Lodžia verzus balkón: rozdiel 24 % na metri, ktorý sa v rámci jedného mesta stratí

Z 15 804 aktívnych inzerátov bytov na predaj s uvedenou cenou aj výmerou spomína balkón 36,2 % ponúk a lodžiu 21,5 %. Byt s lodžiou má mediánovú cenu 196 000 € pri 3 229,73 €/m², byt s balkónom 162 900 € pri 2 605,84 €/m². Meter s lodžiou je teda o 23,9 % drahší. Znie to ako jasný odkaz pre predávajúceho — a je to takmer celé optický klam.

Ako je ponuka rozdelená

• Len balkón: 5 722 ponúk (36,2 %), medián 162 900 €, 2 605,84 €/m², 65 m²
• Len lodžia: 3 397 ponúk (21,5 %), medián 196 000 €, 3 229,73 €/m², 68 m²
• Balkón aj lodžia: 776 ponúk (4,9 %), medián 186 000 €, 3 075,96 €/m²
• Bez zmienky o oboch: 5 909 ponúk (37,4 %), medián 176 900 €, 2 776,07 €/m²

Prvá zvláštnosť je v poslednom riadku. Byty bez zmienky o balkóne či lodžii majú vyšší medián ceny za meter než byty s balkónom. Ak by vonkajší priestor sám osebe zdvíhal cenu, poradie by muselo byť opačné.

Rozdiel prežije kontrolu novostavieb aj izieb

Prvé podozrenie padá na novostavby — tie bývajú drahšie a mohli by lodžie „ťahať hore“. Nesedí to: medzi ponukami s lodžiou je novostavieb 13,1 %, medzi ponukami s balkónom 20,3 %, teda opačne, než by hypotéza vyžadovala. Po rozdelení podľa veku aj tak zostáva:

• Novostavby: lodžia 4 130,79 €/m² proti balkónu 3 270,72 €/m² — rozdiel 26,3 %
• Staršie byty: lodžia 3 131,58 €/m² proti balkónu 2 430,66 €/m² — rozdiel 28,8 %

Rovnako to vyzerá pri kontrole počtu izieb — rozdiel sa drží v pásme 23 až 28 % pri jedno-, dvoj-, troj- aj štvorizbových bytoch. Aj po rozdelení podľa portálu, z ktorého inzerát pochádza, rozdiel zostáva (na jednom zdroji 2 826,09 proti 2 338,55 €/m²).

Kde sa rozdiel stratí

Skutočná premenná je geografia. Lodžia je typickým prvkom panelovej výstavby v niektorých regiónoch, balkón v iných. Podiel ponúk s lodžiou podľa krajov:

• Košický 33,3 %, Bratislavský 27,5 %
• Banskobystrický 18,5 %, Trnavský 18,3 %, Prešovský 15,9 %
• Trenčiansky 15,7 %, Žilinský 14,8 %, Nitriansky 12,4 %

Balkón má opačné rozloženie — v Nitrianskom kraji ho spomína 43,4 % ponúk a v Trenčianskom 43,2 %, v Bratislavskom len 29,6 %. Dva kraje s najvyšším podielom lodžií sú zároveň dva kraje s najdrahšími bytmi. Celoslovenské porovnanie „lodžia verzus balkón“ teda meria predovšetkým to, v ktorom kraji sa byt nachádza.

Keď sa porovnávajú byty v rámci toho istého mesta, rozdiel zmizne. Z 34 miest s dostatočnou vzorkou v oboch skupinách je lodžia drahšia na metri len v 13 — a mediánový rozdiel je −3,5 %, teda mierne v neprospech lodžie:

• Bratislava-Staré Mesto +26,8 %, Nové Zámky +13,4 %, Prievidza +6,6 %, Trenčín +5,4 %
• Košice +0,1 %, Dunajská Streda +0,8 %, Žilina +2,7 %
• Bratislava-Petržalka −18,8 %, Bratislava-Dúbravka −17,1 %, Prešov −15,1 %, Piešťany −13,3 %, Trnava −12,2 %

Ani samotný vonkajší priestor nie je prirážka

Otázka sa dá položiť aj hrubšie: má byt s akýmkoľvek vonkajším priestorom vyššiu cenu za meter než byt bez neho? V rámci jedného mesta znova nie. Z 53 miest s dostatočnou vzorkou je rozdiel kladný v 23, mediánová hodnota je −1,8 %. Kladné extrémy sú v menších mestách — Nové Mesto nad Váhom +26,7 %, Vranov nad Topľou +26,6 %, Skalica +20,3 %, Trebišov +14,0 % — záporné vo väčších: Banská Bystrica −15,0 %, Ružomberok −15,3 %, Senec −11,0 %.

Pri prenájmoch je obraz podobne plochý: byt s balkónom má medián 650 € pri 12,04 €/m², byt s lodžiou 700 € pri 13,13 €/m² a byt bez zmienky 650 € pri 12,19 €/m² — teda prakticky rovnako ako s balkónom.

Čo to znamená pre predávajúcich a kupujúcich

• Predávajúci: lodžia nie je dôvod nasadiť vyššiu cenu za meter než susedia v tej istej štvrti. Rozdiel, ktorý vidíte v celoslovenských priemeroch, patrí kraju, nie vášmu bytu.
• Kupujúci: vonkajší priestor je jedno z mála vybavení, ktoré si v rámci jedného mesta môžete doslova vybrať bez cenovej pokuty. Ak sú dva porovnateľné byty a jeden má lodžiu, väčšinou za ňu nezaplatíte prirážku.
• Pri porovnávaní inzerátov: vždy porovnávajte v rámci jedného mesta, ideálne jednej mestskej časti. Celoslovenské „s niečím verzus bez niečoho“ je pri vybavení takmer vždy zamaskovaná mapa cien.

Zostáva jedna poctivá výhrada: údaj o balkóne a lodžii sa získava z textu inzerátu, takže „bez zmienky“ neznamená „nemá“. Uvedené podiely sú dolnou hranicou skutočnosti. To však nemení hlavný záver — v rámci jedného mesta trh za vonkajší priestor systematicky neplatí.