Na liste vlastníctva je ťarcha. Ako sa kupuje byt, na ktorom ešte visí hypotéka

Slovo „ťarcha“ na liste vlastníctva vyvolá u kupujúcich väčšiu paniku, než si zaslúži. V drvivej väčšine prípadov ide o záložné právo banky, ktorá predávajúcemu financovala kúpu — a to sa dá vysporiadať priamo v rámci obchodu. Nebezpečné nie sú ťarchy samotné. Nebezpečné je nesprávne poradie krokov a peniaze, ktoré odídu skôr, než mali.

Čo v skutočnosti stojí v časti C

List vlastníctva má tri časti. Časť A opisuje nehnuteľnosť, časť B vlastníkov a časť C ťarchy. Do časti C sa zapisuje najmä:

• Záložné právo (§ 151a a nasl. Občianskeho zákonníka) — najčastejšie v prospech banky, môže byť aj v prospech správcu dane, Sociálnej poisťovne alebo spoločenstva vlastníkov bytov
• Vecné bremeno — právo doživotného bývania, právo prechodu a prejazdu, právo uloženia inžinierskych sietí
• Predkupné právo zapísané ako vecné právo
• Exekučné záložné právo a poznámka o začatí exekúcie

Rozdiel je zásadný. Záložné právo banky zanikne, keď sa splatí úver. Vecné bremeno doživotného bývania prechádza na nového vlastníka a zaniká až smrťou oprávnenej osoby — kupujete byt aj s človekom, ktorý v ňom smie bývať. Pri exekučnom záložnom práve treba riešiť exekútora, nie banku, a je to podstatne komplikovanejšie.

Ako prebieha predaj bytu s hypotékou

Postup, ktorý sa na Slovensku používa štandardne:

• 1. Vyčíslenie zostatku. Predávajúci si od svojej banky vyžiada aktuálny zostatok úveru ku konkrétnemu dňu. Číslo má obmedzenú platnosť, spravidla niekoľko týždňov, lebo úroky nabiehajú ďalej.
• 2. Rozdelenie kúpnej ceny v zmluve. Kúpna zmluva výslovne určí, že časť ceny ide na úverový účet predávajúceho v jeho banke a až zvyšok predávajúcemu. Toto je najdôležitejšia veta celej zmluvy.
• 3. Úschova. Peniaze sa neposielajú priamo. Idú do notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy a uvoľňujú sa až po splnení dohodnutých podmienok.
• 4. Splatenie a kvitancia. Po pripísaní sumy banka vystaví kvitanciu — písomné potvrdenie, že pohľadávka zanikla a súhlasí s výmazom záložného práva.
• 5. Výmaz z katastra. Kvitancia sa doručí okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Výmaz sa vykonáva záznamom, nie vkladom, a nepodlieha správnemu poplatku. Kataster ho podľa katastrálneho zákona (zák. č. 162/1995 Z. z.) vykoná v lehote do 60 dní.
• 6. Kontrola listu vlastníctva. Po výmaze si na katastrálnom portáli overte, že v časti C už zápis banky nefiguruje.

Keď kupujúci platí tiež hypotékou

Toto je najčastejšia situácia na trhu a zároveň tá, ktorú treba najlepšie zosynchronizovať. Na nehnuteľnosti sa dočasne ocitnú dve záložné práva naraz — staré v prospech banky predávajúceho a nové v prospech banky kupujúceho. Väčšina bánk to akceptuje s podmienkou, že staré záložné právo bude vymazané do dohodnutej lehoty; niektoré vyžadujú, aby ich záložné právo bolo v prvom poradí. Poradie záložných práv rozhoduje o tom, kto sa uspokojí ako prvý, ak by došlo na výkon zálohu, a preto banky trvajú na jasnom režime už v úverovej zmluve.

Poplatky, s ktorými treba počítať

• Návrh na vklad vlastníckeho práva: 100 € v listinnej podobe, 50 € elektronicky (zák. č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch)
• Zrýchlený vklad do 15 dní: 300 €, elektronicky 150 €
• Výmaz záložného práva: bez správneho poplatku
• Úschova: podľa typu a výšky sumy, notárska úschova sa riadi vyhláškou o odmenách notárov

Čo sa najčastejšie pokazí

• Zostatok úveru je vyšší než kúpna cena. Predávajúci musí rozdiel doplatiť z vlastných peňazí ešte pred vystavením kvitancie. Zistite to na začiatku, nie týždeň pred podpisom.
• Kvitancia nedorazí na kataster. Banka úver zaúčtuje ako splatený, ale listinu nepošle alebo pošle neskoro. Záložné právo tak ostáva na liste vlastníctva mesiace po tom, čo zaniklo. Sledujte to a písomne urgujte.
• V časti C je viac než jedna ťarcha. Vedľa hypotéky býva nedoplatok do fondu opráv zabezpečený záložným právom spoločenstva alebo daňové záložné právo. Každá sa rieši s iným veriteľom a každá potrebuje vlastný súhlas s výmazom.
• Platba mimo úschovy. Ak pošlete kúpnu cenu priamo predávajúcemu a on ju nepoužije na splatenie úveru, ťarcha ostane a vy budete vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti. Úschova nie je formalita, je to jediná ochrana kupujúceho.
• Neaktuálny list vlastníctva. Výpis si vytlačte v deň podpisu, nie pred mesiacom. Poznámka o začatí exekúcie sa môže objaviť zo dňa na deň.

Zhrnutie v jednej vete: ťarcha z hypotéky predávajúceho nie je dôvod na cúvnutie z obchodu, ale je dôvod trvať na úschove a na tom, aby kúpna zmluva presne pomenovala, ktorá časť peňazí ide do ktorej banky.

Uvedené informácie sú orientačné a platné k 4. augustu 2026. Nejde o právne poradenstvo — konkrétny obchod konzultujte s advokátom alebo notárom.