Na Graniari 4 851,86 €/m² po Mistríky 2 821,53 €/m² — 1,7-násobok
• Trnava (7 ulíc): od Mozartovej 4 176,75 €/m² po Štefana Moyzesa 3 164,36 €/m² — 1,3-násobok
• Žilina (3 ulice): od Tajovského 3 971,14 €/m² po Vysokoškolákov 3 155,37 €/m² — 1,3-násobok
• Prešov (4 ulice): od Hruškovej 3 091,64 €/m² po Mirka Nešpora 2 758,45 €/m² — 1,1-násobok

V Bratislave, Košiciach a Trenčíne rozhoduje samotná adresa v rámci jedného mesta o dvaapolnásobku ceny metra. V Trnave, Žiline a Prešove je trh oveľa plochejší — tam o cene rozhoduje skôr stav bytu a poschodie než ulica.

Podľa celkovej ceny vyzerá poradie inak

Cena za meter a cena bytu nie sú to isté. V rebríčku podľa mediánu celkovej ceny vedie Chalupkova v Starom Meste so 699 000 € (5 371,43 €/m² pri 136 m²), za ňou Ulica 29. augusta so 678 460 € (5 406,56 €/m² pri 120 m²), Vlárska so 625 000 € a Dunajská so 619 400 €. Pribinova, víťaz podľa metra, je až piata so 609 900 €, lebo tamojšie byty sú v mediáne menšie. Celá prvá päťka je bratislavská.

Čo to znamená pre kupujúcich, predávajúcich a investorov

• Pre kupujúcich: ak porovnávate dva byty v tom istom meste, priemer mesta vám nepovie takmer nič. V Bratislave a Košiciach býva rozdiel medzi dvoma adresami väčší než rozdiel medzi dvoma krajmi.
• Pre predávajúcich: ulica je cenotvorná informácia. Byty s uvedenou ulicou majú medián 3 158,88 €/m², byty bez nej 2 390,12 €/m². Nie je to odmena za uvedenie adresy — adresu častejšie uvádzajú predajcovia drahších bytov v mestách. Ak však predávate v dobrej lokalite, zamlčaním ulice si sami zhoršujete vyjednávaciu pozíciu.
• Pre investorov: vysoká cena za meter na Novomeského či Kysuckej nie je znakom luxusu, ale malej výmery. Pri hodnotení výnosu porovnávajte byty s podobnou plochou, inak porovnávate garsónky s trojizbovými bytmi.

Ako sme počítali a čo to neznamená

Do rebríčka sme zaradili len ulice s aspoň ôsmimi aktívnymi ponukami, aby jeden extrémny inzerát neurčil poradie. Pracujeme s mediánom, nie priemerom — pri priemere by niekoľko luxusných bytov vystrelilo aj bežné sídliskové ulice. Ulicu čítame z textu inzerátu, takže rebríček pokrýva len tú časť trhu, ktorá adresu uvádza, a ulica bez ôsmich bytov v ponuke sa doň nedostane bez ohľadu na to, aká je drahá.

Dôležitá výhrada k zdrojom: byty s uvedenou ulicou pochádzajú zo 41 % z realitného portálu, ktorý má celkovo vyššiu cenovú hladinu (medián 3 796,59 €/m²) než inzertný portál (2 649,83 €/m²). Rebríček preto nadhodnocuje mestá, kde inzerujú prevažne realitné kancelárie. Rozdiel deväť ku jednej medzi Pribinovou a Biskupickou je však taký veľký, že ho zloženie zdrojov nevysvetľuje — Lučenec a Bratislava sú dva rôzne trhy, nie dva rôzne portály.

A ešte jedna vec: 135 z 210 ulíc má medián nad celoslovenskou hladinou 2 849,70 €/m². Nie preto, že by väčšina Slovenska bola drahá, ale preto, že ulice s ôsmimi a viac bytmi v ponuke sú prevažne v krajských mestách a v nových projektoch. Rebríček ulíc je preto pohľadom na mestský trh, nie na celé Slovensko.