Komerčné nehnuteľnosti 2026: logistika ťahá, kancelárie hľadajú nájomcov

Slovenský trh s komerčnými nehnuteľnosťami odštartoval rok 2026 opatrne. V prvom štvrťroku doň smerovalo približne 87 miliónov eur, čo je výrazne pod dlhodobým štvrťročným priemerom okolo 193 miliónov eur (2019 – 2025). Slabší štart je čiastočne sezónny — väčšie transakcie sa zvyknú uzatvárať v neskorších štvrťrokoch. Napriek tomu dáta ukazujú, kam smeruje záujem investorov: k logistike a k prémiovým kanceláriám s atraktívnym výnosom.

Kam tiekli peniaze v prvom štvrťroku

Rozdelenie investícií podľa segmentov v prvom štvrťroku 2026:

• Hotely: 49 % — dominancia jedného segmentu odráža skôr niekoľko veľkých transakcií než dlhodobý trend.
• Industriál a logistika: 25 % — najlikvidnejší a najstabilnejší segment.
• Retail: 13 %
• Kancelárie: 13 %

Logistika: najstabilnejší segment

Priemyselné a logistické nehnuteľnosti ostávajú favoritom investorov aj nájomcov:

• Prime výnos (yield) 6,25 % — stabilný medzištvrťročne aj medziročne, jeden z najatraktívnejších v regióne.
• Najvyššie dosahované nájomné 5,95 €/m² mesačne — medziročný nárast o približne 3 %.
• Rastúci dopyt po skladových a distribučných priestoroch, keďže logistika ťaží z e-commerce a polohy Slovenska v strednej Európe.

Kancelárie: viac voľných priestorov

Kancelársky trh, najmä v Bratislave, prechádza opatrnejšou fázou:

• Neobsadenosť okolo 14,5 % podľa novej metodiky pokrývajúcej približne 1,76 milióna m² kancelárskych priestorov.
• Flexibilita rastie — nájomcovia uprednostňujú kratšie zmluvy a flexibilné priestory pred dlhodobými záväzkami.
• Prémiové projekty majú stále dopyt, keďže firmy zoštíhľujú, ale zároveň hľadajú kvalitnejšie priestory pre návrat zamestnancov do kancelárií.

Prečo je Bratislava zaujímavá pre investorov

Očakáva sa rastúca aktivita v prémiových kancelárskych projektoch, čiastočne aj vďaka atraktívnemu rozdielu vo výnosoch (yield spread), ktorý Bratislava ponúka v porovnaní s regionálnymi metropolami ako Praha či Varšava. Inými slovami — investor tu za porovnateľnú nehnuteľnosť dostane vyšší výnos než v drahších okolitých hlavných mestách.

Čo to znamená pre investorov

• Logistika ako defenzíva. Stabilný výnos a vysoká likvidita robia z priemyselných hál najbezpečnejšiu voľbu pri neistote.
• Kancelárie selektívne. Rozhoduje kvalita, poloha a energetická trieda budovy — staršie priestory môžu zápasiť s obsadenosťou.
• Yield spread ako výhoda. Vyšší výnos oproti Prahe a Varšave láka zahraničný kapitál, no treba počítať s menšou likviditou trhu.
• Alternatíva pre menších investorov. Do komerčných nehnuteľností sa dá vstúpiť aj cez realitné fondy, bez potreby kúpiť celú budovu.

Na čo si dať pozor

Jeden štvrťrok nerobí trend — dominancia hotelov aj slabší objem investícií odrážajú skôr sezónnosť a niekoľko veľkých obchodov než dlhodobý smer. Oživenie sa očakáva v ďalších mesiacoch roka. Komerčné nehnuteľnosti sú citlivejšie na ekonomický cyklus než bývanie: pri poklese dopytu po priestoroch klesá nájom aj hodnota. Pre bežného investora sú preto skôr doplnkom portfólia než jeho základom.