Krátkodobé prenájmy čaká register: od roku 2027 bez čísla neprenajmete cez Airbnb

Od 1. januára 2027 nebude môcť žiadny apartmán na Slovensku ponúkať krátkodobé ubytovanie cez Airbnb, Booking či podobné platformy bez platného registračného čísla. Národná rada SR schválila 2. júna 2026 zákon o registri poskytovateľov krátkodobého prenájmu ubytovania. Anonymný biznis s prenájmami sa tým končí a pre tisíce investorov do bytov sa menia pravidlá hry.

Čo prináša nový register

Register bude viesť Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Cieľom je zmapovať, kto a kde poskytuje krátkodobé ubytovanie, a dať samosprávam dáta na cielenú reguláciu. Kľúčové termíny a pravidlá:

• Zákon je účinný od 1. januára 2027.
• Existujúci hostitelia, ktorí prenajímajú do 31. decembra 2026, sa musia zaregistrovať do 28. februára 2027.
• Od 1. marca 2027 platí povinná registrácia ešte pred zverejnením ponuky.
• Bez registračného čísla platforma ponuku nezobrazí a apartmán nedostane rezerváciu.

Slovenský zákon nadväzuje na nariadenie EÚ 2024/1028 o zbere údajov o krátkodobom prenájme, ktoré bolo prijaté 11. apríla 2024 a uplatňuje sa od 20. mája 2026. Platformy budú musieť overovať registračné čísla a pravidelne odovzdávať údaje o počte nocí, hostí a adresách jednotiek.

Aké hrozia pokuty

Od 1. marca 2027 sa za porušenie povinností zavádzajú sankcie:

• Fyzická osoba: 100 až 1 000 € (dvojnásobok pri opakovaní do piatich rokov).
• Podnikateľ alebo právnická osoba: 1 000 až 3 000 €.
• Online platforma: 3 000 až 30 000 € za zobrazovanie neregistrovaných ponúk.

Koľko krátkodobých prenájmov na Slovensku vlastne je

Najsilnejším trhom je Bratislava. Podľa dát AirDNA k júnu 2026 tu bolo 3 419 aktívnych krátkodobých prenájmov s priemernou obsadenosťou 61 % a priemernou cenou približne 88 € za noc. Priemerný ročný výnos na jeden inzerát sa pohyboval okolo 13 000 USD. Koncentrácia je najvyššia v Starom Meste, kde 1-izbový byt stojí okolo 60 € za noc a 3-izbový aj 100 € za noc.

Oplatí sa krátkodobý prenájom investorovi

Na papieri áno, v praxi opatrne. Modelový prepočet ukazuje, prečo hrubý príjem klame:

• 1-izbový byt pri 65 % obsadenosti (237 nocí) vygeneruje hrubý príjem okolo 18 960 € ročne, no po poplatkoch platforiem, upratovaní, daniach a odvodoch zostane čistý zisk približne 6 792 €. Po odpočítaní splátky hypotéky je cashflow prakticky nulový.
• Väčší 3-izbový byt síce zarobí hrubo vyše 23 700 € ročne, ale kvôli vyššej hypotéke môže byť ročný cashflow aj záporný o takmer 6 000 €.

Rozdiel oproti dlhodobému prenájmu tak nie je taký veľký, ako sa zdá. Krátkodobý prenájom dáva zmysel najmä pri nadpriemernom manažmente, vysokej obsadenosti a lokalite s celoročným dopytom.

Čo to znamená pre investorov a mestá

Pre investorov nová registrácia znamená menej anonymity, viac administratívy a lepšiu vymáhateľnosť daní. Marže sa stláčajú a rozdiel medzi krátkodobým a stabilnejším dlhodobým prenájmom sa ešte zmenšuje. Kto zvažuje kúpu bytu čisto na Airbnb, mal by si spraviť triezvy prepočet vrátane splátky úveru, nie len z ceny za noc.

Pre mestá je register nástrojom, ako získať prehľad o tom, koľko bytov zmizlo z trhu dlhodobého bývania. Koncentrácia krátkodobých prenájmov v Bratislave, Košiciach a tatranských strediskách sa spája s tlakom na nájomné a horšou dostupnosťou bývania pre miestnych. Samosprávy tak dostanú dáta na zavedenie limitov či zón.

Rok 2027 bude pre krátkodobé prenájmy zlomový. Kto prenajíma, mal by si termín registrácie do konca februára 2027 poznačiť už teraz. Byt bez registračného čísla sa od nového roka jednoducho neobjaví v ponuke.