Krátkodobý nájom bytu: výpoveď do mesiaca, ale len ak ste sa stihli zaregistrovať

Slovenský prenajímateľ si môže vybrať z dvoch právnych režimov. Buď uzavrie nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, kde je výpovedná lehota tri mesiace a dôvody výpovede úzke, alebo podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, kde môže byť lehota len 15 dní. Druhá možnosť má jednu podmienku, na ktorej padne väčšina zmlúv: prenajímateľ musí byť zaregistrovaný u správcu dane.

Registrácia je vstupenka, nie formalita

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje len na nájom, pri ktorom prenajímateľ splnil registračnú povinnosť podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Fyzická osoba, ktorá na území Slovenska prenajme nehnuteľnosť (okrem pozemku), sa musí registrovať u správcu dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajala.

Ak sa prenajímateľ nezaregistroval, zmluva sa nestáva neplatnou — len sa neriadi zákonom č. 98/2014 Z. z., ale všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Prenajímateľ, ktorý si v zmluve dohodol pätnásťdňovú výpovednú lehotu a spolieha sa na ňu, tak zistí až v spore, že platí trojmesačná lehota a prísnejšie pravidlá.

Doba nájmu je zastropovaná

Krátkodobý nájom sa uzatvára na dobu určitú, najviac na dva roky. Predĺžiť ho možno za rovnakých podmienok najviac dvakrát, vždy najviac o dva roky. Celková doba vrátane predĺžení tak nesmie presiahnuť šesť rokov.

Po vyčerpaní tohto limitu má prenajímateľ dve možnosti: nájom ukončiť, alebo uzavrieť novú zmluvu — tá už ale bude nájmom podľa Občianskeho zákonníka so všetkým, čo k nemu patrí.

Čo musí zmluva obsahovať

Zmluva musí mať písomnú formu a každá strana musí dostať aspoň jedno vyhotovenie. Povinné náležitosti sú:

• identifikačné údaje prenajímateľa aj nájomcu
• označenie bytu alebo jeho časti, ktorá sa prenajíma
• výška nájomného a výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu
• opis stavu bytu a opis jeho príslušenstva a vybavenia vrátane závad
• doba nájmu
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Práve posledný bod sa v praxi vynecháva najčastejšie. Bez tohto vyhlásenia zmluva nespĺňa náležitosti krátkodobého nájmu a režim zákona č. 98/2014 Z. z. sa na ňu neuplatní.

Opis stavu bytu sa oplatí brať vážne aj z opačnej strany. Je to jediný dokument, o ktorý sa dá pri skončení nájmu oprieť pri spore o to, či praskliny, škvrny alebo poškodené vybavenie existovali už predtým. Fotodokumentácia priložená k zmluve je praktickým doplnkom, nie náhradou písomného opisu.

Zábezpeka: maximálne tri nájmy

Zmluvné strany si môžu dohodnúť peňažnú zábezpeku na zabezpečenie nájomného, úhrad za plnenia a prípadných škôd na byte. Jej výška nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia.

Ak sa zábezpeka počas nájmu použije, nájomca ju musí na výzvu doplniť. Po skončení nájmu má prenajímateľ na vrátenie nepoužitej časti lehotu jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a odovzdal.

Výpoveď: kratšie lehoty pre obe strany

Nájom sa končí uplynutím dohodnutej doby, písomnou dohodou, výpoveďou, odstúpením od zmluvy alebo zánikom bytu. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede druhej strane.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom najmä ak nájomca:

• je v omeškaní s úhradou nájomného alebo úhrad za plnenia dlhšie ako dva mesiace
• napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku na dohodnutú výšku
• užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom alebo prenechal byt do podnájmu bez súhlasu
• hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome

Nájomca môže vypovedať nájom napríklad vtedy, ak sa byt stal nespôsobilým na užívanie, ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti alebo ak nastali okolnosti, pre ktoré od neho nemožno spravodlivo požadovať pokračovanie v nájme.

Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pri vymedzených závažných dôvodoch nie kratšia ako pätnásť dní. To je zásadný rozdiel oproti Občianskemu zákonníku, kde platí trojmesačná výpovedná lehota, dôvody výpovede sú vymedzené užšie a nájomca má v niektorých prípadoch nárok na bytovú náhradu.

Čo to znamená pre prenajímateľov

• Zaregistrujte sa hneď. Lehota je do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste prenajali. Bez registrácie stráca celý zvyšok zmluvy zmysel — výpovedné lehoty aj pravidlá o zábezpeke sa neuplatnia.
• Nezabudnite na vyhlásenie nájomcu. Jedna veta v zmluve rozhoduje o tom, ktorý zákon sa použije.
• Zábezpeku držte v limite. Dohoda o zábezpeke nad trojnásobok nájomného a úhrad je v rozpore so zákonom.
• Píšte reálny opis stavu. „Byt v dobrom stave“ je pri spore bezcenná formulácia.

Čo to znamená pre nájomcov

• Krátkodobý nájom znamená slabšiu ochranu než nájom podľa Občianskeho zákonníka. Pri hľadaní dlhodobého bývania je to informácia, ktorá patrí do rozhodovania rovnako ako výška nájmu.
• Skontrolujte si, či zmluva obsahuje doba nájmu do dvoch rokov a vyhlásenie o režime zákona. Ak áno, počítajte s výpovednou lehotou od 15 dní.
• Trvajte na presnom opise stavu bytu. Chráni vás pri vrátení zábezpeky rovnako ako prenajímateľa pri škodách.

Príjem z prenájmu sa zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z., pričom podľa § 9 ods. 1 písm. g) je oslobodených 500 € ročne. Registrácia u správcu dane teda nie je len podmienkou krátkodobého nájmu — je aj východiskom pre správne zdanenie.

Uvedené informácie sú orientačné a nenahrádzajú právne ani daňové poradenstvo. Pri konkrétnej zmluve sa poraďte s advokátom alebo daňovým poradcom.