Ku kúpnej cene bytu prirátajte ešte 1 200 až 3 100 €. Zákon z toho určuje len časť

Medián ponukovej ceny bytu na Slovensku je dnes 174 990 € pri 66 m². Pri financovaní s osemdesiatpercentnou hypotékou to znamená úver 139 992 € a vlastné zdroje 34 998 €. To je číslo, s ktorým väčšina kupujúcich počíta.

Menej sa počíta s tým, čo príde nad rámec kúpnej ceny. Pri bežnej kúpe bytu na hypotéku ide typicky o 1 200 až 3 100 €, teda 0,7 až 1,8 % ceny. Časť z toho je pevne daná zákonom a nedá sa o nej vyjednávať. Zvyšok áno — a práve na ňom sa dá ušetriť najviac.

Položky, ktoré určuje zákon

Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Správny poplatok podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch je 100 € pri listinnom podaní a 50 € pri elektronickom. Za zrýchlené konanie s lehotou 15 dní namiesto 30 sa platí 300 €, respektíve 150 € elektronicky. Kto podá návrh cez elektronickú schránku, ušetrí polovicu — a je to rozdiel, o ktorý sa kupujúci pripravujú zbytočne najčastejšie.

Vklad záložného práva banky. Ak kupujete na hypotéku, kataster zapisuje aj záložné právo v prospech banky. Ide o samostatné konanie a samostatný poplatok v rovnakej výške. Kto na to zabudne, počíta s polovičnou sumou.

Osvedčenie podpisov. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť úradne osvedčený. Poplatok je rádovo jednotky eur za podpis podľa toho, či ho osvedčuje obec, alebo notár — v celkovom rozpočte ide o zanedbateľnú položku, ale bez nej kataster návrh nezapíše.

Daň z nehnuteľností. Nová položka, nie jednorazová. Podľa zákona č. 582/2004 Z. z. je nový vlastník povinný podať priznanie do 31. januára roka nasledujúceho po nadobudnutí. Sadzby určuje obec všeobecne záväzným nariadením, takže rovnaký byt má v dvoch mestách inú daň.

Položky, ktoré určuje trh

Znalecký posudok. Banka potrebuje ocenenie zakladanej nehnuteľnosti. Pri byte sa cena posudku pohybuje rádovo od 150 do 400 € podľa typu nehnuteľnosti a regiónu. Niektoré banky robia interné ocenenie z cenových máp lacnejšie alebo zadarmo, ale klient posudok nedostane — pri refinancovaní v inej banke ho bude potrebovať nanovo.

Úschova kúpnej ceny. Odmenu notára za úschovu peňazí určuje štát vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. a odvíja sa od výšky uloženej sumy. Pri kúpnych cenách bežných bytov ide rádovo o stovky eur vrátane DPH. Alternatívou je banková vinkulácia alebo advokátska úschova. Toto nie je položka, na ktorej sa oplatí šetriť — je to jediná ochrana pred tým, aby peniaze odišli skôr, než sa zapíše vlastníctvo.

Právne služby. Vypracovanie kúpnej zmluvy a návrhu na vklad stojí rádovo 200 až 600 €. Ak zmluvu pripravuje realitná kancelária ako súčasť služby, kupujúci ju spravidla neplatí zvlášť.

Poplatok za poskytnutie úveru. Banky ho v akciách často odpúšťajú. Ak nie, ide o jednotky stoviek eur. Do porovnania ponúk patrí cez ročnú percentuálnu mieru nákladov, nie cez samotnú sadzbu.

Poistenie nehnuteľnosti. Pri hypotéke povinné a vinkulované v prospech banky. Ročné poistné pri byte je rádovo 100 až 250 €. Poistenie schopnosti splácať býva podmienkou zvýhodnenej sadzby — vtedy patrí do prepočtu tiež.

Sťahovanie a prvé zariadenie. Položka, ktorú si takmer nikto nedá do rozpočtu, hoci v praxi býva väčšia než všetky poplatky dokopy.

Modelový rozpočet pri byte za 174 990 €

Úsporný variant s elektronickým podaním, bez zrýchleného konania:

• vklad vlastníckeho práva elektronicky — 50 €
• vklad záložného práva elektronicky — 50 €
• znalecký posudok — 200 €
• úschova kúpnej ceny — 400 €
• právne služby — 300 €
• poistenie nehnuteľnosti (prvý rok) — 150 €
• osvedčenie podpisov — 15 €

Spolu približne 1 165 €, teda 0,67 % kúpnej ceny.

Drahší variant s listinným podaním, zrýchleným konaním, drahším posudkom a poplatkom banky sa dostane k 3 100 €, teda k 1,8 % ceny. Rozdiel medzi oboma variantmi je takmer 2 000 € — a väčšina z neho nezávisí od trhu, ale od toho, ako sa transakcia zorganizuje.

Čo z toho platí kto

Rozdelenie nákladov nie je určené zákonom, ale dohodou v kúpnej zmluve. V slovenskej praxi sa najčastejšie ustáli takto:

• Kupujúci — správne poplatky katastra, znalecký posudok, poplatky banky, poistenie, spravidla polovica alebo celá úschova.
• Predávajúci — provízia realitnej kancelárie, ak si ju najal, vyčíslenie zostatku úveru a výmaz záložného práva pri predaji zaťaženej nehnuteľnosti.

Výmaz záložného práva sa robí záznamom na základe kvitancie banky a správny poplatok sa zaň neplatí. Vyčíslenie zostatku úveru si banky spoplatňujú podľa cenníka.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Rezervu na poplatky si odložte oddelene od akontácie. Kto minie všetky úspory na vlastné zdroje, dofinancúva poplatky spotrebným úverom — čo je najdrahšie možné riešenie sumy okolo tisíc eur.
• Podávajte elektronicky. Rovnaký úkon za polovičný poplatok, dvakrát: pri vklade vlastníctva aj pri záložnom práve.
• Zrýchlené konanie si zaplaťte len vtedy, keď má načo slúžiť. Trojnásobný poplatok dáva zmysel pri viazanom termíne v reťazovej transakcii, nie z netrpezlivosti.
• Rezervačný poplatok nie je vedľajší náklad, ale riziko. Do kúpnej ceny sa síce započíta, no pri odstúpení býva prepadný. Rezerváciu nepodpisujte skôr, než máte od banky aspoň predbežné stanovisko.
• Do porovnania ponúk bánk počítajte celok. Nižšia sadzba s povinným poistením a poplatkom za poskytnutie môže vyjsť drahšie než vyššia sadzba bez nich.

Poplatky okolo kúpy bytu nie sú veľké peniaze v pomere k cene nehnuteľnosti. Sú však veľké v pomere k tomu, koľko pozornosti im kupujúci venujú — a na rozdiel od kúpnej ceny sa dajú znížiť rozhodnutiami, ktoré nič nestoja.

Zdroje: zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, vyhláška MS SR č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov, zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, vlastné dáta z aktívnej inzercie k 29. 8. 2026. Sumy pri trhových položkách sú orientačné rozpätia, nie cenník — konkrétna cena závisí od poskytovateľa, regiónu a rozsahu služby. Ide o orientačné informácie, nejde o finančné ani právne poradenstvo.