Kúpa nehnuteľnosti v dražbe: zábezpeka do 30 %, doplatok do 15 dní a byt, ktorý ste nevideli zvnútra

Nehnuteľnosť v dražbe sa spravidla začína dražiť pod trhovou cenou. Práve preto je dražba pre časť kupujúcich lákavá — a práve preto sa oplatí vedieť, prečo tá cena býva nižšia. Nejde o zľavu. Ide o cenu za riziká a obmedzenia, ktoré pri bežnej kúpe cez kúpnu zmluvu neexistujú.

Dva rôzne režimy, ktoré si ľudia mýlia

• Dobrovoľná dražba podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Navrhovateľom je vlastník alebo záložný veriteľ (typicky banka pri výkone záložného práva). Toto je väčšina dražieb nehnuteľností, s ktorými sa bežný záujemca stretne.
• Exekučná dražba podľa Exekučného poriadku, zákona č. 233/1995 Z. z. Vedie ju súdny exekútor, pravidlá aj lehoty sú iné.

Tento text sa venuje dobrovoľnej dražbe. Vždy si najskôr overte, o ktorý typ ide — riadi sa iným predpisom a má iné lehoty na obranu.

Kde dražbu nájdete a koľko času máte

Oznámenie o dražbe sa zverejňuje v Notárskom centrálnom registri dražieb, v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce. Zákon určuje minimálne lehoty:

• najmenej 30 dní pred začatím dražby, ak je predmetom nehnuteľnosť, podnik alebo ak najnižšie podanie presahuje 16 550 €
• najmenej 15 dní pred otvorením dražby v ostatných prípadoch a pri zverejnení na úradnej tabuli obce

V praxi to znamená, že na kompletnú prípravu máte mesiac. Za ten čas musíte stihnúť obhliadku, previerku listu vlastníctva, zaistenie peňazí aj rozhodnutie o maximálnej sume, ktorú ste ochotní ponúknuť.

Najnižšie podanie a znalecký posudok

Vyvolávaciu cenu — najnižšie podanie — určuje navrhovateľ dražby na základe znaleckého posudku. Zákon stanovuje mantinely:

• znalecký posudok nesmie byť starší ako šesť mesiacov
• ak sa draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt, najnižšie podanie musí byť najmenej 90 % hodnoty z posudku
• pri opakovanej dražbe sa najnižšie podanie môže znížiť, ak prvá dražba skončila neúspešne

Práve opakované dražby bývajú pre záujemcov najzaujímavejšie cenovo — a zároveň najrizikovejšie, pretože dôvod, prečo sa nehnuteľnosť nepredala napoprvé, býva niekde v podmienkach.

Dražobná zábezpeka

Kto chce dražiť, musí zložiť dražobnú zábezpeku. Podľa § 14 zákona:

• nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania
• zároveň nesmie presiahnuť 49 790,88 €
• skladá sa v peniazoch alebo formou bankovej záruky, pričom dražobník je povinný umožniť obidva spôsoby
• neúspešným účastníkom sa vracia bez zbytočného odkladu po skončení dražby

Pri byte s najnižším podaním 120 000 € to znamená, že na účte musíte mať pripravených až 36 000 € len na to, aby ste sa dražby vôbec mohli zúčastniť. Vydražiteľovi sa zábezpeka započíta do ceny.

Príklep a doplatenie ceny

Dražba sa končí udelením príklepu tomu, kto urobil najvyššiu ponuku. Po splnení podmienok, teda po zaplatení ceny, prechádza vlastnícke právo na vydražiteľa k okamihu príklepu — nie až vkladom do katastra, ako pri kúpnej zmluve. Kataster zápis vykoná záznamom na základe notárskej zápisnice o priebehu dražby.

Lehota na zaplatenie:

• do 15 dní od skončenia dražby v štandardnom prípade
• pri sumách do 6 640 € hneď po skončení dražby

Toto je najtvrdšia podmienka celého procesu. Pätnásť dní je málo na vybavenie hypotéky od nuly. Kto plánuje dražbu financovať úverom, musí mať schválenie vybavené pred dražbou a s bankou dopredu prekonzultované, že ide o nadobudnutie v dražbe. Nie každá banka takýto prípad financuje rovnako ochotne.

Čo si preveriť pred dražbou

• Aktuálny list vlastníctva, najmä časť C. Záložné práva zabezpečujúce pohľadávku navrhovateľa spravidla príklepom zanikajú, ale vecné bremená, napríklad doživotné právo užívania, môžu prejsť na vydražiteľa. Rozhoduje ich povaha a poradie — a to musí byť uvedené v oznámení o dražbe.
• Kto v nehnuteľnosti býva. Vydražená nehnuteľnosť môže byť obývaná pôvodným vlastníkom alebo nájomcom. Vypratanie sa nedeje automaticky príklepom a v krajnom prípade si vyžaduje súdne konanie a exekúciu.
• Nedoplatky voči spoločenstvu vlastníkov alebo správcovi. Preverte si stav fondu opráv a nedoplatkov za služby.
• Znalecký posudok a rozsah obhliadky. Obhliadky sú organizované v presne určených termínoch a nemusia zahŕňať celý interiér. Kupujete stav, aký je — bez záruk za vady.
• Prípadné prebiehajúce súdne konania. Domáhať sa neplatnosti dražby môže dotknutá osoba do troch mesiacov odo dňa príklepu. Do uplynutia tejto lehoty nemáte úplnú istotu.

Čo to znamená pre kupujúceho

Dražba nie je lacnejšia kúpa, je to iná kúpa. Rozdiel oproti trhovej cene, s ktorým sa nehnuteľnosť predáva, kompenzuje tri veci naraz: obmedzenú možnosť prezrieť si predmet, absenciu záruk za vady a povinnosť zaplatiť celú sumu do 15 dní.

Rezervu počítajte inak než pri bežnej kúpe. K vydraženej cene pripočítajte možné náklady na vypratanie, neuhradené nedoplatky, ktoré prechádzajú s bytom, a rekonštrukciu interiéru, ktorý ste nevideli. Pri kompletnej obnove bytu ide dnes o 700 až 1 100 €/m².

Stanovte si strop a držte sa ho. Dražba je psychologicky navrhnutá tak, aby ste ho prekročili. Ak vydražená cena skončí na trhovej úrovni, zaplatili ste plnú cenu za nehnuteľnosť bez záruk a bez možnosti odstúpiť.

Pre koho to má zmysel: pre kupujúceho s hotovosťou, s toleranciou na riziko a najlepšie so skúsenosťou s rekonštrukciami. Pre niekoho, kto hľadá prvé bývanie na hypotéku a potrebuje sa nasťahovať v konkrétnom termíne, je bežná kúpa s úschovou kúpnej ceny podstatne bezpečnejšou cestou.

Tento článok je orientačný prehľad, nejde o právne poradenstvo. Pred účasťou na dražbe si podmienky konkrétnej dražby preštudujte v oznámení o dražbe a poraďte sa s advokátom.