Koniec anonymity pre Airbnb a Booking: Slováci budú musieť mať od roku 2027 unikátne registračné číslo

Vláda schválila návrh, štát končí s anonymnými Airbnb bytmi

Slovenský trh krátkodobých prenájmov, ktorý sa za posledné roky stal jedným z najvýraznejších faktorov v cenách bývania, čaká najväčšia zmena za desaťročie. Vláda schválila návrh zákona z dielne Ministerstva cestovného ruchu a športu (MCRŠ), ktorým sa do slovenského práva preberá európske nariadenie o krátkodobých ubytovacích službách. Návrh už putuje do druhého čítania v parlamente.

Cieľom je zriadiť celoslovenský register poskytovateľov krátkodobého prenájmu cez online platformy ako Airbnb či Booking, doplnený o jednotné digitálne kontaktné miesto pre obce, finančnú správu a Štatistický úrad SR. Doterajšia šedá zóna, kde sa byty prenajímali turistom bez evidencie, sa skončí.

Unikátne registračné číslo bude povinné na každý inzerát

Základom systému bude povinná registrácia každej ubytovacej jednotky bez ohľadu na to, či ide o celý byt, rodinný dom alebo jednu izbu v paneláku. Registráciu bude spravovať MCRŠ a každý hostiteľ dostane unikátne registračné číslo, ktoré bude musieť uvádzať pri každom zverejnenom inzeráte. Bez čísla platformy ako Airbnb a Booking ponuku nezobrazia – platforma bude zo zákona povinná údaje pred publikáciou skontrolovať.

Hostiteľ pri registrácii poskytne svoje identifikačné údaje, presnú adresu nehnuteľnosti, kapacitu a charakter krátkodobého prenájmu. Údaje pôjdu do jednotnej databázy, do ktorej budú mať prístup obce (kvôli mestskej dani z ubytovania), polícia, finančná správa aj inšpekcia obchodu.

Termíny: noví hostitelia od marca 2027, existujúci majú dvojmesačnú lehotu

Podľa návrhu sa povinnosť registrácie pred prvým prenajatím cez online platformu uplatní od 1. marca 2027. Hostitelia, ktorí ponúkajú krátkodobé ubytovanie už dnes alebo do konca roku 2026, sa budú musieť do registra zapísať najneskôr do 28. februára 2027. Účinnosť samotného zákona sa očakáva od 1. januára 2027.

Pokuty siahajú od 100 do 30 000 eur

Sankčný režim návrhu je odstupňovaný podľa typu poskytovateľa:

• Fyzická osoba (občan) – pokuta od 100 do 1 000 €
• Fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba – od 1 000 do 3 000 €
• Online platforma (Airbnb, Booking, Expedia a ďalšie) – od 3 000 do 30 000 €

Pokuta sa vzťahuje aj na zverejňovanie inzerátu bez registračného čísla, na neoznámenie zmien v registri a na nesprávne identifikačné údaje.

DAC7: finančná správa už dnes vie, kto a koľko zarobil

Register MCRŠ prichádza nad rámec nástroja, ktorý finančná správa využíva už od roku 2023. Európska smernica DAC7 ukladá platformám raz ročne nahlásiť daňovým úradom príjmy hostiteľov nad 2 000 eur (alebo viac ako 30 transakcií ročne). Slovenská finančná správa údaje od Airbnb a Bookingu krížovo porovnáva s podanými daňovými priznaniami a v prípade nezrovnalostí spúšťa kontrolu spätne za viacero rokov.

Daňová a odvodová mapa pre rok 2026

Krátkodobý prenájom cez online platformy sa z pohľadu daňového režimu posudzuje ako poskytovanie ubytovacích služieb, nie obyčajný prenájom bytu. Pre hostiteľov to znamená:

• spravidla živnostenský list a zdravotné odvody
• znížená sadzba DPH 5 % pri ubytovaní (hranica obratu pre povinnú DPH 50 000 €, dolný limit 62 500 €)
• mestská daň z ubytovania – v Bratislave Airbnb vyberá daň priamo pri rezervácii a odvádza ju za hostiteľa
• nová násobne vyššia daň z nehnuteľnosti pre byty bez trvalého pobytu, ktorú schválila novela platná od roku 2026 (pozri náš článok o trojnásobnej dani z investičných bytov)

Čo to znamená pre trh

Pre vlastníkov, ktorí prenajímajú jeden byt sezónne, prinesie nový systém viac papierovania, ale vďaka jednotnému registračnému číslu pravdepodobne aj rýchlejší prístup k údajom obcí o mestskej dani. Pre profesionálnych prevádzkovateľov, ktorí spravujú desiatky bytov v centre Bratislavy, Košíc či Tatier, znamená kombinácia DAC7, registra MCRŠ a vyššej dane z nehnuteľnosti citeľný tlak na maržu. Časť tohto tlaku pretransformujú do vyšších cien za noc, časť zrejme presunie byty späť do dlhodobého nájomného trhu – čo môže prispieť k stabilizácii nájomných cien v centrách veľkých miest.

Hostitelia, ktorí ešte nemajú daňovú agendu v poriadku, by tak nemali viac otáľať: rok 2026 je posledný, počas ktorého sa dá nedostatky doriešiť relatívne pokojne. Od marca 2027 začne fungovať systém, v ktorom sa nedeklarovaný príjem z Airbnb skôr či neskôr objaví v notifikácii z daňového úradu.