Mimoriadna splátka hypotéky: 30 % istiny ročne bez poplatku, zvyšok najviac za 1 %

Väčšina dlžníkov si myslí, že hypotéku sa dá splatiť skôr len k výročiu fixácie a inak s poplatkom. Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie však dáva spotrebiteľovi podstatne viac priestoru: počas kalendárneho roka môžete splatiť až 30 % istiny úplne bez poplatku a toto právo môžete využiť raz v každom kalendárnom mesiaci.

Čo presne zákon umožňuje

• Bez poplatku: predčasné splatenie v jednej alebo viacerých splátkach, ktoré počas kalendárneho roka spolu neprekročí 30 % istiny úveru na bývanie. Veriteľ nesmie žiadať poplatok, sankciu ani náhradu nákladov.
• Frekvencia: takúto splátku možno uskutočniť jedenkrát v každom kalendárnom mesiaci.
• Nad 30 %: ak splatíte viac, banka si môže účtovať náhradu nákladov najviac 1 % z predčasne splatenej sumy.
• Koniec fixácie: ku dňu, keď sa mení úroková sadzba, môžete splatiť celý úver alebo jeho časť bez poplatku — na tomto je postavené aj refinancovanie do inej banky.

Pri istine 120 000 € to znamená, že bez poplatku môžete v jednom kalendárnom roku poslať banke až 36 000 € nad rámec bežných splátok. Väčšina domácností tento strop nikdy nevyčerpá — a práve preto sa poplatkom v praxi vyhne.

Modelový výpočet: čo urobí 10 000 €

Úver 120 000 €, sadzba 3,5 %, splatnosť 25 rokov:

• Mesačná splátka: približne 601 €
• Celkovo zaplatené úroky pri dodržaní pôvodného plánu: približne 60 200 €

Ak v prvom roku pošlete mimoriadnu splátku 10 000 € a splátku si necháte na rovnakej úrovni:

• Úver sa skráti o približne 38 splátok, teda o 3,2 roka
• Celkové úroky klesnú na približne 47 600 €
• Úspora na úrokoch: približne 12 600 €

Vloženými 10 000 € ste teda zabránili zaplateniu 12 600 € úrokov. Ide o efekt, ktorý funguje najsilnejšie v prvej tretine splatnosti, keď v splátke prevažuje úrok nad istinou.

Skrátiť dobu, alebo znížiť splátku?

Po mimoriadnej splátke máte pri väčšine bánk dve možnosti:

• Zachovať splátku a skrátiť dobu. V modelovom príklade skončíte o 3,2 roka skôr a úspora na úrokoch je maximálna.
• Zachovať dobu a znížiť splátku. Splátka klesne z približne 601 € na približne 551 €, teda o 50 € mesačne. Úspora na úrokoch je výrazne menšia, zlepší sa však mesačný cash flow a rezerva v rodinnom rozpočte.

Prvá možnosť je matematicky výhodnejšia, druhá znižuje riziko pri poklese príjmu. Rozhodnutie závisí od toho, či je väčším problémom celková cena úveru alebo mesačná zaťaženosť.

Ako o mimoriadnu splátku požiadať

• Ohláste ju banke. Samotné poslanie vyššej sumy na účet úveru nemusí byť automaticky spracované ako mimoriadna splátka — často ostane ako preplatok na ďalšie splátky. Väčšina bánk vyžaduje žiadosť cez internetbanking alebo na pobočke.
• Overte si dátum spracovania. Banky mimoriadne splátky zvyčajne spracúvajú k dátumu bežnej splátky. Poslať peniaze o dva dni neskôr môže znamenať posun o celý mesiac.
• Vyžiadajte si nový amortizačný plán. Skontrolujte, či banka znížila dobu splatnosti alebo splátku podľa toho, čo ste si vybrali.
• Sledujte pomer k 30 %. Ak v jednom roku plánujete splatiť veľkú sumu, môže sa vyplatiť rozdeliť ju medzi december a január — dva kalendárne roky znamenajú dva samostatné stropy.
• Pri predaji nehnuteľnosti. Ak úver doplácate z kúpnej ceny, ide o splatenie nad 30 % istiny a banka si môže účtovať do 1 %. Pri istine 100 000 € je to až 1 000 € — počítajte s tým v rozpočte predaja.

S čím mimoriadnu splátku porovnať

Mimoriadna splátka je istá „výnosnosť“ vo výške vašej úrokovej sadzby: pri hypotéke za 3,5 % je splatenie istiny ekvivalentom bezrizikového zhodnotenia 3,5 % bez daní a bez poplatkov. Zároveň však viaže peniaze v nehnuteľnosti — z bytu si v prípade straty príjmu nevyberiete hotovosť tak ľahko ako z rezervy na účte.

Zvyčajné poradie priorít, ktoré uvádzajú finančné poradne, je preto: najprv krátkodobá rezerva na tri až šesť mesiacov výdavkov, potom drahšie úvery (spotrebné, kreditné karty, ktoré majú sadzby často nad 8 %), a až následne mimoriadne splátky hypotéky.

Čo si zapamätať

Hypotéka nie je nemenná zmluva na 25 rokov. Zákon dáva dlžníkovi tri bezplatné páky — 30 % istiny ročne, mesačnú frekvenciu a výročie fixácie. Kto ich vedome používa, môže z 25-ročného úveru urobiť 18-ročný bez toho, aby banke zaplatil jediné euro navyše na poplatkoch.

Toto je všeobecné informačné zhrnutie zákonných pravidiel a modelových výpočtov, nie právne, daňové ani investičné poradenstvo. Konkrétne podmienky vždy overte v zmluve a v aktuálnom sadzobníku svojej banky.