Kúpeľňu s oknom spomína len 0,5 % bytov na predaj. Cenu metra nezvýši

Kúpeľňa s oknom je v slovenských bytoch skôr výnimka. V panelových aj mnohých tehlových domoch je kúpeľňa vo vnútri dispozície a vetrá sa len cez šachtu. V aktívnej ponuke kukera.sk k 17. 10. 2026 okno v kúpeľni spomína 69 z 13 145 inzerátov bytov na predaj, teda 0,5 %. Na inzertnom portáli 0,5 % (41 bytov), na realitnom 0,6 % (28 bytov).

Hrubé čísla sú rozporné. Na inzertnom portáli je medián ceny metra 3 075 €/m² proti 2 530 €/m² pri ostatných bytoch (+21,5 %), na realitnom naopak 3 367 €/m² proti 3 738 €/m² (−9,9 %). Medián celkovej ceny je 224 500 € proti 159 990 €, resp. 242 500 € proti 235 000 €. Plocha je takmer rovnaká: 69 m² proti 65 m² a 68 m² proti 66 m². Keď dva portály ukážu opačný smer, samotné hrubé porovnanie nič nedokazuje.

Kde sa kúpeľňa s oknom spomína najčastejšie

Podiel bytov so zmienkou podľa kraja, zoradené zostupne:

• Košický: 0,9 % (18 bytov)
• Bratislavský: 0,7 % (26)
• Trnavský: 0,6 % (8)
• Žilinský: 0,5 % (6)
• Banskobystrický: 0,4 % (5)
• Nitriansky: 0,2 % (3)
• Prešovský: 0,2 % (2)
• Trenčiansky: 0,1 % (1)

Podľa veľkosti bytu rastie podiel s počtom izieb: pri 1-izbových 0,2 %, pri 2-izbových 0,4 %, pri 3-izbových 0,7 % a pri 4 a viac izbách 0,9 %. Podľa ceny: do 150 000 € 0,2 %, 150 000 – 250 000 € 0,7 %, 250 000 – 400 000 € 1,0 %. Nad 400 000 € sme v ponuke nenašli ani jeden taký inzerát. Okno v kúpeľni teda zdôrazňujú hlavne predajcovia väčších bytov strednej cenovej triedy.

Typický byt s oknom v kúpeľni

Ide najmä o byty v starších tehlových domoch, často po rekonštrukcii (s oknom v kúpeľni / ostatné byty):

• zmienka o rekonštrukcii: 81,2 % / 60,4 %
• pivnica: 66,7 % / 50,7 %
• výťah: 60,9 % / 44,0 %
• tehla: 29,0 % / 16,0 %
• zmienka o plyne: 26,1 % / 20,1 %
• novostavba: 7,2 % / 15,3 %
• garáž: 7,2 % / 14,7 %

V novostavbách je kúpeľňa s oknom zriedkavá, lebo developeri ukladajú kúpeľne do stredu dispozície a obvodovú stenu nechávajú obytným izbám.

Férové porovnanie: jasná prirážka sa neukáže

Porovnávali sme byty vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov ceny metra:

• tá istá mestská časť alebo obec a ten istý portál: −6,2 % (drahšie v 16 z 39 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: −2,8 % (21 zo 49)
• + rovnaké pásmo plochy namiesto izieb: +1,6 % (27 z 50)
• ten istý kraj, portál a plocha: +2,0 % (17 z 30)
• + novostavba: +5,5 % (21 z 35)
• + rekonštrukcia: +9,4 % (27 zo 41)
• tá istá štvrť, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: +2,6 % (27 zo 46)

Výsledky sa podľa spôsobu porovnania pohybujú od −6 % do +9 % a v najprísnejšom porovnaní vychádza +2,6 %. Pri byte so 69 m² a cene 2 530 €/m² by to bolo asi 4 500 €, no pri takej malej vzorke ide o rozdiel v rámci bežného rozptylu ponukových cien. Okno v kúpeľni je teda komfort, za ktorý trh zatiaľ zreteľne neprikladá.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Vetranie a pleseň: Okno v kúpeľni pomáha s vlhkosťou, no len ak sa naozaj otvára. Skontrolujte rohy stropu a škáry pri vani či sprche.
• Tepelné straty: Pri starom okne v kúpeľni býva cítiť chlad. Opýtajte sa, kedy sa okná menili, a pozrite sa na tesnenie.
• Súkromie: Overte, či je sklo matné alebo či sa dá okno zatieniť, najmä pri nízkych poschodiach.
• Nepreplácajte: Dáta neukazujú stabilnú prirážku. Pri vyjednávaní je dôležitejší celkový stav bytu a domu.

Čo to znamená pre predávajúceho

Kúpeľňa s oknom je dobrý odlišujúci prvok, ktorý v ponuke takmer nikto nemá. Odfoťte ju pri dennom svetle a napíšte, či je okno nové a ako sa otvára. Vyššiu cenu však obhájite skôr celkovým stavom a dispozíciou bytu než samotným oknom.

Takeaway

Kúpeľňu s oknom spomína asi každý 200. byt na predaj, najmä väčšie byty v starších tehlových domoch po rekonštrukcii. Hrubé čísla z dvoch portálov ukazujú opačné smery a po férovom porovnaní v tej istej štvrti, pri rovnakej ploche a stave ostane rozdiel okolo +2,6 %, teda prakticky v rámci rozptylu. Ide o komfort, nie o dôvod na vyššiu cenu.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 17. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, len byty s uvedenou cenou aj plochou, cena metra 300 – 15 000 €/m². Porovnanie vo vnútri skupín je medián rozdielov mediánov ceny metra, lokalita je mestská časť alebo obec. Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.