Kolaudačné rozhodnutie už neexistuje. Od apríla 2025 vydáva úrad kolaudačné osvedčenie

Ak ste posledné roky nestavali, dokument, o ktorom počúvate od suseda, už neexistuje. Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil zrušený zákon č. 50/1976 Zb. Dokladom o kolaudácii už nie je kolaudačné rozhodnutie, ale kolaudačné osvedčenie podľa § 67. Zmena nie je kozmetická — mení sa proces, lehoty aj sankcie.

Bez osvedčenia sa dom nesmie užívať

Pravidlo je jednoduché a nemá výnimku pre „len jednu noc, kým doriešime papiere“. Dokončená stavba sa nesmie užívať skôr, než správny orgán vydá kolaudačné osvedčenie. Na tom stojí reťaz troch ďalších vecí:

• Súpisné číslo prideľuje obec až na základe kolaudačného osvedčenia a geometrického plánu.
• Zápis stavby do katastra nehnuteľností vyžaduje geometrický plán a rozhodnutie o súpisnom čísle.
• Hypotéka a poistenie pracujú so zapísanou stavbou — nezapísaný dom je pre banku stále rozostavaná stavba.

Nekolaudovaný dom teda nie je len administratívny problém. Je to nehnuteľnosť, ktorú neviete štandardne predať, založiť ani poistiť v plnej hodnote.

Pokuty za užívanie bez kolaudácie

Nový zákon sankcie výrazne sprísnil a rozlišuje, kto stavbu užíva:

• Fyzická osoba: pokuta od 30 € do 15 000 € podľa § 79 ods. 3 písm. c)
• Podnikateľ a právnická osoba: od 10 000 € do 150 000 € podľa § 80 ods. 4 písm. c)
• Opakovaný priestupok: pokuta v dvojnásobnej výške podľa § 79 ods. 7

Rozdiel medzi tridsiatimi eurami a pätnástimi tisícmi je priestor na správnu úvahu úradu. Rozhoduje rozsah, dĺžka protiprávneho stavu a to, či ide o prvý alebo opakovaný prípad.

Čo musí byť priložené k návrhu

Návrh podáva stavebník po dokončení stavby. Podľa § 66 ods. 2 sa k nemu prikladá najmä:

• stavebný denník a záverečné stanovisko stavbyvedúceho,
• dokumentácia skutočného zhotovenia stavby,
• geodetická dokumentácia a geometrický plán,
• protokol o odovzdaní a prevzatí stavby,
• energetický certifikát budovy,
• výsledky meraní a revízií vyhradených technických zariadení,
• doklady o vykonaných skúškach,
• záväzné stanoviská dotknutých orgánov.

V praxi to znamená revíziu elektroinštalácie a bleskozvodu, revíziu komína a plynového zariadenia, tlakovú skúšku vodovodu, skúšku kanalizácie a doklady o nakladaní so stavebným odpadom.

Lehoty a poplatky

• Do 7 pracovných dní od podania návrhu úrad oznámi termín kolaudačnej obhliadky.
• Do 30 dní sa obhliadka vykoná.
• Do 15 dní od obhliadky úrad vydá osvedčenie, ak nezistil nedostatky.
• Správny poplatok pri rodinnom dome je 35 €, pri elektronickom podaní cez slovensko.sk 17,50 €.

Celý proces vrátane prípravy podkladov trvá obvykle 2 až 4 mesiace. Najdlhšie trvá geometrický plán skutočného vyhotovenia — na termín u geodeta sa čaká rádovo 2 až 4 týždne a cena sa pohybuje približne od 300 do 700 €. Samotný poplatok 35 € je preto zavádzajúci údaj: s revíziami, certifikátom a geometrickým plánom sa reálne náklady na kolaudáciu pohybujú v rádoch 1 300 až 2 000 €.

Stavby povolené podľa starého zákona

Prechodné ustanovenia v § 84 hovoria jasne: staré kolaudačné rozhodnutia vydané podľa zákona č. 50/1976 Zb. zostávajú naďalej platné a nie je potrebné o nič znovu žiadať. Stavby, ktoré majú povolenie podľa starého zákona, sa aj po 31. marci 2025 kolaudujú podľa doterajších pravidiel. Pri kúpe staršieho domu teda nehľadajte kolaudačné osvedčenie — správnym dokladom je kolaudačné rozhodnutie z času, keď sa dom dokončil.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Pri kúpe novostavby si vypýtajte kolaudačné osvedčenie a rozhodnutie o súpisnom čísle. Ak predávajúci ukazuje len stavebné povolenie, kupujete rozostavanú stavbu so všetkými dôsledkami pre financovanie.
• Pri kúpe staršieho domu preverte, či neboli vykonané neprerokované zmeny stavby — prístavba, zmena dispozície alebo nadstavba bez povolenia sú problém, ktorý prechádza na nového vlastníka.
• Pri predaji rozostavaného domu počítajte s tým, že kupujúci bude potrebovať úver na rozostavanú stavbu, ktorý má prísnejšie podmienky.
• Pri prenájme platí to isté: prenajímať nekolaudovanú stavbu na bývanie znamená užívanie stavby v rozpore so zákonom.

Najčastejšie chyby stavebníkov

• Doklady sa zbierajú na poslednú chvíľu — revízie a energetický certifikát majú vlastné termíny.
• Stavba sa počas realizácie odchýlila od projektu a zmena nebola prerokovaná.
• Rodina sa nasťahuje pred kolaudáciou, lebo nájom už skončil.
• Chýbajú bezpečnostné detaily, typicky zábradlie na schodisku alebo terase.
• Po vydaní osvedčenia sa zabudne na žiadosť o súpisné číslo a na zápis do katastra.

Paradox nového zákona je v tom, že lehoty úradu sú prísne a pomerne krátke — sedem pracovných dní, tridsať dní, pätnásť dní. Zdržanie takmer nikdy nevzniká na úrade, ale na strane stavebníka, ktorý čaká na geodeta a revízneho technika. Kto si tieto dva termíny objedná ešte pred dokončením stavby, ušetrí si celé týždne bývania v provizóriu.