Na 70 m² byt treba na Slovensku 12 ročných platov, v Košiciach až 14

Na kúpu bežného 70 m² bytu potrebuje priemerný Slovák približne 12 ročných hrubých miezd, vo veľkých mestách aj šestnásť. Byty pritom v poslednom roku zdraželi rýchlejšie ako takmer kdekoľvek v Európskej únii. Dostupnosť bývania sa tak pre nových kupujúcich naďalej zhoršuje, hoci štatistiky záťaže domácností vyzerajú pokojne.

Koľko platov stojí byt

Podľa aktuálnych prepočtov z dát NBS potrebuje na 70 m² byt:

• priemerný Slovák okolo 12 ročných hrubých platov,
• obyvateľ najdrahších miest (Bratislava, Košice, Banská Bystrica) až 16 platov,
• Košice sú dokonca 4. najmenej dostupné mesto v Európe — treba tu 14,2-násobok ročného príjmu, v Bratislave 12,3-násobok.

Vládny inštitút ISA pri prepočte na regióny a miestne mzdy uvádza za koniec roka 2024 Bratislavský kraj na úrovni 10,5 ročnej mzdy, Košický a Prešovský kraj okolo 9 a najdostupnejší Nitriansky kraj len 6,4 ročnej mzdy.

Ceny bytov vs. Európa

Priemerná cena bytu na Slovensku dosiahla v 1. štvrťroku 2026 podľa NBS 3 005 €/m² (medzištvrťročne o 100 €/m² viac). Za 70 m² to znamená približne 210 000 €. Regionálne rozdiely sú výrazné:

• Bratislavský kraj: 3 190 – 3 300 €/m² — najdrahší,
• Košický kraj: okolo 2 100 €/m²,
• Nitriansky kraj: od 1 400 €/m² — najlacnejší.

Podľa Eurostatu ceny bývania na Slovensku v 1. štvrťroku 2026 vzrástli o 14,4 % medziročne — tretí najrýchlejší rast v celej EÚ, hneď po Portugalsku (+17,8 %) a Bulharsku (+14,8 %). Priemer EÚ pritom rástol len o 5,1 %. Ceny tak dlhodobo predbiehajú rast miezd.

Prečo štatistika záťaže klame

Zaujímavý paradox: podiel domácností, ktoré na bývanie míňajú viac ako 40 % príjmu, je na Slovensku len okolo 3,6 % — jeden z najnižších v EÚ (mestský priemer únie je asi 10 %). Dôvodom je najvyšší podiel vlastníckeho bývania v EÚ (okolo 93 %). Väčšina Slovákov býva vo vlastnom, často bez hypotéky, čo v priemere maskuje realitu nových kupujúcich, na ktorých celá záťaž dopadá.

Čo to znamená pre kupujúcich a trh

Prvú hypotéku si Slovák berie v priemere až okolo 37. roku života. Jednotlivec s priemernou mzdou (približne 1 600 € v hrubom) má vo väčších mestách kúpu vlastného bytu veľmi ťažkú — reálne ju zvláda skôr dvojpríjmová domácnosť alebo tí, ktorým pomôže rodina.

Trh na to reaguje troma smermi:

• rastie dopyt po menších bytoch — developeri zmenšujú výmery, aby udržali celkovú cenu nižšie,
• silnie nájomný trh a s ním aj build-to-rent projekty,
• rozširuje sa zdieľané bývanie aj medzi pracujúcimi — izba v päťčlennom byte vyjde okolo 300 € mesačne.

Platí aj druhý paradox: v absolútnych číslach je najdrahšia Bratislava, ale voči miestnym mzdám je východ Slovenska porovnateľne alebo aj menej dostupný — východné mzdy sú približne o 60 % nižšie ako bratislavské. Najdostupnejšie ostáva stredné a západné Slovensko mimo hlavného mesta, najmä Nitriansky kraj.

Pre kupujúcich z toho plynie jasný odkaz: dostupnosť sa neriadi len cenovkou za meter, ale pomerom k vašej mzde v danom regióne. Kto zvažuje kúpu, oplatí sa mu porovnať nielen ceny bytov, ale aj to, koľko mesiacov práce reálne stojí byt práve v jeho meste.