Koľko vám banka požičia v roku 2026: ako fungujú limity DTI, DSTI a LTV

Výšku hypotéky, ktorú vám banka schváli, neurčuje len vaše želanie ani cena bytu, ale tri regulačné limity Národnej banky Slovenska: DTI, DSTI a LTV. Banka vždy počíta všetky tri a riadi sa tým najprísnejším. Kto im rozumie vopred, vie si reálne odhadnúť rozpočet ešte pred návštevou realitky.

DTI — koľko dlhu unesie váš príjem

DTI (Debt-to-Income) obmedzuje celkovú výšku dlhu na násobok ročného príjmu. Aktuálny strop je 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa.

• Modelový prepočet: čistý príjem 1 500 €/mesiac znamená 18 000 €/rok. Maximálny dlh podľa DTI je teda približne 144 000 €.
• Dvaja žiadatelia s príjmom spolu 3 000 €/mesiac (36 000 €/rok) sa dostanú na strop okolo 288 000 €.
• Vek hrá rolu: žiadateľom nad 40 rokov, ktorých splatnosť zasahuje do dôchodkového veku, sa limit DTI s pribúdajúcim vekom postupne znižuje.

DSTI — koľko unesie mesačná splátka

DSTI (Debt-Service-to-Income) obmedzuje, akú časť príjmu môžu tvoriť splátky všetkých úverov. Platí, že splátky nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu zníženého o životné minimum.

• Vzorec: (čistý príjem − životné minimum) × 0,6 = maximálna splátka na všetky úvery spolu.
• Modelový prepočet: pri príjme 1 500 € a životnom minime približne 270 € vychádza (1 500 − 270) × 0,6 ≈ 738 € maximálnej mesačnej splátky.
• Rezerva na život: zvyšných 40 % má podľa NBS ostať domácnosti na bežné výdavky.
• Existujúce úvery sa rátajú: spotrebný úver, kreditná karta či leasing znižujú priestor pre hypotéku.

LTV — koľko z ceny nehnuteľnosti pokryje úver

LTV (Loan-to-Value) hovorí, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môže tvoriť úver — zvyšok musí kupujúci pokryť vlastnými zdrojmi.

• Štandardne banky poskytujú hypotéku spravidla do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
• Mladší žiadatelia majú po uvoľnení pravidiel prístup k vyššiemu LTV pri financovaní prvého bývania.
• Ďalšia nehnuteľnosť v poradí má prísnejší strop LTV, aby sa obmedzilo špekulatívne zadlžovanie.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Rozhoduje najprísnejší limit. Aj keď vám DTI dovolí vyšší úver, môže vás zastaviť DSTI alebo potrebná výška vlastných zdrojov cez LTV.
• Vlastné zdroje sú kľúčové. Pri LTV 80 % potrebujete pri byte za 150 000 € približne 30 000 € z vlastného vrecka plus poplatky.
• Stres-test. Banka pri posudzovaní často počíta so splátkou pri vyššej sadzbe, aby overila, či úver zvládnete aj po refixácii.
• Splaťte drobné úvery vopred. Zrušenie kreditnej karty či spotrebáku pred žiadosťou môže výrazne zvýšiť dostupnú sumu.

Na čo si dať pozor

Uvedené prepočty sú orientačné — presnú sumu určí banka podľa vášho príjmu, veku, splatnosti a ďalších záväzkov. Životné minimum aj konkrétne limity sa môžu meniť, preto si maximálnu výšku vždy overte aktuálnou kalkulačkou alebo priamo v banke. Cieľom pravidiel NBS nie je komplikovať kúpu, ale chrániť domácnosti pred nadmerným zadlžením, ktoré by sa pri raste sadzieb mohlo vymknúť.