Košice po mestských častiach: Staré Mesto 4 022 €/m², Ťahanovce 3 058 €/m²

V Košiciach je k 10. augustu 2026 v aktívnej ponuke 1 472 bytov na predaj s uvedenou cenou. Medián je 205 000 €, medián metra 3 700 €/m² a medián plochy 60 m². Celoslovenský medián je pritom 175 000 € a 2 827 €/m² pri 66 m² — košický byt je teda o 17 % drahší, meter o 31 % drahší a byt je o šesť metrov menší.

Obidva sledované zdroje inzercie sa na tomto čísle zhodnú, čo je pri Košiciach dôležité: inzertný portál dáva medián 205 000 € a 3 630 €/m², realitný portál 204 995 € a 3 821 €/m². Cenová hladina mesta teda nie je artefaktom jedného zdroja.

Mestské časti podľa ceny metra

Rozdelenie na mestské časti je určené pri 665 ponukách. Mediány ceny za meter:

• Staré Mesto — 4 022 €/m² (121 ponúk, medián 225 000 € pri 56 m²)
• Juh — 3 750 €/m² (119 ponúk, 228 990 € pri 63 m²)
• Sever — 3 704 €/m² (79 ponúk, 209 000 € pri 56 m²)
• Západ — 3 670 €/m² (136 ponúk, 208 995 € pri 60 m²)
• Nad jazerom — 3 457 €/m² (30 ponúk, 186 000 € pri 50 m²)
• Sídlisko KVP — 3 427 €/m² (49 ponúk, 195 000 €)
• Dargovských hrdinov — 3 186 €/m² (56 ponúk, 191 000 € pri 65 m²)
• Sídlisko Ťahanovce — 3 058 €/m² (31 ponúk, 168 000 € pri 52 m²)

Rozdiel medzi Starým Mestom a Sídliskom Ťahanovce je 31,5 %. Pri byte s plochou 60 m² je to približne 58 000 € — teda viac než celá suma, ktorú väčšina kupujúcich skladá ako vlastné zdroje.

Nie sú to novostavby ani veľkosť bytu

Prvé podozrenie pri takomto rebríčku vždy je, že drahšie časti majú viac novostavieb. Po ich vylúčení sa poradie nemení: Staré Mesto 3 947 €/m², Sever 3 684, Juh 3 681, Západ 3 636, Nad jazerom 3 486, KVP 3 426, Dargovských hrdinov 3 131, Sídlisko Ťahanovce 3 058. Zaujímavé je, že najvyšší podiel novostavieb nemá Staré Mesto (18 %), ale Sídlisko KVP (28,6 %), zatiaľ čo na Sídlisku Ťahanovce nie je v ponuke ani jedna.

Druhá kontrola je dispozícia. Pri trojizbových bytoch, teda pri porovnávaní rovnakého typu bývania, vychádza: Staré Mesto 3 705 €/m², Západ 3 522, Juh 3 507, Sever 3 457, Nad jazerom 3 304, KVP 3 170, Dargovských hrdinov 3 038, Sídlisko Ťahanovce 2 533 €/m². Poradie drží a rozdiel medzi krajmi rebríčka sa dokonca zväčší na 46 %.

Nájom a výnos idú opačným smerom

Pri nájmoch sa poradie zúži. Mediány mesačného nájmu: Dargovských hrdinov 800 €, Staré Mesto 795 €, Sever 750 €, Juh 730 €, Západ 700 €. Rozdiel medzi najdrahšou a najlacnejšou časťou je pri nájme len 14 %, kým pri kúpnej cene je 32 %.

Z toho vyplýva hrubý nájomný výnos, ktorý je najvyšší tam, kde sú byty najlacnejšie:

• Sídlisko Ťahanovce 5,43 %
• Sídlisko KVP 5,42 %
• Dargovských hrdinov 5,03 %
• Nad jazerom 4,74 %
• Sever 4,31 %, Staré Mesto 4,24 %, Západ 4,02 %, Juh 3,83 %

Čistý výnos je po dani, správe, poistení a fonde opráv nižší približne o 1,5 až 2 percentuálne body. Aj tak platí, že medzi Ťahanovcami a Juhom je rozdiel 1,6 percentuálneho bodu — pri investičnom horizonte dvadsiatich rokov je to zásadné číslo. Nájomcovia zjavne platia za mesto, nie za mestskú časť; kupujúci platia za mestskú časť.

Zvyšok trhu

• Domy: 941 ponúk, medián 229 000 € pri 160 m², teda 1 429 €/m² (celoslovensky 170 000 € a 1 038 €/m²).
• Pozemky: 722 ponúk, medián 80 000 € pri 831 m², teda 95 €/m² oproti celoslovenským 65 €/m².
• Nájom bytov: 832 ponúk, medián 770 € pri 52 m².
• Tempo: medián času v inzercii 15,7 dňa oproti 11,8 dňa celoslovensky. Rezervovaných je 4,5 % ponuky, celoslovenský priemer je 6,7 %.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Kupujúcemu na bývanie sa v Košiciach oplatí porovnávať cez meter, nie cez celkovú cenu: byt za 190 000 € na Dargovských hrdinov má o desať metrov viac než byt za rovnakú sumu na Severe.
• Investorovi dávajú najvyšší hrubý výnos veľké sídliská na okraji — Ťahanovce a KVP. Cenou za to je pomalšie zhodnotenie a užší okruh nájomcov.
• Predávajúcemu v Starom Meste sedí premiová cena len pri byte v dobrom stave; medián 4 022 €/m² tvoria aj kompletne zrekonštruované byty v historickom jadre.
• Košický trh je pomalší než slovenský priemer — 15,7 dňa v inzercii a nízky podiel rezervácií hovoria o priestore na vyjednávanie.

Metodická poznámka: ide o mediány ponukovej inzercie k 10. 8. 2026, nie o realizované ceny. Rozdelenie na mestské časti pochádza z inzertného portálu a pokrýva 665 z 1 472 bytových ponúk, časti s menej než tridsiatimi ponukami (Vyšné Opátske, Košická Nová Ves, Šaca) sme do rebríčka nezaradili.