Komárno: byt za 118 000 € a trikrát hustejšia ponuka než v Prešove

Komárno je najjužnejšie okresné mesto Slovenska a jedno z mála, kde sa dá hrubý nájomný výnos nad päť percent dosiahnuť bez toho, aby ponuka bola príliš tenká na výber. Práve hrúbka ponuky je pritom to prvé, čo v dátach udrie do očí.

Mesto malo k poslednému zisťovaniu 33 539 obyvateľov, okres 98 217 obyvateľov na 1 100,14 km², so štyrmi mestami a 37 obcami. Ide o okres Nitrianskeho kraja na hranici s Maďarskom.

Ponuka: 387 bytov v meste, ktoré má 33-tisíc obyvateľov

K 21. augustu 2026 je v inzercii 387 aktívnych ponúk bytov na predaj označených ako Komárno. Pre porovnanie s krajskými mestami, ktoré sú dvaapolkrát ľudnatejšie:

• Komárno 387 ponúk pri 33 539 obyvateľoch = 11,5 ponuky na 1 000 obyvateľov,
• Nitra 470 ponúk pri 74 548 obyvateľoch = 6,3,
• Žilina 323 ponúk pri približne 83 000 obyvateľoch = 3,9,
• Prešov 313 ponúk pri 81 668 obyvateľoch = 3,8.

Komárno má teda na obyvateľa zhruba trojnásobok toho, čo Prešov alebo Žilina. K tomu je v ponuke 448 rodinných domov, 244 pozemkov a 296 komerčných priestorov na predaj. Priemerný vek aktívneho inzerátu je pritom 21 dní — menej než v Nitre (29 dní) aj v Bratislave (23 dní), takže nejde o zásobu ležiakov, ale o skutočne živý trh.

Byty: mediánový meter 1 933 eur

Mediánový byt v Komárne stojí 118 000 € pri ploche 63 m², teda 1 933 €/m². Celoslovenský medián je 175 400 € pri 66 m² a 2 838 €/m² — komárňanský byt je o 32,7 % lacnejší v cene a o 31,9 % na metri. Desatina najlacnejších ponúk začína na 71 000 €, desatina najdrahších nad 214 930 €.

Podľa počtu izieb (Komárno proti celoslovenskému mediánu):

• 1-izbové: 72 900 € pri 29 m² a 2 552 €/m² (81 ponúk) proti 137 900 € pri 38 m² a 3 611 €/m²,
• 2-izbové: 99 800 € pri 59 m² a 1 749 €/m² (107 ponúk) proti 167 000 € a 3 006 €/m²,
• 3-izbové: 130 000 € pri 73 m² a 1 805 €/m² (149 ponúk) proti 179 999 € pri 72 m² a 2 522 €/m² — teda o 49 999 € lacnejšie pri rovnakej ploche,
• 4-izbové: 187 900 € pri 100 m² a 1 556 €/m² (31 ponúk) proti 265 000 € pri 95 m².

Za povšimnutie stojí jednoizbový segment: pri ploche 29 m² má najdrahší meter v meste (2 552 €/m²), zatiaľ čo štvorizbový má najlacnejší (1 556 €/m²). Rozdiel 64 % medzi najmenším a najväčším bytom je väčší než celoslovenský priemer.

V rámci Nitrianskeho kraja

Rebríček miest kraja s aspoň 20 ponukami podľa mediánu ceny za meter:

• Levice 1 615 €/m² (245 ponúk),
• Štúrovo 1 754 €/m² (33),
• Zlaté Moravce 1 903 €/m² (42),
• Šaľa 1 924 €/m² (93),
• Komárno 1 933 €/m² (387),
• Nové Zámky 1 965 €/m² (324),
• Topoľčany 2 023 €/m² (106),
• Nitra 2 538 €/m² (470).

Komárno je teda v strede kraja a meter v krajskom meste je jeho 1,31-násobok. Celoslovensky ide o 24. najlacnejšie mesto zo 67 s aspoň 30 ponukami.

Domy, pozemky a nájom

• Domy: 429 porovnateľných ponúk, medián 125 000 € pri 153 m² = 826 €/m² (celoslovensky 174 900 € pri 171 m² a 1 036 €/m²). Desatina najlacnejších začína na 44 990 €, desatina najdrahších nad 285 000 €. Rozdiel medzi mediánovým domom a mediánovým bytom je tu iba 7 000 €.
• Pozemky: 214 ponúk, medián 46 495 € pri výmere 977 m² = 49 €/m² proti celoslovenským 69 900 € pri 995 m² a 65 €/m².
• Nájom: 134 aktívnych ponúk, medián 505 €/mes pri 55 m² proti celoslovenským 650 € pri 56 m². Hrubý nájomný výnos z mediánov je tak 5,14 % proti celoslovenským 4,45 %.

Dva detaily, ktoré Komárno odlišujú

Terasa je tu drahá. Byt s terasou má v Komárne medián 2 282 €/m² proti 1 821 €/m² bez nej, teda o 25,3 % viac (50 ponúk). Celoslovensky je táto prirážka na dominantnom portáli 15,4 %. V tenkej mestskej ponuke tvorí segment s terasou niekoľko nadštandardných projektov, ktoré ťahajú medián nahor.

Zateplenie tu cenu nedvíha. Byty so zmienkou o zateplení majú v Komárne medián 1 611 €/m² proti 1 947 €/m² bez nej (88 proti 190 starším ponukám), teda o 17,2 % menej. Nejde o to, že by zateplenie škodilo — sídliskový panelový fond je jednoducho lacnejší než tehlové domy v centre, ktoré zateplenie neuvádzajú.

Metodická poznámka

Ide o mediány aktívnej inzertnej ponuky k 21. augustu 2026, nie o realizované predajné ceny. Vzorka zahŕňa ponuky označené ako Komárno; časť z nich môže spadať do bezprostredného okolia mesta, nie do jeho katastrálneho územia. Údaje o počte obyvateľov pochádzajú z verejných štatistík k rôznym dátumom, takže prepočet ponúk na tisíc obyvateľov je orientačný ukazovateľ hrúbky trhu, nie presná miera.