Krátkodobý nájom bytu podľa zákona 98/2014: depozit najviac tri nájmy, výpoveď 15 dní

Väčšina slovenských prenajímateľov podpisuje nájomné zmluvy podľa Občianskeho zákonníka a až pri prvom probléme zisťuje, že vypovedať nájom trvá mesiace. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu ponúka iný režim: výpovednú lehotu 15 dní namiesto troch mesiacov a jasne stanovený strop pre zábezpeku. Má však jednu podmienku, na ktorej väčšina zmlúv padne.

Nezamieňajte si dva rôzne pojmy

Krátkodobý nájom bytu podľa zákona 98/2014 nie je to isté ako krátkodobé ubytovanie typu Airbnb. Ide o štandardný nájom bytu na bývanie uzavretý na dobu určitú, najviac na dva roky. Register krátkodobých prenájmov, ktorý nadobúda účinnosť 1. januára 2027, sa týka ubytovacích platforiem a prenájmov na dni a noci — to je celkom iná právna úprava a iné povinnosti.

Základné parametre zákona 98/2014

• Doba nájmu: najviac dva roky
• Predĺženie: na základe dohody strán, najviac dvakrát o ďalšie dva roky (spolu teda maximálne šesť rokov)
• Forma zmluvy: povinne písomná, každá strana dostane aspoň jedno vyhotovenie
• Peňažná zábezpeka (depozit): najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby
• Výpovedná lehota: 15 dní (Občiansky zákonník má tri mesiace)

Podmienka, na ktorej to najčastejšie stroskotá

Režim zákona o krátkodobom nájme bytu sa uplatní iba vtedy, ak si prenajímateľ splnil registračnú povinnosť voči daňovému úradu. Podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je povinný oznámiť vznik nájomného vzťahu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nájom vznikol.

Ak sa prenajímateľ neregistruje, nájom nespadá pod zákon 98/2014, ale pod Občiansky zákonník — so všetkými dôsledkami. To znamená trojmesačnú výpovednú lehotu, taxatívne vymedzené výpovedné dôvody a v praxi oveľa slabšiu pozíciu vlastníka bytu. Prenajímateľ, ktorý sa vyhýba registrácii, si teda nešetrí — oberá sa o ochranu, ktorú mu zákon ponúka.

Výpoveď: kto a za čo môže

Zákon rozlišuje pozíciu oboch strán. Nájomca nemá všeobecné právo vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu. Vypovedať môže výlučne z dôvodov stanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré si strany platne dohodli priamo v nájomnej zmluve.

To je pre prenajímateľa aj nájomcu dôležité pri koncipovaní zmluvy. Ak nájomca chce mať možnosť odísť skôr — napríklad pri zmene zamestnania alebo sťahovaní za prácou — musí byť tento dôvod v zmluve výslovne uvedený. Inak je viazaný na celú dohodnutú dobu.

Depozit: strop je jasný, vyúčtovanie už menej

Trojnásobok mesačného nájomného vrátane úhrad za služby je maximum, nie odporúčaná výška. Pri byte s nájmom 700 € a službami 150 € je teda strop 2 550 €. Zmluva by mala presne uviesť:

• na aké účely možno zábezpeku použiť (nezaplatené nájomné, úhrady za služby, škody nad rámec bežného opotrebenia)
• lehotu na jej vrátenie po skončení nájmu
• povinnosť nájomcu doplniť zábezpeku, ak z nej prenajímateľ oprávnene čerpal

Odovzdávací protokol so stavom bytu, fotografiami a stavmi meračov pri nástupe aj odchode je pri sporoch o depozit rozhodujúcim dôkazom. Bez neho sa spor o to, či bola škoda spôsobená nájomcom, ťažko vyhráva.

Čo to znamená pre prenajímateľov a nájomcov

• Pre prenajímateľov: registrácia na daňovom úrade nie je len administratívna povinnosť — je vstupenkou do výhodnejšieho právneho režimu. Bez nej platí trojmesačná výpovedná lehota namiesto pätnásťdennej.
• Pre nájomcov: podpisujete zmluvu na dobu určitú s obmedzenou možnosťou odísť skôr. Ak potrebujete flexibilitu, žiadajte, aby bol výpovedný dôvod na vašej strane výslovne zapísaný v zmluve.
• Pre investorov do nájomných bytov: kratšia výpovedná lehota znižuje riziko výpadku príjmu pri problémovom nájomcovi. To je pri kalkulácii čistého výnosu reálna hodnota, nie formalita.
• Pre obe strany: maximálna doba šesť rokov znamená, že pri dlhodobom vzťahu bude raz potrebné prejsť na iný typ zmluvy. Počítajte s tým vopred.

Daňová stránka prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je oslobodený do výšky 500 € ročne. Zdaňuje sa až suma nad touto hranicou a v rovnakom pomere sa krátia aj uplatniteľné výdavky. Prenajímateľ, ktorý si nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku, si nemôže uplatniť odpisy — to je jedno z rozhodnutí, ktoré má dlhodobé daňové dôsledky a ktoré sa neskôr mení ťažko.

Zhrnuté: zákon 98/2014 je nástroj, ktorý dáva prenajímateľovi reálnu ochranu, ale iba vtedy, ak si splní registračnú povinnosť a zmluvu napíše dôsledne. Chýbajúca registrácia alebo vágne formulované výpovedné dôvody vrátia celý vzťah späť do režimu Občianskeho zákonníka.

ℹ️ Ide o všeobecný prehľad právnej úpravy, nie o právne poradenstvo. Pri konkrétnej zmluve sa obráťte na advokáta.