Koniec júla na trhu: v ponuke je 55 000 nehnuteľností a denne sa vymení 600 bytov

Štvrtkové dáta z realitnej mapy kukera.sk hovoria, že na slovenskom trhu je práve teraz inzerovaných 16 644 bytov na predaj, 15 999 domov a 13 513 pozemkov. Spolu s 8 771 bytmi na prenájom je to takmer 55 000 aktívnych inzerátov. Zaujímavejšie než samotné číslo je však to, ako rýchlo sa tento zásobník mení: za posledných desať dní pribudlo v priemere 592 nových bytových inzerátov denne a 663 zmizlo.

Medián ponuky k 30. júlu 2026

• Byty na predaj: medián ceny 175 000 €, medián 2 831 €/m²
• Domy na predaj: medián 170 000 €, medián 1 002 €/m²
• Pozemky: medián 68 000 €, medián 64,76 €/m²
• Byty na prenájom: medián 650 € mesačne, 12,48 €/m²

Dom a byt majú dnes takmer identickú mediánovú cenu — rozdiel je len 5 000 €. Za meter štvorcový je ale dom 2,8-krát lacnejší. Kupujúci pri dome neplatí za plochu, platí za lokalitu, pozemok a technický stav.

Najdrahšia je najmenšia dispozícia

• 1-izbové byty: 2 382 ponúk, medián 136 000 €, 3 615 €/m²
• 2-izbové: 5 087 ponúk, medián 169 000 €, 3 033 €/m²
• 3-izbové: 6 465 ponúk, medián 179 000 €, 2 492 €/m²
• 4-izbové: 2 040 ponúk, medián 265 000 €, 2 842 €/m²

Jednoizbový byt je za meter štvorcový o 45 % drahší než trojizbový. Kto kupuje najmenší byt, platí najvyššiu jednotkovú cenu na trhu — a zároveň má najmenší výber, pretože trojizbových bytov je v ponuke takmer trikrát viac.

Rozptyl medzi krajmi je vyše dvojnásobný

• Bratislavský kraj: 4 290 €/m² (4 585 ponúk)
• Košický kraj: 3 185 €/m²
• Žilinský kraj: 2 651 €/m²
• Prešovský kraj: 2 467 €/m²
• Trnavský kraj: 2 363 €/m²
• Trenčiansky kraj: 2 111 €/m²
• Banskobystrický kraj: 2 052 €/m²
• Nitriansky kraj: 1 987 €/m²

Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším krajom je 2,16-násobný. Na úrovni miest je rozptyl ešte väčší: od približne 4 400 €/m² v Bratislave po menej než 1 200 €/m² v niektorých okresných mestách na juhu stredného Slovenska.

Ponuka sa celá vymení približne za mesiac

Pri priemerne 592 nových bytových inzerátoch denne a zásobníku 16 644 bytov sa celý objem ponuky teoreticky obnoví za necelých 28 dní. Neznamená to, že sa každý mesiac predá celý trh — v čísle sú aj opakované inzeráty, úpravy a stiahnutia bez predaja. Ukazuje to však, že statický „zoznam bytov na predaj“ je v skutočnosti veľmi dynamická veličina.

Dobre viditeľná je aj týždenná sezónnosť. V nedeľu 26. júla pribudlo len 293 nových bytových inzerátov, v utorok 28. júla ich bolo 823. Kto obnovuje hľadanie len raz do týždňa v nedeľu, prichádza o väčšinu novej ponuky.

Ceny sa desať dní takmer nepohli

Medián ponukovej ceny bytov bol 21. júla 176 900 € a 30. júla 175 000 €. Cena za meter štvorcový klesla z 2 849 €/m² na 2 831 €/m², teda o 0,6 %. Pri domoch bol medián celých desať dní stabilných 170 000 € a jednotková cena sa držala presne okolo 1 000 €/m². Pri nájmoch sa medián nepohol z 650 €, jednotková cena mierne stúpla na 12,48 €/m².

Ide o ponukové, nie transakčné ceny — teda o to, čo predávajúci žiadajú, nie za čo sa reálne podpisujú zmluvy. Rozdiel medzi nimi býva 5 až 10 %. Krátkodobá stabilita ponukových cien v lete je bežná: predávajúci v sezóne dovoleniek cenu neprepisujú, nákupné rozhodnutia sa presúvajú na september.

Čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci majú v lete výhodu času, nie ceny. Ponuka je široká (55 000 inzerátov), ale ceny sa nikam nehýbu — priestor na vyjednávanie je individuálny, nie trhový.
• Predávajúci musia počítať s tým, že ich inzerát je v konkurencii stoviek nových položiek každý deň. Prvé dva týždne po zverejnení rozhodujú, potom dopyt po konkrétnom inzeráte prudko klesá.
• Investori nájdu najvyššie jednotkové ceny v malých bytoch a najnižšie v domoch. Ak počítate výnos z prenájmu, práve pri jednoizbových bytoch je vstupná cena za m² najnepriaznivejšia.
• Hľadajúci v regióne by mali porovnávať mesto, nie kraj. Krajský priemer skrýva rozdiely medzi krajským mestom a okresmi vo výške 40 aj 60 %.

Leto na realitnom trhu teda nie je pauza, len tichšia časť tej istej hry. Ceny stoja, ponuka rotuje a rozhodnutia, ktoré sa spravia v auguste, sa v štatistikách objavia až na jeseň.