Košice v roku 2026: malé novostavby atakujú 4 000 €/m² a ceny rástli o 24 %

Košice sú po Bratislave druhým najdrahším realitným trhom na Slovensku a rozdiel sa v roku 2026 skôr zmenšuje než rozširuje. Podľa Realitného barometra Realitnej únie dosiahol medziročný rast cien bytov v Košiciach v prvom štvrťroku 2026 24,4 % — jeden z najvýraznejších skokov spomedzi krajských miest. Najžiadanejšie menšie byty prekročili psychologickú hranicu.

Kde sa dnes pohybujú ceny

• Novšie 1- a 2-izbové byty aj staršie 1-izbové jednotky sa už bežne obchodujú nad 4 000 €/m².
• Medziročný rast v prvom štvrťroku 2026 predstavoval 24,4 %, čo Košice zaraďuje medzi najrýchlejšie zdražujúce trhy.
• Priemerný nájom sa v meste pohybuje okolo 14 €/m² mesačne z celkovej plochy, teda dvojizbový byt s plochou 55 m² vyjde nájomcu približne na 770 € plus energie.
• V rámci Slovenska si Košice držia druhé miesto vo všetkých sledovaných segmentoch hneď za hlavným mestom.

Čo ženie košický trh nahor

Rast nie je náhodný. Východ krajiny ťaží z niekoľkých faktorov naraz: silná zamestnanosť v priemysle a IT, rozbehnuté investície v regióne, obmedzená ponuka nových bytov v atraktívnych lokalitách a dopyt po energeticky úsporných novostavbách. Developeri reagujú novými rezidenčnými projektmi, no schvaľovacie procesy a vyššie ceny stavebných prác spôsobujú, že nová ponuka prichádza na trh pomalšie, než rastie dopyt.

Košice zároveň priťahujú kupujúcich z celého východného Slovenska aj investorov, ktorí hľadajú byty na prenájom. Kombinácia vlastného dopytu a investičného kapitálu je presne to, čo tlačí ceny malých bytov najvyššie — sú totiž najlikvidnejšie a najlepšie prenajímateľné.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Kupujúci na bývanie: pri malých bytoch už neplatí, že sa oplatí čakať na výraznú korekciu. Rast 24,4 % medziročne znamená, že odklad kúpy o rok môže pri byte za 150 000 € znamenať tisíce eur navyše.
• Investori: nájom okolo 14 €/m² pri cene nad 4 000 €/m² dáva hrubý výnos rádovo 3,5 – 4,5 % ročne. To je slušné, no pri takto vysokých vstupných cenách treba počítať aj s obsadenosťou a nákladmi na správu.
• Predávajúci: práve malé byty v dobrej lokalite majú dnes najsilnejšiu vyjednávaciu pozíciu — dopyt prevyšuje ponuku.

Na čo si dať pozor

Vysoké tempo rastu láka k rýchlym rozhodnutiam, no práve pri prehriatych segmentoch sa oplatí zostať triezvy. Overte si reálnu cenu za m² porovnateľných bytov v konkrétnej mestskej časti, nie priemer za celé mesto — rozdiel medzi centrom a okrajovými sídliskami môže byť aj tisíc eur na meter. Odhady odborníkov naznačujú, že rast na východe môže pokračovať, no žiadny trh nerastie donekonečna rovnakým tempom. Kľúčová je lokalita, stav bytu a energetická náročnosť, ktorá čoraz viac rozhoduje o cene aj o výške účtov.