„Nadštandard“ píše 10 % predajcov bytov. V tej istej štvrti majú meter drahší o 9 %

Marketingové slová v inzerátoch sa zvyčajne nedajú overiť. Pri slove nadštandard to ide aspoň na cene. V aktívnej ponuke kukera.sk k 24. 10. 2026 ho používa 1 366 z 13 121 inzerátov bytov na predaj, teda 10,4 %, a 419 z 5 812 inzerátov rodinných domov (7,2 %). Na realitnom portáli je slovo častejšie než na inzertnom: pri bytoch 14,8 % proti 8,1 %, pri domoch 10,9 % proti 6,5 %.

Naivné porovnanie mediánov ukazuje vyššiu cenu metra na oboch portáloch:

• Byty, inzertný portál: 2 894 €/m² proti 2 543 €/m² (+13,8 %)
• Byty, realitný portál: 3 949 €/m² proti 3 733 €/m² (+5,8 %)
• Domy, inzertný portál: 2 092 €/m² proti 1 369 €/m² (+52,8 %)
• Domy, realitný portál: 2 971 €/m² proti 2 247 €/m² (+32,2 %)

Medián celkovej ceny nadštandardného bytu je 202 900 € na inzertnom a 285 000 € na realitnom portáli, pri ostatných bytoch 158 000 € a 228 000 €. Pri domoch je to 339 900 € proti 215 000 €, resp. 474 950 € proti 336 500 €.

Kde a v akej cenovej hladine sa slovo objavuje

Podiel bytov s označením nadštandard podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 14,3 % (544 bytov)
• Žilinský: 11,4 % (138)
• Trenčiansky: 10,1 % (104)
• Trnavský: 9,8 % (141)
• Banskobystrický: 9,5 % (115)
• Prešovský: 8,1 % (92)
• Košický: 7,1 % (139)
• Nitriansky: 6,9 % (93)

Pri domoch vedie tiež Bratislavský kraj (11,6 %), nasleduje Košický (9,2 %) a Trnavský (8,2 %); najmenej je ich v Banskobystrickom kraji (3,6 %).

Slovo rastie s cenou. Pod 150 000 € ho má 5,8 % bytov, medzi 150 000 a 250 000 € 9,1 %, medzi 250 000 a 400 000 € 16,2 % a nad 400 000 € 27,2 %. Pri domoch je to 1,1 %, 3,3 %, 10,3 % a 17,1 %. Pri bytoch rastie podiel aj s počtom izieb: jednoizbové 5,3 %, štvorizbové a väčšie 15,8 %.

Čo majú nadštandardné byty inak

Podiel vybraných znakov v inzerátoch (nadštandard proti ostatným bytom):

• Novostavba: 38,2 % proti 19,0 %
• Klimatizácia: 33,5 % proti 19,7 %
• Garáž: 29,6 % proti 12,5 %
• Terasa: 26,3 % proti 14,5 %
• Rekonštrukcia: 49,3 % proti 62,2 %

Pri domoch je rozdiel podobný: novostavba 40,3 % proti 20,5 %, terasa 66,8 % proti 43,2 %, krb 42,2 % proti 23,5 % a klimatizácia 30,8 % proti 14,7 %.

Rozdiel pri porovnateľnej nehnuteľnosti

Časť naivnej prirážky vysvetľuje poloha a novšia výstavba. Preto sme nadštandardné byty porovnali s bytmi v tej istej mestskej časti alebo obci a na tom istom portáli:

• Rovnaká lokalita a portál: +6,1 % (drahšie v 107 zo 171 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: +7,2 %
• + podobná plocha: +11,6 % (drahšie v 256 z 349 porovnaní)
• Lokalita, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +9,4 % (drahšie v 273 z 395 porovnaní)

Pri domoch je zostatok výraznejší: v tej istej obci a na tom istom portáli +31,0 %, s podobnou plochou +30,7 % a po zohľadnení novostavby a rekonštrukcie +32,6 % (drahšie v 99 zo 117 porovnaní).

Slovo teda nie je len prázdna fráza. Väčšinou sprevádza nehnuteľnosti s drahšou výbavou a materiálmi, ktoré v našich dátach nemajú vlastný stĺpec. Ide však o ponukové ceny, nie o ceny, za ktoré sa byt alebo dom skutočne predal.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Pýtajte si konkrétny zoznam: nadštandard nemá právnu definíciu. Vyžiadajte si zoznam materiálov, značiek a spotrebičov, ktoré sú v cene.
• Overte, čo je súčasťou predaja: vstavaný nábytok, spotrebiče či klimatizáciu si dajte vymenovať v kúpnej zmluve alebo v jej prílohe.
• Porovnávajte v tej istej lokalite: pri byte rátajte so zostatkovou prirážkou okolo 9 %, pri dome okolo tretiny. Ak je rozdiel výrazne vyšší, pýtajte sa prečo.
• Pri novostavbe čítajte štandard: developeri popisujú štandard a nadštandard vo vlastných dokumentoch. Rozdiel medzi nimi môže byť len v obklade alebo v dverách.
• Myslite na zostatkovú hodnotu: drahšie povrchy sa opotrebujú. Pri staršej rekonštrukcii sa spýtajte na rok, kedy bola urobená.

Zhrnutie: slovo nadštandard má 10,4 % bytov a 7,2 % domov na predaj, najčastejšie v Bratislavskom kraji a v cenách nad 400 000 €. Pri porovnateľnom byte v tej istej lokalite je meter drahší asi o 9 %, pri dome o tretinu. Dáta kukera.sk k 24. 10. 2026, mediány z aktívnych inzerátov na predaj.