Každý siedmy byt stojí do 100 000 €. V Revúcej deväť z desiatich, v Ružinove jeden

Z 15 804 bytov, ktoré sú dnes na Slovensku v aktívnej ponuke s uvedenou cenou aj výmerou, stojí do 100 000 € presne 2 248 — teda 14,2 %. Mediánový byt z tejto skupiny má 57 m² a cenu 79 000 €, čo je 1 368,42 €/m². Zvyšok trhu má medián 194 000 € pri 3 109,51 €/m². Rozdiel v cene metra je 2,3-násobný a nejde o dva segmenty jedného trhu — sú to dve rôzne krajiny.

Kde tie byty sú

Podiel ponúk do 100 000 € podľa krajov:

• Banskobystrický 35,8 % (495 z 1 381)
• Nitriansky 26,1 % (466 z 1 787)
• Trenčiansky 25,8 % (332 z 1 286)
• Prešovský 20,4 % (275 z 1 349)
• Košický 14,6 % (320 z 2 196)
• Žilinský 8,4 % (123 z 1 464)
• Trnavský 7,6 % (142 z 1 872)
• Bratislavský 1,2 % (50 zo 4 337)

Medzi Banskobystrickým a Bratislavským krajom je rozdiel takmer tridsaťnásobný. Na úrovni miest je kontrast ešte ostrejší. Mestá s najmenej 50 ponukami, kde do 100 000 € patrí najväčšia časť trhu:

• Revúca 90,7 % (49 z 54)
• Rimavská Sobota 88,2 % (67 zo 76)
• Snina 86,0 % (43 z 50)
• Lučenec 75,0 % (114 zo 152)
• Rožňava 73,6 % (64 z 87)
• Trebišov 56,9 %, Humenné 55,7 %, Vranov nad Topľou 53,2 %
• Prievidza 50,9 % (142 z 279), Levice 49,6 % (124 z 250)

A na opačnom konci:

• Bratislava-Ružinov 0,2 % — jediná ponuka z 559
• Bratislava-Petržalka 0,3 % (1 z 332)
• Bratislava-Staré Mesto 0,4 % (2 z 561)
• Košice 1,5 % (14 z 905), Senec 1,4 %, Malacky 2,0 %

Najviac lacných bytov v absolútnych číslach nie je v najlacnejších mestách, ale v tých stredne veľkých s objemnou panelovou zástavbou: Komárno 153, Prievidza 142, Levice 124, Lučenec 114.

Čo za tie peniaze dostanete

Rozloženie 2 248 ponúk podľa cenových pásiem ukazuje, že nejde o okrajovú skupinu úplne najlacnejších inzerátov:

• do 50 000 €: 322 ponúk (14,3 %)
• 50 000 – 70 000 €: 501 ponúk (22,3 %)
• 70 000 – 85 000 €: 637 ponúk (28,3 %)
• 85 000 – 100 000 €: 788 ponúk (35,1 %)

Zloženie podľa počtu izieb je pritom prekvapivé:

• 1-izbové: 707 ponúk, medián 77 500 € pri 2 080,34 €/m² a 36 m²
• 2-izbové: 785 ponúk, medián 78 990 € pri 1 355,71 €/m² a 56 m²
• 3-izbové: 611 ponúk, medián 83 000 € pri 1 174,09 €/m² a 69 m²
• 4-izbové: 84 ponúk, medián 76 000 € pri 892,51 €/m² a 82 m²

Trojizbový byt do 100 000 € stojí v mediáne o 5 500 € viac než jednoizbový, má však takmer dvojnásobnú výmeru a jeho meter je o 44 % lacnejší. Kto v tomto pásme kupuje jednoizbový byt, platí za každý meter takmer dvakrát toľko čo kupujúci trojizbového. Dôvod nie je v kvalite, ale v tom, že jednoizbové byty sú v lacných regiónoch vzácnejšie a v drahších mestách sú jedinou vecou, ktorá sa pod hranicu 100 000 € ešte zmestí.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Ak hľadáte prvé bývanie s rozpočtom do 100 000 €: reálne si vyberáte z 14 % trhu, no v Banskobystrickom a Nitrianskom kraji je to viac než štvrtina ponuky. V Bratislavskom kraji je pod touto hranicou päťdesiat inzerátov z vyše štyroch tisíc.
• Neplaťte za malý byt zbytočne veľa: v tomto rozpočte je meter trojizbového bytu najlacnejší. Ak vám vyhovuje väčšia dispozícia, dostanete za rovnaké peniaze podstatne viac plochy.
• Rátajte s rekonštrukciou: cena 1 368 €/m² spravidla nezahŕňa byt v stave na nasťahovanie. Rozpočet zvyšujte o náklady na obnovu — pri cenách stavebných prác, ktoré medziročne rástli o 6,1 %, ide o podstatnú položku.

Čo to znamená pre investorov

Nízka vstupná cena posúva hrubý výnos z prenájmu výrazne nad úroveň krajských miest, kde sa pohybuje okolo 4 až 5 %. Pri dvojizbových bytoch vychádza hrubý výnos (mediánový nájom × 12 / mediánová kúpna cena) takto:

• Prievidza 8,29 % — kúpa 75 990 €, nájom 525 €
• Trebišov 8,21 % — kúpa 77 500 €, nájom 530 €
• Rožňava 7,64 % — kúpa 78 500 €, nájom 500 €
• Levice 7,58 % — kúpa 95 000 €, nájom 600 €
• Lučenec a Vranov nad Topľou 7,53 %
• Rimavská Sobota 6,88 %, Humenné 6,78 %, Komárno 6,25 %

Vysoké číslo pochádza z nízkeho menovateľa, nie z vysokého nájmu — nájmy sú v týchto mestách v pásme 450 až 600 €. To má tri praktické dôsledky. Nájomný trh je plytký, takže jeden prázdny mesiac ukrojí z ročného výnosu podstatne väčšiu časť než v krajskom meste. Rekonštrukcia za 20 000 € predstavuje pri kúpnej cene 78 000 € štvrtinu investície, nie desatinu. A pri predaji sa v mestách, kde je 90 % ponuky pod 100 000 €, súťaží s veľkým počtom takmer identických bytov.

Zhrnuté: hranica 100 000 € rozdeľuje slovenský trh presnejšie než hranica krajov. Na jednej strane je 2 248 bytov s metrom za 1 368 €, na druhej 13 556 bytov s metrom za 3 110 € — a medzi nimi takmer žiadny prechod.