Meter v garsónke stojí o 43 % viac než v trojizbovom byte. Potvrdilo to 52 miest z 56

V aktívnej ponuke je 15 322 bytov na predaj s uvedenou cenou aj výmerou, z toho 15 090 uvádza aj počet izieb. Keď ich rozdelíme podľa dispozície, vyjde krivka, ktorá pôsobí protiintuitívne: najdrahší meter má najmenší byt. Jednoizbový byt má medián 3 600 €/m², trojizbový 2 513,24 €/m². Rozdiel je 43,2 %.

Ceny podľa dispozície

• 1-izbový: 2 228 ponúk, medián 135 000 € pri 37 m² = 3 600,00 €/m²
• 2-izbový: 4 673 ponúk, medián 168 000 € pri 56 m² = 3 038,46 €/m²
• 3-izbový: 6 054 ponúk, medián 179 900 € pri 72 m² = 2 513,24 €/m²
• 4-izbový: 1 916 ponúk, medián 269 000 € pri 95 m² = 2 927,69 €/m²
• 5-izbový: 219 ponúk, medián 395 000 € pri 135 m² = 2 851,59 €/m²

Cena za meter teda klesá od garsónky po trojizbový byt a potom sa znova dvíha. Krivka má tvar písmena V s dnom pri troch izbách — najbežnejšej dispozícii na slovenskom trhu, ktorá tvorí 40 % celej ponuky.

Nie je to artefakt jedného portálu

Cenové hladiny dvoch zdrojov inzercie sa líšia, preto sme rovnaký výpočet urobili zvlášť pre každý z nich. Smer je v oboch rovnaký:

• Inzertný portál: 1-izbový 2 983,33 €/m² proti trojizbovému 2 293,07 €/m² = rozdiel 30,1 %
• Realitný portál: 1-izbový 4 563,85 €/m² proti trojizbovému 3 281,25 €/m² = rozdiel 39,1 %

Odstup sa líši veľkosťou, nie znamienkom. To je dôležité — znamená to, že nejde o zloženie ponuky jedného webu, ale o vlastnosť trhu.

Kontrola mesto po meste

Celoslovenský priemer môže vzniknúť aj tak, že sa poskladajú rôzne mestá s rôznou cenovou hladinou. Preto sme porovnali jednoizbové a trojizbové byty párovo vnútri každého mesta, kde je aspoň desať ponúk oboch dispozícií. Do testu vstúpilo 56 miest a mestských častí.

• 52 miest potvrdzuje pravidlo — jednoizbový byt má drahší meter
• 3 mestá ho vyvracajú: Žiar nad Hronom (−23,7 %), Prievidza (−13,9 %) a Brezno (−11,3 %)
• Vranov nad Topľou je prakticky na nule (+2,1 %)

Najväčšie rozostupy majú Rimavská Sobota (+53,9 %), Trnava (+51,2 %) a Nitra (+50,7 %). Najmenšie Lučenec (+9,5 %) a Michalovce (+8,7 %). V Bratislave je rozdiel 24,4 %, v Košiciach 20,6 %.

Po krajoch vyzerá obraz rovnako, s jednou výnimkou: v Banskobystrickom kraji je meter v jednoizbovom byte o 4,7 % lacnejší než v trojizbovom. Je to jediný kraj s opačným znamienkom a nie náhodou v ňom ležia všetky tri mestá, ktoré pravidlo vyvracajú. Ostatné kraje sa pohybujú od +16,4 % v Trenčianskom po +36,5 % v Žilinskom.

Prečo malý byt stojí na metri viac

Vysvetlenie nie je v luxuse, ale v tom, čo sa v byte nedá zmenšiť. Kuchynská linka, kúpeľňa, rozvody, vchodové dvere a pripojenia stoja podobne v garsónke aj v stometrovom byte. V byte s 37 m² sa tieto pevné náklady rozpočítajú na tretinovú plochu, takže každý meter nesie väčší podiel.

Druhým dôvodom je dopyt. Malý byt kupuje najširší okruh záujemcov naraz — prvokupujúci s obmedzeným rozpočtom, rodičia pre študenta aj investor do prenájmu. Trojizbový byt kupuje prakticky len rodina, ktorá už musí uniesť celkovú cenu 180 000 € a k nej hypotéku. Za dopyt po malých bytoch teda súťaží viac skupín, kým strop celkovej ceny udržiava trh v pohybe.

Návrat krivky nahor pri štyroch a piatich izbách má tretiu príčinu: veľké byty sú v ponuke sústredené v Bratislave a v novostavbách s vyšším štandardom, čo dvíha ich cenu za meter bez ohľadu na dispozíciu.

Čo to znamená pre vás

Pre kupujúceho: pri porovnávaní ponúk cez €/m² musíte porovnávať rovnaké dispozície. Garsónka za 3 500 €/m² a trojizbový byt za 3 500 €/m² v tom istom meste nie sú rovnako drahé — trojizbový je v skutočnosti výrazne nadhodnotený. Rozdiel medzi sadzbou jednoizbového a trojizbového bytu predstavuje pri 66 m² viac než 71 000 €.

Pre predávajúceho garsónky: cenník susedného trojizbového bytu nie je vaším orientačným bodom. Váš meter má v priemere o 43 % vyššiu hodnotu — a v Trnave či Nitre až o polovicu.

Pre investora: vyššia cena metra znamená, že garsónka nie je automaticky výhodnejší nákup. Overili sme aj hrubý nájomný výnos podľa dispozície v 40 mestách, kde je dosť ponúk na predaj aj na prenájom. Celoslovensky vychádza pre trojizbové byty vyšší (5,27 % proti 4,44 % pri jednoizbových), ale mesto po meste je to remíza — v 21 mestách vedie trojizbový, v 19 jednoizbový. Počet izieb teda o výnose nerozhoduje, rozhoduje konkrétne mesto. V Prievidzi vynáša jednoizbový byt 8,96 % a trojizbový 5,76 %, v Lučenci je to naopak 6,96 % proti 7,81 %.

Zhrnutie: menší byt je lacnejší celkovo a drahší na metri. Prvé rozhoduje o tom, či na neho dostanete hypotéku. Druhé o tom, či ste ho kúpili dobre.